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Lo sai che? Subaffitto: se il cessionario è moroso paga il primo conduttore

Lo sai che? Pubblicato il 14 novembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 novembre 2015

Nella cessione del contratto di locazione intervenuta senza il consenso del locatore, sussiste un vincolo di responsabilità sussidiaria tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile.

Secondo una recente ordinanza della Cassazione [1], l’attuale legge [2] stabilisce che, in caso di subaffitto (ossia di cessione del contratto di locazione) avvenuto senza il consenso del locatore, nel caso in cui il cessionario (cioè il nuovo conduttore) non paghi i canoni di affitto, il locatore può proporre decreto ingiuntivo contro il cedente (il precedente conduttore), onde ottenere la sua condanna al pagamento dei canoni non versati dal cessionario, nonché dell’indennità di occupazione [3] e delle spese sostenute per l’esecuzione dello sfratto per morosità.

Secondo l’interpretazione fornita dalla Suprema Corte, in tema di locazioni ed in caso di cessione del contratto di affitto effettuata [4] senza il consenso del locatore, quest’ultimo può rivolgersi al cedente con l’esperimento delle relative azioni giudiziali per il recupero dei crediti derivanti da detto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento del nuovo conduttore.

Non rileva che l’inadempimento si verifichi durante il periodo di rinnovo del rapporto (dopo la prima scadenza dei sei anni), poiché la rinnovazione non comporta la nascita di un nuovo contratto, ma la sola prosecuzione del precedente.

note

[1] Cass. ord. n. 23111/15 del 12.11.2015.

[2] Art. 36 L. n. 392/1978.

[3] Art. 1591 cod. civ.

[4] Ai sensi dell’art. 36 della l. n. 392/78.

orte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 13 ottobre – 12 novembre, n. 23111
Presidente Finocchiaro – Relatore Cirillo

Svolgimento del processo 
È stata depositata la seguente relazione.
“1. M.G. convenne in giudizio A.G. davanti al Tribunale di Catanzaro e — sulla premessa di avergli locato un immobile di sua proprietà, ad uso commerciale, con contratto del 14 gennaio 1994, ceduto dal conduttore alla s.r.l. Nauticalcaro, in data 17 gennaio 1995, ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392 – chiese che l’A. fosse condannato al pagamento dei canoni non versati dal conduttore cessionario a decorrere dal 2010, nonché al pagamento dell’indennità di occupazione di cui all’art. 1591 cod. civ. e delle spese sostenute per l’esecuzione dello sfratto per morosità nei confronti del cessionario.
Si costituì il convenuto, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e chiedendo il rigetto della domanda.
Il Tribunale accolse la domanda e condannò il convenuto al pagamento della somma complessiva di Euro 28.000, escludendo il diritto alle spese relative al procedimento di sfratto per morosità.
2. La sentenza è stata appellata dal convenuto soccombente e la Corte d’appello di Catanzaro, con sentenza del 26 novembre 2013, ha respinto il gravame, confermando la pronuncia del Tribunale e condannando l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado.
3. Contro la sentenza d’appello ricorre A.G. , con atto affidato ad un solo motivo.
Resiste Giovanna Mazza con controricorso.
4. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere rigettato.
5. Con il primo ed unico motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1372 e 1596 cod. civ., nonché dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978.
5.1. Il motivo non è fondato.
Tralasciando le parti del ricorso nelle quali ci si sofferma su aspetti giuridici che non interessano ai fini del problema in esame, l’unica doglianza effettivamente proposta, peraltro in modo un po generico, consiste nel fatto che, trattandosi di un contratto stipulato nel 1994 ed essendosi l’inadempimento manifestato dopo i dodici anni (sei più sei), la solidarietà passiva di cui all’art. 36 della legge n. 392 del 1978 non sarebbe più operativa.
Si tratta, però, di una costruzione che non trova alcun appiglio nella disposizione ora richiamata; essa, dopo aver disposto che il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, stabilisce che il locatore se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
La giurisprudenza di questa Corte, correttamente richiamata dalla Corte calabrese, ha affermato in più occasioni che in materia di locazioni, in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal mero beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento di detto nuovo conduttore (sentenze 20 aprile 2007, n. 9486, e 11 novembre 2011, n. 23557).
Il fatto che si tratti di un contratto che si era già rinnovato tacitamente alla prima scadenza e che, dopo altri sei anni, si è ulteriormente rinnovato non modifica sostanzialmente i termini del problema, perché la rinnovazione non comporta la nascita di un nuovo contratto, bensì la prosecuzione del precedente, che rimane identico nel suo contenuto. Il che è coerente nel suo complesso, sol che si pensi che la permanenza del vincolo obbligatorio in capo al cedente – che peraltro la legge consente di escludere – è compensata dalla facoltà del conduttore, come si è detto, di cedere il contratto senza il consenso del locatore.
6. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere rigettato”.

Motivi della decisione

1. Non sono state presentate memorie alla trascritta relazione.
A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni.
2. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
A tale esito segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Sussistono inoltre le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 3.800, di cui Euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, da atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.


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