Professionisti Gli interventi di manutenzione straordinaria e il permesso di costruire

Professionisti Pubblicato il 10 novembre 2015

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Permesso di costruire e interventi edilizi: carattere della manutenzione straordinaria, il D.L. n. 133/2014 conv. in L. 164/2014 e la nuova definizione degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria.

 

Carattere della manutenzione straordinaria

Mentre le opere di manutenzione ordinaria consistono in lavori di modesta entità, rivolti alla conservazione ed al mantenimento dell’immobile nel breve periodo, gli interventi di manutenzione straordinaria incidono direttamente in parti (anche strutturali) dell’edificio, rimuovendole e/o sostituendole.

Tali interventi sono anch’essi finalizzati alla conservazione del bene, ma questo risultato, programmato nel lungo periodo, viene perseguito attraverso lavori di ampio respiro e consistenza.

L’art. 3, 1°comma – lett. b), del T.U. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 133/2014, ricomprende nella manutenzione straordinaria «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso».

Per unità immobiliare deve intendersi «ciascuna parte di un immobile, che sia di per se stessa ed in grado di produrre un reddito proprio» (nozione adottata dal R.D.L. 13-4-1939, n. 652 per la disciplina del nuovo catasto edilizio).

La dottrina suggerisce, inoltre, per una più puntuale specificazione, il riferimento all’art. 2 del D.M. 9-10-1978 (elementi di valutazione relativi allo stato di conservazione e di manutenzione degli immobili urbani locati).

A titolo esemplificativo, possono farsi rientrare in tale definizione:

—        il consolidamento di strutture verticali ed il rifacimento di solai di calpestio, scale e coperture;

—        il rifacimento totale dell’intonacatura e del rivestimento esterno degli edifici;

—        l’apertura, chiusura o modificazione di parti esterne o finestre, soltanto se rivolte a ripristinare una situazione preesistente;

—        la realizzazione di volumi tecnici indispensabili a seguito della revisione o installazione di impianti tecnologici.

In ogni caso gli interventi di manutenzione straordinaria devono avere per oggetto singole parti strutturali dell’edificio e non devono consistere, invece, in un insieme sistematico di opere riguardanti l’intero edificio.

Nella vigenza dell’art. 31 della legge n. 457/1978, la regolamentazione giuridica degli interventi di manutenzione straordinaria era circoscritta nell’ambito dell’edilizia residenziale e non era applicabile a manufatti non abitativi. Tale previsione deve ritenersi abrogata per incompatibilità con la disciplina successiva.

  • In giurisprudenza

—              «Gli strumenti urbanistici, in quanto atti di pianificazione dello sviluppo urbanistico, sono essenzialmente rivolti a disciplinare la futura attività di trasformazione del territorio, sicché, salvo che non sia diversamente disposto, i limiti e le condizioni cui subordinano l’attività edilizia non riguardano le opere già eseguite in conformità alla disciplina previgente, che, pur se risultano difformi dalle nuove prescrizioni, conservano la loro precedente e legittima destinazione, con la conseguenza che resta ferma anche la possibilità di effettuare gli interventi necessari per integrarne o mantenerne la funzionalità» (C. Stato, sez. V, 19 febbraio 1997, n. 176, in Cons. Stato, 1997, I, 227).

—              «La realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, non implicanti mutamento di destinazione d’uso, ha una incidenza urbanistica minore rispetto alle nuove costruzioni ed alla ristrutturazione e, pertanto, non necessita, al pari di queste ultime, della previa approvazione di uno strumento urbanistico attuativo.

                  La realizzazione di lavori preordinati ad un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile esclude, ex se, che gli stessi siano configurabili quali interventi di straordinaria manutenzione previsti dall’art. 31, 1° comma, lett. b, L. 5 agosto 1978, n. 457» (C. Stato, sez. V, 16 maggio 1989, in Cons. Stato, 1989, I, 663).

—              «La sostituzione del vecchio solaio in strutture lignee di un fatiscente edificio rustico con altro solaio in cemento armato, che non abbia alterato i volumi né la superficie dell’unità immobiliare, deve essere considerata di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 31 L. 5 agosto 1978, n. 457 e, pertanto, non è richiesta per essa la concessione edilizia, per quanto tale opera – peraltro necessaria alla conservazione del fabbricato – abbia modificato sia pure in modo marginale il preesistente assetto strutturale del fabbricato stesso» (Cass., 29 febbraio 1988, in Riv. pen., 1989, 818).

—              «La realizzazione di locali tipo mansarda, ottenuta mediante la sopraelevazione del tetto e la suddivisione delle falde rialzate con un muro, non costituisce intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, bensì opera per la quale è necessaria la concessione edilizia» (Cass. pen., 7 aprile 1988, in Riv. pen., 1989, 414).

—              «La sostituzione del tetto può rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria (art. 3, 1° comma, lett. b) D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), in quanto tali non soggetti a permesso di costruire, purché non venga modificata la quota d’imposta o alterato lo stato dei luoghi nè planimetricamente nè quantitativamente rispetto alle superfici ed ai volumi preesistenti» (Cass. pen., sez. III: 9 maggio 2012, n. 17411; 22 aprile 2010, n. 22229, Maravigna).

—              «La sostituzione del tetto a spiovente con quello a terrazza, ove produca un non trascurabile aumento di volumetria e una modificazione del precedente assetto strutturale ed estetico dell’edificio, non rientra negli interventi di manutenzione straordinaria previsti dall’art. 31, 1° comma, lett. b), L. 5 agosto 1978, n. 457» (C. Stato, sez. V, 12 ottobre 1999, n. 1431, in Cons. Stato, 1999, I, 1610).

—              «La ricostruzione del tetto con una diversa pendenza e, quindi, con un altezza superiore a quella preesistente, comportando un aumento di volumetria ed incidendo sulla stessa consistenza fisica dell’immobile, è opera che necessita di concessione e non di semplice autorizzazione» (C. Stato, sez. V, 13 luglio 1992, n. 646, in Cons. Stato, 1992, I, 1992).

—              «La sopraelevazione di un edificio, ancorché sia di modeste dimensioni e sia destinata a servizi igienico sanitari e tecnologici, non costituisce semplice intervento di manutenzione straordinaria, ma rappresenta una nuova opera» (Cons. giust. amm. sic., sez. giurisdiz., 30 giugno 1995, n. 248, in Giur. amm. sic., 1995, 465).

—              «L’apertura di balconi su un edificio non è riconducibile né ai lavori di manutenzione straordinaria, né a quelli di restauro e di risanamento conservativo per i quali l’art. 48 L. 5 agosto 1978, n. 457 e l’art. 7 D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito dalla L. 25 marzo 1982, n. 94, sostituiscono la concessione con l’autorizzazione» (C. Stato, sez. V, 3 luglio 1995, n. 1004, in Cons. Stato, 1995, I, 1060).

—              «La trasformazione di un balcone in veranda, mediante copertura in pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non costituisce intervento di manutenzione straordinaria e di restauro, ma è opera soggetta a concessione sindacale» (Cass. pen., 2 ottobre 1987, in Riv. pen., 1988, 233).

—              «È illegittima l’autorizzazione rilasciata ai sensi dell’art. 48 L. 5 agosto 1978, n. 457, per la realizzazione di opere di straordinaria manutenzione, con riferimento ad un edificio ancora da completare, in assenza, quindi, del presupposto indefettibile dell’esistenza di un edificio già completo» (T.a.r. Valle d’Aosta, 25 gennaio 1995, n. 3, in Foro amm., 1995, 657).

Il D.L. n. 133/2014 conv. in L. 164/2014 e la nuova definizione degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria

L’art. 17 del D.L. n. 133/2014 ha modificato in maniera incisiva la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria, innovando l’art. 3, comma l, lett. b), del T.U. n. 380/2001.

Secondo la definizione attuale sono «interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso».

Mentre la disposizione legislativa precedente imponeva di non alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, attualmente viene fissato il divieto di alterare la volumetria complessiva degli edifici. Inoltre, vengono inclusi nella definizione degli interventi di manutenzione straordinaria i frazionamenti e gli accorpamenti delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se essi comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e resti ferma l’originaria destinazione d’uso. Ne consegue che i limiti che attualmente non possono essere derogati per la configurazione della manutenzione straordinaria sono due: la volumetria complessiva degli edifici e la destinazione d’uso originaria. Invece, diventa possibile alterare le superfici delle singole unità immobiliari anche a mezzo di frazionamenti e accorpamenti e diventa ammissibile la variazione del carico urbanistico.

Agli interventi anzidetti devono aggiungersi quelli previsti dall’art. 6, comma 2, lett. a), del T.U. n. 380/2001, che include nella manutenzione straordinaria l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, purché non riguardino le parti strutturali dell’edificio.

L’ampliamento degli interventi di manutenzione straordinaria, che ora comprendono anche lavori in passato considerati di ristrutturazione edilizia, ha comportato necessariamente la modificazione, in senso restrittivo, degli interventi di ristrutturazione edilizia subordinati al rilascio del permesso di costruire disciplinati dall’art. 10 del T. U. n. 380/2001, per i quali l’art. 17, comma l, lett. d), del D.L. n. 133/2014 ha eliminato ogni riferimento (nell’ambito della ristrutturazione edilizia) all’aumento delle unità immobiliari ed alle modifiche delle superfici dei singoli edifici, proprio perché detti interventi sono trasmigrati nella manutenzione straordinaria.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria che comportino aumento del carico urbanistico, l’art. 17, comma 4, del T.U. n. 380/2001, modificato dall’art. 17, comma l, lettera h), del D.L. 133/2014 conv. dalla legge n. 164/2014, prevede un regime di onerosità parziale stabilendo che il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile (quindi non va calcolata la parte di contributo di costruzione commisurata al costo di costruzione).

Non può mancarsi di rilevare (tenendo conto di alcune considerazioni già svolte in dottrina da LORENZOTTI) che la

nuova definizione della manutenzione straordinaria comprende frazionamenti o accorpamenti delle unità immobiliari anche se comportanti la variazione del carico urbanistico. Pertanto, un elevato numero di frazionamenti in una determinata zona del territorio comunale condurrà ad evidenti forzature del carico urbanistico senza che i Comuni possano impedirlo.

È vero che la manutenzione straordinaria è parzialmente onerosa e comporta (ove ne derivi un aumento della superficie calpestabile) il pagamento di un contributo commisurato all’incidenza delle opere di urbanizzazione, però è anche vero che il carico urbanistico, in ipotesi di frazionamento delle unità immobiliari, può essere incrementato anche senza aumento della superficie calpestabile, nonché che il contributo è calcolato, molto spesso, in importi del tutto insufficienti rispetto ai costi effettivi delle urbanizzazioni e, soprattutto, che i Comuni sono in gravissima crisi economica e finanziaria e non sono vincolati a spendere per maggiori opere di urbanizzazione le somme introitate a titolo di contributi di costruzione per la realizzazione delle urbanizzazioni. Va osservato, inoltre, che non sempre è possibile in determinate aree, quelle più urbanizzate, realizzare ulteriori spazi da destinare al verde pubblico, alle attività collettive e ai parcheggi.

Osservazioni conclusive sull’attuale regime degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria

Già si è detto al precedente paragrafo che l’art, 6, comma 4, del T.U. n. 380/2001 — come modificato dalla legge n. 164/2014 — dispone che gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 6, comma 2, lett. a) del T.U. n. 380/2001 possono essere realizzati senza alcun titolo abilitativo ma previa comunicazione asseverata di inizio dei lavori (CILA). Tale comunicazione deve:

—        essere accompagnata dall’elaborato progettuale;

—        essere asseverata da un tecnico abilitato, il quale deve attestare sotto la propria responsabilità: che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia. L’asseverazione non deve essere contenuta in una separata relazione ma deve essere resa direttamente nell’ambito della comunicazione di inizio lavori;

—        contenere i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

Sono invece assoggettati a SCIA quegli interventi di manutenzione straordinaria che comportano modifiche delle parti strutturali.

Deve ritenersi la necessità del permesso di costruire nelle ipotesi di modifiche delle destinazioni d’uso.

Diritto-Urbanistico

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