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Assegnazione posti auto: che succede se l’assemblea non si mette d’accordo?

12 Novembre 2015


Assegnazione posti auto: che succede se l’assemblea non si mette d’accordo?

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Cortile condominiale: divisione e assegnazione dei posti per il parcheggio dell’auto; se i condomini non trovano un criterio si può ricorrere al giudice in tribunale.

 

Posti auto in condominio e parcheggi selvaggi: un problema che spesso fa capolino quando si tratta di assemblee particolarmente litigiose. Come si dividono allora gli spazi destinati ai veicoli dei condomini in assenza di una proprietà esclusiva su tali aree?

In mancanza di una delibera assembleare che imponga limiti e divieti, ciascun condomino può usare tutto o parte del cortile condominiale a scopo di parcheggio alle due seguenti condizioni:

rispetto del diritto degli altri condomini di farne parimenti uso: sarebbe così illegittimo il comportamento di chi, parcheggiando in modo contrario alle regole di comune convivenza, occupi più spazi o impedisca l’accesso o l’uscita alle altre vetture;

– rispetto della destinazione d’uso del cortile condominiale.

La Cassazione [1] dice che ogni condomino può utilizzare il cortile condominiale, anche in modo più intenso degli altri: si pensi al caso di chi possiede più di un’auto e quindi occupa due spazi. Ciò però a condizione che non limiti le facoltà di godimento esercitate dai condomini, sfruttando in maniera esclusiva il bene.

La nozione di pari uso non va infatti intesa nel senso di permettere un uso identico e contemporaneo del cortile condominiale a ciascun condomino, ma deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini

Se il cortile è piccolo e non permette il parcheggio a tutti

I principi appena esposti comportano che, nel caso in cui il cortile condominiale non sia sufficientemente ampio da permettere il parcheggio a tutti i condomini o se i posti auto non sono equivalenti e i condomini sono in disaccordo, sarà necessario procedere con il criterio del parcheggio a rotazione (o turnazione), poiché assicura ad ogni condomino il massimo godimento possibile e l’uniformità di trattamento [2]. Non è invece legittimo attribuire il parcheggio nel cortile comune secondo il criterio del valore degli appartamenti stabilito sulla base delle tabelle millesimali [3].

 

È legittimo lasciare l’auto per molto tempo parcheggiata nel cortile?

Secondo la Cassazione [4], non è legittimo il parcheggio di un’autovettura nel cortile condominiale per un lungo periodo di tempo: tale comportamento integra, infatti, un’occupazione abusiva dello spazio comune in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo.

Che succede se i condomini non si mettono d’accordo sulla divisione dei posti?

In questi casi, se l’area è in comunione e la divisione della stessa non è possibile, allora è il giudice ad assegnare i posti auto alle parti sulla base della consulenza tecnica d’ufficio (CTU), senza che ciò determini la creazione di una nuova figura di diritto reale contraria al principio di tipicità come sostiene invece l’altro comproprietario. È quanto emerge da una sentenza della Cassazione pubblicata oggi stesso [5]. Secondo la Corte, in materia condominiale ciascun comproprietario di un’area indivisa destinata a parcheggio può chiedere al giudice l’assegnazione in via esclusiva dei posti auto ai vari condomini.

In verità l’assegnazione degli spazi per la sosta costituisce una manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune consentito all’assemblea del condominio. Quando manca la delibera dell’assemblea o l’accordo fra i condomini, la regolamentazione ben può essere domandata al giudice, il quale ha senz’altro la facoltà di disporla. E ciò perché l’assegnazione individuale dei posti auto serve soltanto a rendere più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune senza determinare la divisione del bene (né un diritto reale non previsto dal codice).

Ulteriori sentenze della Cassazione

Con una successiva pronuncia, la Suprema Corte ha precisato di nuovo che [6] In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che adibisce l’area del cortile a parcheggio e assegna i singoli posti auto non determina la divisione del bene comune, limitandosi a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario, sicché essa non richiede il consenso di tutti i condomini, né attribuisce agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata.

In un’ottica parzialmente diversa, peraltro, in precedenza, in altra occasione, si era affermato – dalla stessa Cassazione [7] – che costituisce innovazione vietata e, come tale, affetta da nullità, l’assegnazione nominativa da parte del Condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura. Infatti tale delibera, da un lato, sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione.

La regolamentazione dell’uso della cosa comune

In termini generali, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, se manca l’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini, il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri [8].

note

[1] Cass. sent. n. 9875/2012, n. 21256/2009.

[2] Cass. sent. n. 26226/2006., Cass. sent. n. 12873/2005.

[3] Cass. sent. n. 26226/2006.

[4] Cass. sent. n. 3640/2004.

[5] Cass. sent. n. 23118/15 del 12.11.15.

[6] Cass. sent. n. 6573 del 31.03.2015.

[7] Cass. sent. n. 1004/2004.

[8] Cass. sent. n. 26266/2006.

Autore immagine: cassazione. net

Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226
In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi).
È viziata da illegittimità per violazione dell’art. 1102 c.c. la deliberazione dell’assemblea del condominio nella quale sia attribuito ai condomini il diritto di scegliere ed utilizzare in via permanente il posto auto ubicato nell’autorimessa comune in virtù del criterio della quota millesimale a ciascuno di essi spettante. Il principio secondo il quale la contitolarità dei diritti reali accorda, da un lato, ad ogni comproprietario il diritto di godere del bene comune secondo l’uso convenuto e, dall’altro, sancisce il divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso, osta all’adozione di un criterio di godimento dei posti auto, peraltro neppure equivalenti sotto il profilo della comodità di utilizzo, determinato in funzione della porzione ideale del diritto e risolventesi in un’assegnazione a tempo indeterminato.

E’ invalida la deliberazione assembleare adottata a maggioranza dei condomini che assegna, a tempo indeterminato, a ciascun condomino il godimento di un posto auto sito nel garage comune sulla base del criterio del valore degli appartamenti.

Cass. 16 giugno 2005 n. 12873

Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Nella fattispecie è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l’uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili).

Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226

In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi).

È viziata da illegittimità per violazione dell’art. 1102 c.c. la deliberazione dell’assemblea del condominio nella quale sia attribuito ai condomini il diritto di scegliere ed utilizzare in via permanente il posto auto ubicato nell’autorimessa comune in virtù del criterio della quota millesimale a ciascuno di essi spettante. Il principio secondo il quale la contitolarità dei diritti reali accorda, da un lato, ad ogni comproprietario il diritto di godere del bene comune secondo l’uso convenuto e, dall’altro, sancisce il divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso, osta all’adozione di un criterio di godimento dei posti auto, peraltro neppure equivalenti sotto il profilo della comodità di utilizzo, determinato in funzione della porzione ideale del diritto e risolventesi in un’assegnazione a tempo indeterminato.

E’ invalida la deliberazione assembleare adottata a maggioranza dei condomini che assegna, a tempo indeterminato, a ciascun condomino il godimento di un posto auto sito nel garage comune sulla base del criterio del valore degli appartamenti.

Cass. 24 febbraio 2004 n. 3640

In tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 settembre – 12 novembre 2015, n. 23118
Presidente Mazzacane – Relatore Lombardo

Ritenuto in fatto

1. – F.E. convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Chiavari, il fratello F.M. , chiedendo procedersi allo scioglimento della comunione esistente sul cortile adiacente al fabbricato di loro proprietà ovvero in subordine – ove la divisione non fosse stata possibile – chiedendo l’individuazione e l’assegnazione, all’interno dell’area comune, dei posti-auto di pertinenza di ciascuna della parti; chiese ancora lo scioglimento della comunione relativa al vano sottotetto, con attribuzione a ciascuno dei fratelli della rispettiva parte.
Il convenuto, costituitosi, resistette alle domande attrici, chiedendone il rigetto.
Il Tribunale adito respinse la domanda di divisione del cortile adiacente al fabbricato, ritenendone la indivisibilità, ma – sulla base della esperita C.T.U. – individuò i posti-auto in esso ricavabili e li ripartì assegnandoli a ciascuna delle parti; dispose poi la divisione del vano sottotetto, assegnando a ciascuna delle parti le due porzioni individuate dal consulente tecnico, con facoltà di ciascun condividente di erigere una parete divisoria.
2. – Sul gravame proposto da F.M. , la Corte di Appello di Genova, con sentenza dell’1.9.2010, confermò la sentenza di primo grado.
3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre F.M. sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso F.E. .
Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ..

Considerato in diritto

1. – Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cod. civ., nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata; si deduce, in particolare, che i giudici di merito, assegnando individualmente ai comproprietari i posti-auto nel cortile comune, avrebbero creato un “nuovo” diritto reale, in violazione del principio di tipicità degli stessi, e avrebbero impedito a ciascun condomino l’uso della cosa comune in tutta la sua estensione.
La censura non è fondata.
E invero, l’assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune, consentito all’assemblea del condominio (Sez. 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012, Rv. 623462); né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune (Sez. 2, Sentenza n. 6573 del 31/03/2015, Rv. 634794).
È evidente, poi, che in mancanza di accordo tra i condomini o di delibera assembleare (o addirittura – come nella specie – ove l’assemblea non sia stata neppure costituita), la regolamentazione dell’uso della cosa comune ben può essere richiesta al giudice e da lui disposta (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 3937 del 18/02/2008, Rv. 602018).
2. – Col secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 2909 cod. civ., per avere la Corte territoriale ritenuto passata in giudicato la statuizione della sentenza di primo grado relativa alla individuazione dei posti-auto. Secondo il ricorrente, il gravame proposto relativamente all’assegnazione dei posti-auto avrebbe implicato anche la censura circa la individuazione dei posti-auto compiuta dal giudice sulla base della esperita C.T.U.
Anche questa censura è infondata.
Esattamente la Corte territoriale ha ritenuto che con l’atto di gravame non fosse stata censurata la individuazione dei posti-auto, ma solo la loro assegnazione individuale; ciò perché nell’atto di appello si è chiesto dichiararsi il diritto di entrambe le parti di parcare la propria autovettura nei posti-auto individuati dal C.T.U. e non si è contestata la individuazione delle aree ove i posti-auto erano stati previsti.
3. – Col terzo motivo di ricorso, si deduce infine la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1119 cod. civ., nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata; si deduce, in particolare, che la realizzazione della parete divisoria nel locale sottotetto dell’edificio – del quale i giudici di merito hanno disposto la divisione tra le parti – impedirebbe al ricorrente di raggiungere il tetto o le altre parti comuni per effettuare le riparazioni. Si deduce ancora che l’onere di ciascuno dei comproprietari di consentire all’altro di accedere alla propria parte del sottotetto per eseguire le riparazioni delle parti comuni dell’edificio avrebbe creato un “nuovo” diritto reale, inesistente e atipico.
Anche questa doglianza non può trovare accoglimento.
Premesso che la statuizione della sentenza di primo grado che ha disposto la divisione del sottotetto non è stata appellata ed è passata in giudicato, i ricorrenti contestano la facoltà riconosciuta alle parti di costruire una parete divisoria a protezione delle rispettive proprietà, per il fatto che tali pareti impedirebbero a ciascuno dei condividenti di accedere al tetto e alle altri parti comuni.
E tuttavia, la Corte di Appello ha statuito che detta impossibilità di accesso non sussiste, in quanto ciascun condomino ha l’obbligo di consentire all’altro l’accesso alle parti comuni per eseguire le necessarie riparazioni.
Tale onere di consentire al vicino il transito nella propria parte del sottotetto per accedere alle parti comuni, al fine di eseguire le necessarie riparazioni, non costituisce alcun nuovo diritto reale, né rappresenta un onere atipico posto a carico delle parti dai giudici di merito, ma discende direttamente dall’applicazione dell’art. 843, primo comma, cod. civ., a tenore del quale “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera proprietà del vicino oppure comune”.
4. – Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 3.200,00 (tremiladuecento), di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.


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