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Le Guide Che succede se non pago l’affitto: lo sfratto

Le Guide Pubblicato il 15 novembre 2015

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> Le Guide Pubblicato il 15 novembre 2015

Locazione: la procedura di sfratto per morosità, termini per adempiere, termine di grazia.

Nel caso di mancato pagamento del canone di locazione, scatta il procedimento di convalida di sfratto per morosità cui si applicano le regole che a breve vedremo. Tale procedura riguarda sia le locazioni ad uso abitativo che quelle a uso commerciale. Non si applica invece ai casi di immobile occupato di fatto, ossia senza un regolare contratto scritto o un contratto registrato, per i quali invece si deve ricorrere al procedimento ordinario (leggi “Lo sfratto dell’inquilino senza contratto”). Non si applica neanche nel caso di leasing immobiliare.

Quando si può intimare lo sfratto?

Il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore non abbia pagato i canoni di locazione alle scadenze pattuite (e quindi sia moroso). Nello stesso atto egli può chiedere:

– il rilascio dell’immobile

– il pagamento dei canoni scaduti.

Dopo quante mensilità può scattare lo sfratto?

– per le locazioni ad uso abitativo, deve essere anche di una sola mensilità; devono inoltre essere decorsi 20 giorni dalla scadenza [1];

– per le locazioni ad uso diverso o commerciale, deve essere importante e va valutato di volta in volta dal giudice [2]; ad esempio, l’importanza può essere desunta dall’interesse del locatore all’esatto e tempestivo pagamento, dalla volontà manifestata dai contraenti, dalla natura e finalità del rapporto [3].

Secondo la giurisprudenza l’inquilino è considerato moroso anche quando si autoriduce unilateralmente il canone anche se la causa è imputabile al locatore (per es.: mancato intervento in riparazione dell’immobile) [4]. Se però l’inquilino non versa il canone o lo autoriduce unilateralmente perché il bene locato è divenuto del tutto inutilizzabile, allora non può essere considerato in mora [5].

L’inquilino può evitare lo sfratto se versa il canone prima dell’udienza, anche se il locatore ha già instaurato una procedura di sfratto [6].

Il locatore può intimare lo sfratto anche quando il conduttore non abbia pagato gli oneri accessori ossia le spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile consistenti negli esborsi sostenuti da locatore e conduttore per le attività di manutenzione e di funzionamento nonché quelle per la fornitura di servizi, anche comuni in caso di immobili in condominio. Ciò però a condizione che:

– per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto superi l’importo corrispondente a due mensilità di canone [7];

– per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulta di non scarsa importanza secondo le regole generali.

L’intimazione di sfratto

Il locatore avvia il procedimento con un atto (c.d. atto di intimazione e citazione) attraverso il quale intima al conduttore lo sfratto (cioè di rilasciare l’immobile) e contestualmente lo cita in giudizio per la convalida per una data determinata. In caso di pluralità di conduttori, il locatore deve intimare lo sfratto per morosità a tutti.

Se il conduttore ha dato in sublocazione ad altri l’appartamento, qualora questi ultimi non abbiano pagato, lo sfratto viene intimato all’originario conduttore.

Tra il giorno della notificazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (cosiddetto termine a comparire), salva la richiesta di abbreviazione del termine.

Il termine non è soggetto alla sospensione feriale, applicabile invece all’eventuale fase successiva a cognizione piena che scatta in caso di opposizione del conduttore (v. dopo).

Il conduttore può costituirsi in giudizio direttamente all’udienza fissata, senza incorrere in preclusioni né decadenze, facendo valere le proprie ragioni. Il conduttore intimato può stare in giudizio personalmente, senza l’assistenza di un avvocato. L’assistenza di un difensore è infatti necessaria solo nella eventuale fase che si apre a seguito della opposizione.

Se l’inquilino non si presenta in udienza

Se all’udienza di intimazione dello sfratto si presenta il solo locatore, e ciò non è dovuto a un difetto di notifica, pertanto risulta che il conduttore abbia avuto notizia della intimazione, il giudice convalida lo sfratto.

Il giudice pronuncia ordinanza di convalida quando sussistono entrambi i seguenti presupposti:

– il conduttore non è comparso o se comparso non si è opposto alla convalida;

– il locatore dichiara che la morosità persiste.

L’ordinanza di convalida accerta la misura della morosità e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile.

L’ingiunzione di pagamento dei canoni

Il locatore, nell’atto di intimazione può chiedere al giudice di emettere, oltre alla convalida, anche separato decreto ingiuntivo a carico del conduttore moroso per il pagamento:

–  dei canoni scaduti (o oneri accessori) per cui è stato intimato lo sfratto;

–  dei canoni che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto;

–  delle spese processuali relative all’intimazione di sfratto, nonché quelle determinate dalla stessa domanda di ingiunzione.

Il rilascio dell’immobile

Una volta pronunciata, l’ordinanza di sfratto è immediatamente esecutiva e costituisce titolo esecutivo.

Ottenuto il titolo esecutivo, il locatore lo deve notificare all’ex conduttore insieme all’atto di precetto per rilascio dell’immobile con il quale lo avverte che, nel caso in cui non rilasci l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, darà corso all’esecuzione forzata.
Decorso inutilmente tale termine, il locatore deve consegnare all’ufficiale giudiziario l’atto di precetto e il titolo esecutivo.

L’ufficiale giudiziario notifica all’ex conduttore un atto (cosiddetto avviso di sloggio o di rilascio) col quale lo avverte di liberare immediatamente l’immobile, comunicandogli la data e l’ora del suo accesso. La notifica deve avvenire almeno 10 giorni prima della data fissata per lo sfratto. La fissazione della data d’accesso è rimessa alla mera discrezionalità dell’ufficiale giudiziario.

Se l’inquilino compare e paga

L’inquilino può evitare lo sfratto pagando le somme per cui sussiste la morosità (e, eventualmente i canoni a scadere, gli interessi e le spese).

Tale pagamento può avvenire anche se è stato già notificato il ricorso per sfratto.

Se l’inquilino compare e chiede un termine

Alla prima udienza l’inquilino può chiedere al giudice la concessione di un termine per pagare. È il cosiddetto termine di grazia. La legge prescrive che tale concessione avviene quando l’inquilino si trova in stato di difficoltà.

Per ottenere la concessione del termine, il conduttore deve allegare specificamente e provare le sue condizioni di difficoltà, che possono risultare anche implicitamente nel mancato pagamento o possono desumersi dalla conoscenza di fatti notori. Tale richiesta di termine di grazia viene ormai comunemente accolta senza bisogno di particolari motivazioni.

Se il conduttore richiede il termine per sanare la morosità, non può più opporsi alla convalida di sfratto. La richiesta del termine di grazia è, infatti, incompatibile con l’opposizione alla convalida in quanto presuppone che non sia contestata la domanda del locatore.

Il termine di grazia per provvedere al pagamento degli arretrati è di massimo 90 giorni. Se però il conduttore dimostra che le precarie condizioni economiche in cui si trova dipendono da disoccupazione, malattie gravi, o altre comprovate condizioni di difficoltà assegna un termine non superiore a 120 giorni.

Il giudice a tal fine rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza del suddetto termine. Il termine per sanare la morosità è perentorio e non è prorogabile né per motivi sopravvenuti né su istanza proposta prima della scadenza.

Se l’inquilino compare e si oppone

Se il conduttore si presenta in udienza e si oppone alla richiesta della convalida, il giudice non può pronunciare la convalida dello sfratto e il procedimento può prendere una delle seguenti vie:

– su espressa richiesta del locatore, se l’opposizione non è fondata su prova scritta e non vi sono gravi motivi in contrario, il giudice può pronunciare ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio;

– il processo prosegue dopo l’ordine del giudice di mutamento di rito, secondo le regole del processo locatizio.

Il conduttore che non ha partecipato all’udienza può proporre opposizione tardiva all’intimazione se dimostra di non aver potuto partecipare per i seguenti motivi:

– non ha avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notificazione (ad esempio, in caso di notifica postale, per l’omesso invio della raccomandata) oppure per caso fortuito o forza maggiore;

– pur avendo avuto conoscenza dell’intimazione e della citazione, non è potuto comparire all’udienza per caso fortuito o forza maggiore.

L’opposizione potrebbe, per esempio, essere fondata sui seguenti motivi:

– non vi è morosità o che la stessa è stata sanata prima della notifica dell’intimazione;

– dimostrazione dell’esistenza di un credito nei confronti del locatore (ad esempio, derivatogli dall’esecuzione di riparazioni urgenti) richiedendone la compensazione con il debito per i canoni scaduti;

– contestazione dell’ammontare delle somme richieste dal locatore.

note

[1] Artt. 5 e 55 L. 392/78.

[2] Art. 1455 cod. civ.

[3] Trib. L’Aquila sent. del 6.03.2012.

[4] Cass. sent. n. 10639/2012.

[5] Cass. sent. n. 24799/2008.

[6] Trib. Bari sent. n. 3051/2010.

[7] Cass. sent. n. 12527/2000.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Il mio problema è inverso a ciò che ho trovato nei vari “casi”, io come inquilino ho problemi con il proprietario che da diversi mesi non risponde e non interviene a tutte le problematiche dell’abitazione. Mi sono fatta carico io fino ad ora di gravi situazioni e ad oggi non vorrei pagare il canon. A cosa vado incontro? Grazie

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