Diritto e Fisco | Articoli

Atto pubblico di vendita: come fare il rogito, documenti e preliminare

10 Novembre 2015


Atto pubblico di vendita: come fare il rogito, documenti e preliminare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Novembre 2015



Vendita immobiliare: per l’atto di trasferimento della casa davanti al notaio è necessaria, dopo il contratto preliminare, la predisposizione di documenti per il passaggio di proprietà.

Di norma, quando si procede alla vendita di un immobile, inizialmente si firma un contratto preliminare (cosiddetto compromesso) e solo successivamente il contratto di vendita vero e proprio (cosiddetto contratto definitivo o rogito notarile).

Con il compromesso non viene ancora trasferita la proprietà, ma le parti assumono l’impegno irrevocabile a vendere (l’una) e ad acquistare (l’altra) nella data (o entro un determinato periodo) fissato nel preliminare stesso.

Il preliminare non deve essere necessariamente redatto da un notaio, ben potendo essere formalizzato con una semplice scrittura privata (la forma scritta è, comunque, necessaria).

Tuttavia, la trascrizione nei pubblici registri del preliminare consente di cautelarsi nel caso in cui il venditore, dopo la firma del preliminare e incassata la caparra, venda il bene ad altri soggetti: infatti, in caso di contrasto tra più acquirenti, prevarrà chi tra questi ha trascritto per primo il proprio preliminare, a prescindere dalla dita in cui il contratto è stato firmato.

Se non si rispetta il preliminare di vendita

Se il venditore o l’acquirente non adempie al contratto preliminare la controparte può:

– chiedere al giudice la risoluzione del contratto (e, in tal caso, oltre a liberarsi dei propri obblighi, ottiene la restituzione di quanto già dato alla controparte e il risarcimento del danno);

– chiedere al giudice la cosiddetta esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre: in pratica, il tribunale emette una sentenza che trasferisce coattivamente la proprietà dell’immobile alle condizioni già concordate dalle parti nel compromesso.

Dopo il contratto preliminare

Successivamente al contratto preliminare, ed entro il termine stabilito in esso dalle parti, il venditore e l’acquirente devono incontrarsi (questa volta necessariamente) dal notaio per la firma del contratto definitivo (anche detto rogito).

I documenti necessari per il rogito

Per la validità della stipula del contratto definitivo, le parti devono consegnare al notaio rogante o, per il tramite del notaio, devono scambiarsi tra loro una serie di documenti.

In particolare, il venditore deve fornire:

1)- il TITOLO DI PROVENIENZA dell’immobile che può essere:

– copia autentica dell’atto notarile di acquisto o di donazione o di divisione;

– copia della dichiarazione di successione, certificato di morte in carta libera, copia delle relative ricevute di versamento delle imposte, del verbale di pubblicazione del testamento, se non ancora pubblicato;

– copia del provvedimento di aggiudicazione o assegnazione se è stato acquistato in seguito a procedure esecutive.

2)- la DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA relativa all’immobile e cioè:

– copia della planimetria catastale;

– la documentazione urbanistica (a seconda del caso, la licenza edilizia per le costruzioni fino al 1977, la concessione edilizia per quelle fino al 30 giugno 2003; il permesso a costruire per quelle successive). In mancanza delle suddette indicazioni l’atto è nullo;

– copia della domanda di condono e delle ricevute di versamento di tutte le somme dovute per il condono se è stato richiesto;

– attestato di prestazione energetica (APE). Il proprietario ha l’obbligo di far predisporre l’APE in caso di: a) immobile di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione importante: in tal caso l’APE è predisposto a cura e spese del costruttore-venditore prima del rilascio del certificato di abitabilità; b) immobile esistente: in tal caso l’APE deve essere predisposto se il proprietario intende venderlo.

3)- se l’immobile è un appartamento sito in un CONDOMINIO:

– dichiarazione dell’amministratore di condominio attestante il regolare pagamento degli oneri condominiali alla data del rogito;

– il regolamento di condominio ma solo se è stato predisposto dall’unico originario proprietario dello stabile, prima della frammentazione della proprietà nelle singole unità individuali; la consegna del regolamento è opportuna anche negli altri casi al fine di verificare eventuali limitazioni al godimento delle parti comuni, le tabelle millesimali e le planimetrie allegate.

4)- se l’immobile è concesso in LOCAZIONE: copia del contratto di locazione e l’eventuale disdetta al conduttore alla prima scadenza, se trasmessa.

Documentazione urbanistica

Per quanto riguarda le menzioni urbanistiche che il venditore deve produrre in sede di stipula dell’atto occorre distinguere le vendite aventi ad oggetto un terreno da quelle aventi ad oggetto un fabbricato.

Per la vendita di un terreno è necessario allegare il certificato di destinazione urbanistica (CDU).

Dal 1° luglio 2010, per tutti i contratti di vendita aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà su unità immobiliari urbane già esistenti il venditore deve dichiarare con riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Tale dichiarazione va fatta a pena di nullità del contratto.

Il venditore di un immobile deve consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, ossia il documento che attesta che l’immobile ha le caratteristiche legali per assolvere alla funzione economico sociale dell’oggetto del contratto. L’obbligazione di consegna è posta a carico del venditore, senza alcuna distinzione tra il costruttore e l’eventuale successivo proprietario. Il mancato rilascio del certificato di agibilità costituisce inadempimento del venditore per consegna di una cosa diversa da quella pattuita. L’acquirente pertanto può far valere tale mancanza con l’eccezione di inadempimento o chiedendo il risarcimento dei danni per la ridotta commerciabilità del bene.

Le parti devono, infine, consegnare al notaio:

– l’eventuale contratto preliminare e/o la proposta di acquisto, con allegata (se gli atti sono stati registrati) la quietanza di pagamento al fine di decurtare dalle imposte dovute per l’atto definitivo quelle eventualmente già versate;

– le copie degli assegni e/o delle attestazioni relative ai bonifici bancari a mezzo dei quali sono stati effettuati i pagamenti di eventuali acconti o corrisposte somme ad altro titolo.

Il rogito vero e proprio

Il notaio deve inserire una specifica clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto, insieme all’APE, tutte le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, necessarie a comprendere le prestazioni energetiche dell’immobile. Deve inoltre allegare copia dell’APE al contratto stesso.

Il contratto deve avere la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c. 1 n. 1 c.c.) ed è soggetta a trascrizione: di solito il notaio lo redige per atto pubblico, talvolta è possibile che venga stipulato per scrittura privata e che il notaio autentichi unicamente la sottoscrizione delle parti avvenuta in sua presenza.

L’atto pubblico è, senza dubbio, la forma utilizzata nella quasi totalità dei casi. A tal fine le parti devono comparire personalmente al momento della stipulazione dell’atto.

Se la parte è impossibilitata a partecipare personalmente, può conferire una procura (necessariamente conferita per atto pubblico a firma di un notaio) ad un procuratore speciale.

Il notaio procede quindi secondo le seguenti modalità:

– dà lettura alle parti del testo dell’atto che ha predisposto (solitamente in un momento precedente alla comparizione delle parti);

– effettua se necessario eventuali integrazioni delle parti mancanti (es. in caso di consegna di documenti o di versamenti effettuati contestualmente), a mano sul corpo dell’atto o a stampa;

– in mancanza di obiezioni o contestazioni, raccoglie le firme delle parti che devono essere apposte su ogni pagina ed eventualmente anche sui documenti allegati;

– appone il proprio sigillo;

– sottoscrive personalmente l’atto, attribuendo al medesimo pubblica fede.

Rogito online

Dal 24 giugno 2010 è possibile stipulare e sottoscrivere l’atto notarile per via telematica (cosiddetto atto notarile informatico). La sottoscrizione avviene con firma digitale sempre alla presenza di un notaio e con i medesimi controlli di qualità che caratterizzano l’atto cartaceo.

L’atto notarile informatico viene poi conservato dal notaio utilizzando un’apposita struttura informatica centralizzata gestita dal Consiglio Nazionale del Notariato, i cui costi sono interamente a carico del Notariato.

Dopo la cessazione dell’attività del notaio, i suoi atti informatici vengono depositati presso gli Archivi Notarili gestiti dal Ministero della Giustizia.

Grazie a questa norma, inoltre, è possibile stipulare un atto pubblico anche in due città diverse con lo stesso livello di sicurezza e garanzia.

note

Autore immagine: 123rf com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

1 Commento

  1. Posso rivendere subito l’immobile a una altra persona?
    Può il venditore scrivere nel contratto di compravendita mettere delle clausole per esempio che non deve rivendere l’immobile a determinate persone,?

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI