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Vendita con incanto e senza incanto: differenze

14 novembre 2015


Vendita con incanto e senza incanto: differenze

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 novembre 2015



Pignoramento immobiliare ed esecuzione forzata: come funziona la vendita senza incanto.

La vendita senza incanto e con incanto sono disciplinate da regole di funzionamento diverso. Cerchiamo di chiarirne i principali aspetti.

1 | VENDITA SENZA INCANTO

La vendita senza incanto è una delle due modalità di vendita dei beni immobili pignorati ossia soggetti ad esecuzione forzata (cosiddetta esecuzione forzata immobiliare).

La vendita senza incanto si basa su quattro momenti diversi:

– l’ordinanza di vendita,

– la presentazione delle offerte di acquisto,

– l’esame delle offerte di acquisto

– l’accettazione dell’offerta.

Ordinanza di vendita

Il giudice emette l’ordinanza di vendita dell’immobile indicandone gli estremi (natura dell’immobile, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale e per i fabbricati in corso di costruzione i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono), il valore, il sito internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, gli estremi dell’eventuale custode nominato in sostituzione del debitore). Inoltre viene indicato il prezzo base dell’immobile stesso, al quale dovranno riferirsi gli offerenti nel presentare le loro proposte di acquisto.

Insieme all’ordinanza di vendita viene pubblicato l’avviso di vendita; in esso viene indicato:

– un termine, non inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni, entro cui possono essere proposte le offerte d’acquisto;

– nel giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti;

– le modalità di prestazione della cauzione, pari ad almeno 1/10 del prezzo proposto.

È generalmente opportuno visionare l’immobile per valutare in concreto l’opportunità dell’acquisto e, a tal fine, contattare il custode nominato dal giudice dell’esecuzione, recandosi presso la cancelleria del tribunale.

Presentazione delle offerte di acquisto

Chiunque può presentare un’offerta di acquisto, personalmente, a mezzo di procuratore legale.

Se l’offerente agisce in qualità di legale rappresentante di una società, deve allegare all’offerta la prova della propria legittimazione ad agire in nome e per conto della medesima, ad esempio, producendo il certificato della Camera di Commercio (c.d. visura storica camerale della società).

Il debitore non può comprare, né direttamente né per interposta persona, pena la nullità della vendita. I genitori possono acquistare salvo che si tratti di genitori esercenti la potestà sui figli rispetto ai beni e ai diritti del minore.

Cosa presentare

Per fare l’offerta, l’offerente deve presentare, nella cancelleria del tribunale (sezione Esecuzioni immobiliari o sezione Fallimentare) una dichiarazione contenente:

– l’indicazione del prezzo offerto che non deve essere inferiore al valore di stima dell’immobile;

– il tempo e il modo in cui si intende effettuare il pagamento;

– ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Se l’offerente è coniugato, deve indicare anche il regime patrimoniale della famiglia.

L’offerente deve inoltre dichiarare la residenza o eleggere il domicilio nel comune nel quale ha sede il tribunale; in mancanza le comunicazioni sono effettuate presso la cancelleria.

Alla dichiarazione si deve allegare, generalmente a mezzo assegni circolari non trasferibili intestati al giudice dell’esecuzione una percentuale del prezzo base d’asta (di norma il 30%), di cui 1/10 a titolo di cauzione (che in caso di acquisto definitivo è scalata dal prezzo di aggiudicazione finale) e la restante parte a titolo di spese di trasferimento dell’immobile.

L’offerta va depositata, nel termine stabilito nell’ordinanza di vendita, nella cancelleria in busta chiusa. All’esterno della busta il cancelliere ricevente annota:

– il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito;

– il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista da questi delegato alla vendita;

– la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte.

Il giudice, con l’ordinanza di vendita emessa in mancanza di opposizioni, può prevedere che la proposta d’acquisto sia presentata con modalità telematiche ossia comunicata a mezzo PEC o, se ciò non è possibile, a mezzo fax.

Se è stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, nella busta deve essere inserito anche questo.

L’offerta è irrevocabile, a meno che:

– il giudice ordini l’incanto;

– siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

L’offerta non è efficace quando:

1) perviene oltre il termine stabilito dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita;

2) è inferiore al prezzo base dell’immobile;

3) l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.

Esame delle offerte

Le buste contenenti le offerte d’acquisto sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle stesse alla presenza degli offerenti.

Se è stata presentata un’unica offerta il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se l’offerta risulta:

a) superiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5: è accettata. Si procede quindi al versamento del prezzo e all’aggiudicazione dell’immobile;

b) inferiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5: il giudice non può procedere alla vendita quando ritiene probabile che la vendita con il sistema dell’incanto può aver luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore base dell’immobile.

Se sono state presentate più offerte d’acquisto gli offerenti sono invitati, dal giudice dell’esecuzione, a una gara sull’offerta più alta, da compiere all’udienza da tenersi nel giorno successivo a quello di scadenza del termine entro cui potevano proporre le offerte di acquisto.

Tuttavia, se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice può, alternativamente:

– disporre la vendita a favore del maggiore offerente;

– ordinare l’incanto.

Accettazione dell’offerta

Il giudice, accettando l’offerta, dispone con decreto il modo con cui deve essere effettuato il versamento del prezzo e il termine, decorrente dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve eseguirsi. Una volta che il versamento è stato effettuato il giudice pronuncia il decreto di trasferimento dell’immobile.

In caso di mancato versamento del prezzo nel termine stabilito, il giudice dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone una nuova vendita.

2 | VENDITA CON INCANTO

Ordinanza di vendita

Quando il giudice dell’esecuzione ordina la vendita con incanto emette innanzitutto l’ordinanza di vendita, sentito quando occorre un esperto; in essa vengono fissate le modalità concrete con cui portare a compimento l’operazione. Essa indica:

– se la vendita si deve fare in uno o più lotti;

– prezzo base dell’incanto costituito dal valore attribuito dall’esperto all’immobile pignorato;

– giorno e ora dell’incanto;

– ammontare della cauzione in misura non superiore al 1/10 del prezzo base d’asta e termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti. Tale termine è perentorio;

– misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;

– termine, non superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione, entro cui il prezzo deve essere depositato e modalità del deposito.

Presentazione delle offerte di acquisto

Chiunque è ammesso a fare offerte di acquisto all’incanto, fatta eccezione per il debitore. Se il debitore esecutato si accorda con un terzo incaricandolo di acquistare per suo conto l’immobile, tale accordo è nullo. Si tratta di un accordo diretto a eludere il divieto per il debitore di fare offerte all’incanto.

Le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Come presentare l’offerta

L’offerente deve depositare nella cancelleria del tribunale (sezione Esecuzioni immobiliari) un’offerta di partecipazione all’incanto (o istanza di autorizzazione a offrire all’incanto) contenente l’indicazione della procedura e dei beni (lotti) che intende acquistare, i propri dati anagrafici, codice fiscale, recapito telefonico e ogni altro elemento utile all’offerta.

Condizione necessaria per essere ammessi a presentare l’offerta è il deposito di una cauzione nei termini e misura indicati nell’ordinanza di vendita.

Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione gli viene immediatamente e integralmente restituita dopo la chiusura dell’incanto.

Assenza di offerte all’incanto

Se non vi sono offerte all’incanto, il giudice dell’esecuzione può disporre l’assegnazione dell’immobile pignorato se lo richiedono i creditori stessi.

Svolgimento dell’incanto

L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione. Con la recente riforma è stata prevista la possibilità di vendite per via telematica.

L’incanto è valido anche se vi partecipa un solo acquirente.

Sono efficaci le offerte che superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita.

Ogni offerente cessa di essere vincolato alla sua offerta quando è superata da un’altra, anche se poi quest’ultima è dichiarata nulla.

In assenza di offerte superiori all’ultima

Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.

L’aggiudicazione, pronunciata con ordinanza al termine dell’incanto, è provvisoria: essa ha definitiva esecuzione solo con la successiva pronuncia del decreto di trasferimento dell’immobile.

Adempimenti a carico dell’aggiudicatario

L’aggiudicatario deve dichiarare la propria residenza o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita; in mancanza le notificazioni e le comunicazioni sono eseguite presso la cancelleria del giudice stesso (art. 582 c.p.c.).

Offerte in aumento del prezzo

L’aggiudicazione descritta nei precedenti paragrafi è provvisoria in quanto entro il termine perentorio di 10 giorni dall’avvenuto incanto possono ancora essere presentate offerte d’acquisto. Per essere efficace l’offerta deve essere:

– superiore di 1/5 al prezzo raggiunto nell’incanto (c.d. rincaro);

– depositata nella cancelleria del tribunale;

– accompagnata da una cauzione per una somma pari al doppio di quella versata per la partecipazione all’incanto originario.

Verificata la regolarità delle offerte in aumento il giudice:

– indìce la gara che il cancelliere rende pubblica con le forme di pubblicità previste per la vendita senza incanto, dandone formale comunicazione all’aggiudicatario;

– fissa un termine perentorio entro il quale possono essere presentate ulteriori offerte in aumento.

Alla gara possono partecipare:

– l’aggiudicatario provvisorio;

– gli offerenti in aumento (sia chi ha presentato l’offerta in aumento di 1/5 entro i 10 giorni successivi all’incanto sia chi ha presentato l’offerta entro l’ulteriore termine fissato dal giudice con l’indizione della gara);

– gli offerenti del precedente incanto purché, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione elevandola al doppio di quella versata per la partecipazione all’incanto originario.

Se nessuno partecipa alla gara, l’aggiudicazione diventa definitiva e il giudice pronuncia a carico degli offerenti in aumento la perdita della cauzione, il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione.

Aggiudicazione definitiva

L’aggiudicatario, in seguito alla gara sull’aumento di 1/5, oppure l’aggiudicatario del primo incanto non seguito da offerte in aumento, deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento.

Il termine per il versamento del prezzo dell’aggiudicazione dell’immobile, così come fissato nel provvedimento che ha disposto la vendita, decorre dall’aggiudicazione definitiva, cioè dal momento in cui risulta che la domanda di aumento non è stata presentata o, pur presentata, non era ammissibile.

Versamento fuori termine

Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario inadempiente, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone un nuovo incanto.

Nuovo incanto

Per il nuovo incanto si procede secondo le regole della vendita con incanto.

Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.

Trasferimento dell’immobile e decreto di trasferimento

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può pronunciare il decreto con cui trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita.

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1 Commento

  1. Troppe parole, concetti ripetuti continuamente, meglio sintetizzare
    e semplificare tenendo sopratutto conto che non tutti sono in grado di capire o interpretare correttamente riferimenti giuridici.
    SINTETIZZARE E SEMPLIFICARE senza però omettere i punti più importanti.

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