Spese di condominio: cosa paga l’inquilino e cosa il padrone di casa
Affitto: gli oneri accessori derivanti dalle spese condominiali, gestione ordinaria e straordinaria, cosa deve pagare il locatore e cosa il conduttore.
Quando la casa è in affitto alcune delle spese condominiali sono a carico del locatore (padrone di casa) ed altre del conduttore (inquilino) il quale, pertanto, oltre al normale canone di locazione dovrà corrispondere anche tali importi (cosiddetti oneri accessori). In ogni caso, il condominio deve pretendere il pagamento delle somme direttamente dal locatore, salvo poi il diritto di quest’ultimo di chiederne la restituzione al conduttore. Il conduttore a sua volta deve effettuare il pagamento entro 2 mesi dalla richiesta.
In caso di morosità del primo, il decreto ingiuntivo contro il secondo sarebbe illegittimo.
Quali spese sono a carico del padrone di casa e quali quelle a carico dell’inquilino?
Sulla distinzione spesso si sono consumate forti dispute nelle aule di tribunale. In generale, si può dire che:
– le spese di gestione straordinaria (cioè quelle relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile) sono a carico del locatore,
– le spese di gestione ordinaria (cioè quelle necessarie a mantenere in efficienza l’immobile e per rimuovere il deterioramento prodotto dall’utilizzo del bene locato) sono a carico del conduttore. Fanno eccezione alcune spese che sono ripartite tra conduttore e locatore in misura differente.
Le parti possono comunque stabilire, nel contratto di locazione, una diversa ripartizione delle spese (ad esempio possono prevedere un rimborso al locatore di un importo forfetario oppure un rimborso delle somme effettivamente spese dal locatore attraverso anticipi mensili e salvo conguagli).
Oltre alle spese condominiali vi sono le spese di gestione dell’immobile stesso, anch’esse ripartite secondo lo stesso criterio sopra visto. In tal caso, il locatore ed il conduttore provvedono ad effettuare direttamente il pagamento delle spese che sono di loro competenza.
Riportiamo qui sotto una tabella riepilogativa [1] in cui vengono elencati i tipi di spesa più comuni relativi ad un immobile, indicando se e a chi spetta sostenerle.
| TIPO DI SPESA | LOCATORE | CONDUTTORE |
| PARTI INTERNE DELL’IMMOBILE | ||
| Impianto di riscaldamento | – sostituzione integrale – manutenzione straordinaria | – manutenzione ordinaria |
| Impianto sanitario | – sostituzione integrale | – manutenzione ordinaria |
| Infissi e serrande | ||
| Serrature | – sostituzione integrale | – rifacimento chiavi e serrature |
| Vetri | – installazione doppi vetri | – sostituzione causa rottura |
| Pavimenti e rivestimenti | – sostituzione integrale | – tinteggiatura |
| Impianto di allarme | – installazione e rifacimento | – manutenzione ordinaria |
| Citofono | ||
| PARTI COMUNI CONDOMINIALI | ||
| Impianti | ||
| Riscaldamento dell’acqua | – installazione e sostituzione – adeguamento a leggi e regolamenti | – manutenzione ordinaria; – pulizia annuale, impianto e filtri, messa a riposo stagionale; – lettura contatori; – forza motrice, combustibile; – consumo combustibile, acqua, energia elettrica |
| Condizionamento dell’aria | ||
| Addolcimento dell’acqua | ||
| Antincendio | – installazione e sostituzione – acquisto estintori | – manutenzione ordinaria; – ricarica estintori; – ispezioni e collaudi |
| Autoclave | – installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (per esempio: pompa, serbatorio) | – manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi, lettura contatore |
| Ascensore | – installazione; – manutenzione straordinaria; – adeguamento a nuove disposizioni di legge | – manutenzione ordinaria |
| Antenna televisiva | – installazione, sostituzione – potenziamento | – manutenzione ordinaria |
| Spurgo | – manutenzione straordinaria | – manutenzione ordinaria; – disotturazione dei pozzetti e condotti |
| Illuminazione | – installazione e sostituzione | – manutenzione ordinaria – consumi |
| Parti esterne del condominio | ||
| Citofoni | – sostituzione | – manutenzione ordinaria |
| Grondaie | – sostituzione | – manutenzione ordinaria |
| Tetto e lastrico solare | – manutenzione straordinaria | – manutenzione ordinaria |
| Cancello | – installazione e sostituzione | – manutenzione ordinaria |
| Ringhiere | – sostituzione | – manutenzione ordinaria |
| Aree verdi | – sostituzione piante | – manutenzione ordinaria; – riparazione degli attrezzi; – sostituzione fiori |
| Parti interne dell’edificio condominiale | ||
| Arredi (marmi, corrimano ringhiere, cassette della posta, zerbini) | – installazione e sostituzione | – manutenzione ordinaria |
| Serrature | – installazione e sostituzione | |
| Cassette postali | – installazione e sostituzione | – manutenzione ordinaria |
| Armadietti contatori | – installazione e sostituzione | – manutenzione ordinaria |
| Lampadine | – sostituzione | |
| Amministrazione del condominio | ||
| Amministrazione | – compenso amministratore; – spese postali, telefoniche, bancarie; – cancelleria | – |
| Assicurazione dell’edificio | – pagamento premi | – |
| Energia elettrica | – | – consumi |
| Portierato e pulizia dell’edificio | ||
| Compenso portiere e sostituto, compresi contributi assicurativi e previdenziali, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie ed indennità varie, anche locali | 10% | 90% |
| Manutenzione della portineria | ||
| Materiali per la pulizia | ||
| Alloggio portiere | ||
| Bidoni pulizia | – | – acquisto |
| Disinfestazione e derattizzazione dei locali di raccolta rifiuti e dei contenitori dei rifiuti | – | – relativi oneri |
Il pagamento
Come detto, il locatore esige la parte di spese condominiali dall’inquilino il quale è tenuto a versarle entro 20 giorni. Prima di pagare, però, questi ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (ad esempio, se trattasi di immobile in condominio, i c.d. rendiconti condominiali).
In mancanza di richiesta di esibizione dei documenti nel termine, il locatore è esonerato dall’onere di documentare la propria richiesta. Il conduttore è automaticamente in mora e non avrà la possibilità di opporre alla richiesta di pagamento la mancata specificazione di spese e criteri di ripartizione.
Se il conduttore richiede di visionare i documenti giustificativi degli oneri accessori e dei criteri di divisione e il locatore non gli fornisce tale documentazione richiesta, quest’ultimo non potrà agire in causa per ottenere lo sfratto dell’inquilino per il mancato pagamento degli oneri accessori.
È incerto, tra i giudici, il termine di prescrizione del pagamento degli oneri a carico del conduttore. Secondo la più recente giurisprudenza si tratta la prescrizione è di 2 anni e non di cinque [2].
Tale termine decorre da:
– se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale [3];
– se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini;
– negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere [4].
note
[1] Fonte: Memento “Immobili e condominio”
[2] Cass. sent. n. 3947/2015.
[3] Cass. sent. n. 8609/2006.
[4] Cass. sent. n. 4588/1995.
Autore immagine: 123rf com
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Buonasera, nell’articolo scrivete che “il condominio deve pretendere il pagamento delle somme direttamente dal locatore, salvo poi il diritto di quest’ultimo di chiederne la restituzione al conduttore. Il conduttore a sua volta deve effettuare il pagamento entro 2 mesi dalla richiesta”.
Ciò vale anche se nel contratto di locazione è indicato che le spese condominiali sono a carico diretto del conduttore? Personalmente come conduttore ho sempre adempiuto direttamente, ma visti recenti problemi con riparazioni a carico del locatore vorrei chiedere allo stesso di fasi carico diretto delle spese, per poi rimborsarle a consuntivo (e quando le riparazioni saranno effettuate). Posso rivendicare questa opzione con il locatore? Se sì, con riferimento a quale norma Grazie mille!