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Che succede se non pago l’affitto: lo sfratto

28 Febbraio 2019


Che succede se non pago l’affitto: lo sfratto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Febbraio 2019



Se non paghi l’affitto entro la scadenza definita dal contratto di locazione rischi lo sfratto per morosità.

Nel caso di mancato pagamento del canone di locazione, scatta il procedimento di convalida di sfratto per morosità cui si applicano le regole che a breve vedremo. Tale procedura riguarda sia le locazioni ad uso abitativo sia quelle a uso commerciale. Non si applica, invece, ai casi di leasing immobiliare, né ai casi di immobile occupato di fatto, ossia senza un regolare contratto scritto o un contratto registrato, per i quali si deve ricorrere al procedimento ordinario (leggi “Lo sfratto nella locazione senza contratto”).

Quando si può intimare lo sfratto?

Il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore sia moroso, ossia non abbia pagato i canoni di locazione alle scadenze pattuite nel contratto.

Secondo la legge [1], il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto [2].
Nello stesso atto con cui viene intimato lo sfratto, il locatore può chiedere:

  • il rilascio dell’immobile;
  • il pagamento dei canoni scaduti.

Dopo quante mensilità può scattare lo sfratto?

Lo sfratto può essere intimato solo se la morosità raggiunte determinate soglie:

  • nel caso delle locazioni ad uso abitativo, è sufficiente il mancato pagamento di una sola mensilità, purché siano decorsi 20 giorni dal termine convenuto nel contratto per il pagamento del canone [3];
  • per le locazioni ad uso commerciale, l’inadempimento deve essere importante e va valutato di volta in volta dal giudice in base al ritardo, all’importo del canone di locazione e al numero di rate insolute [4].

Secondo la giurisprudenza, l’inquilino è considerato moroso anche quando si autoriduce unilateralmente il canone (cioè paga il canone in misura inferiore a quella stabilita nel contratto) anche se la causa è imputabile al locatore [5]. Ciò significa che la morosità ricorre sia in caso di mancato pagamento dell’intera rata di affitto, sia quando questa viene corrisposta anche solo parzialmente. Ad esempio, nel tuo appartamento ci sono delle vistose macchie di umidità all’interno del salotto dovute a infiltrazioni di acqua. In questo caso, sarai comunque tenuto al pagamento completo del canone nei tempi previsti e solo successivamente potrai rivalerti sul locatore per eventuali danni subiti (per es.: mancato intervento in riparazione dell’immobile).

La sospensione del pagamento del canone

Ma se la casa data in locazione è completamente inutilizzabile, è obbligatorio pagare? (leggi Quando si può non pagare l’affitto).

L’unica ipotesi in cui è possibile ottenere la sospensione del pagamento del canone ricorre quando l’immobile in cui vivi è divenuto totalmente inagibile, ovvero risulta talmente compromesso da non poter essere utilizzato. In questo caso, infatti, il danno è talmente evidente – ossia l’impossibilità di vivere nell’immobile – da non necessitare di quantificazioni da parte del giudice. Si pensi, ad esempio, alle gocce d’acqua che piovono in camera da letto in corrispondenza del letto, tanto da rendere l’appartamento insalubre; oppure a un impianto elettrico non a norma con rischio di folgorazione. Qualora ricorrano queste ipotesi, il conduttore può rivolgersi al giudice per chiedere di sospendere interamente il pagamento o parte di esso, senza per questo essere considerato un inquilino moroso.
Prima di prendere l’iniziativa,tuttavia, è bene cercare di avere sempre un dialogo con il padrone di casa per trovare un accordo onde evitare di incorrere in problemi e disagi [6].

L’inquilino può evitare lo sfratto se versa il canone prima dell’udienza, anche se il locatore ha già instaurato una procedura di sfratto [7].

Il locatore può intimare lo sfratto anche quando il conduttore non abbia pagato gli oneri accessori ossia le spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile consistenti negli esborsi sostenuti da locatore e conduttore per le attività di manutenzione e di funzionamento nonché quelle per la fornitura di servizi, anche comuni in caso di immobili in condominio. Ciò però a condizione che:

  • per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto superi l’importo corrispondente a due mensilità di canone [8];
  • per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulta di non scarsa importanza secondo le regole generali.

L’intimazione di sfratto

Il locatore avvia il procedimento con un atto (c.d. atto di intimazione e citazione) attraverso il quale intima al conduttore lo sfratto (cioè di rilasciare l’immobile) e contestualmente lo cita in giudizio per la convalida per una data determinata. In caso di pluralità di conduttori, il locatore deve intimare lo sfratto per morosità a tutti.

Se il conduttore ha dato in sublocazione ad altri l’appartamento, qualora questi ultimi non abbiano pagato, lo sfratto viene intimato all’originario conduttore.

Tra il giorno della notificazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (cosiddetto termine a comparire), salva la richiesta di abbreviazione del termine.

Il termine non è soggetto alla sospensione feriale, applicabile invece all’eventuale fase successiva a cognizione piena che scatta in caso di opposizione del conduttore (v. dopo).

Il conduttore può costituirsi in giudizio direttamente all’udienza fissata, senza incorrere in preclusioni né decadenze, facendo valere le proprie ragioni. Il conduttore intimato può stare in giudizio personalmente, senza l’assistenza di un avvocato. L’assistenza di un difensore è infatti necessaria solo nella eventuale fase che si apre a seguito della opposizione.

Se l’inquilino non si presenta in udienza

Se all’udienza di intimazione dello sfratto si presenta il solo locatore, e ciò non è dovuto a un difetto di notifica, pertanto risulta che il conduttore abbia avuto notizia della intimazione, il giudice convalida lo sfratto.

Il giudice pronuncia ordinanza di convalida quando sussistono entrambi i seguenti presupposti:

  • il conduttore non è comparso o se comparso non si è opposto alla convalida;
  • il locatore dichiara che la morosità persiste.

L’ordinanza di convalida accerta la misura della morosità e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile.

L’ingiunzione di pagamento dei canoni

Il locatore, nell’atto di intimazione può chiedere al giudice di emettere, oltre alla convalida, anche separato decreto ingiuntivo a carico del conduttore moroso per il pagamento:

  • dei canoni scaduti (o oneri accessori) per cui è stato intimato lo sfratto;
  • dei canoni che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto;
  • delle spese processuali relative all’intimazione di sfratto, nonché quelle determinate dalla stessa domanda di ingiunzione.

Il rilascio dell’immobile

Una volta pronunciata, l’ordinanza di sfratto è immediatamente esecutiva e costituisce titolo esecutivo.

Ottenuto il titolo esecutivo, il locatore lo deve notificare all’ex conduttore insieme all’atto di precetto per rilascio dell’immobile con il quale lo avverte che, nel caso in cui non rilasci l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, darà corso all’esecuzione forzata.

Decorso inutilmente tale termine, il locatore deve consegnare all’ufficiale giudiziario l’atto di precetto e il titolo esecutivo.

L’ufficiale giudiziario notifica all’ex conduttore un atto (cosiddetto avviso di sloggio o di rilascio) col quale lo avverte di liberare immediatamente l’immobile, comunicandogli la data e l’ora del suo accesso. La notifica deve avvenire almeno 10 giorni prima della data fissata per lo sfratto. La fissazione della data d’accesso è rimessa alla mera discrezionalità dell’ufficiale giudiziario.

Se l’inquilino compare e paga

L’inquilino può evitare lo sfratto pagando le somme per cui sussiste la morosità (e, eventualmente i canoni a scadere, gli interessi e le spese).

Tale pagamento può avvenire anche se è stato già notificato il ricorso per sfratto.

Se l’inquilino compare e chiede un termine

Alla prima udienza l’inquilino può chiedere al giudice la concessione di un termine per pagare. È il cosiddetto termine di grazia. La legge prescrive che tale concessione avviene quando l’inquilino si trova in stato di difficoltà.

Per ottenere la concessione del termine, il conduttore deve allegare specificamente e provare le sue condizioni di difficoltà, che possono risultare anche implicitamente nel mancato pagamento o possono desumersi dalla conoscenza di fatti notori. Tale richiesta di termine di grazia viene ormai comunemente accolta senza bisogno di particolari motivazioni.

Se il conduttore richiede il termine per sanare la morosità, non può più opporsi alla convalida di sfratto. La richiesta del termine di grazia è, infatti, incompatibile con l’opposizione alla convalida in quanto presuppone che non sia contestata la domanda del locatore.

Il termine di grazia per provvedere al pagamento degli arretrati è di massimo 90 giorni. Se però il conduttore dimostra che le precarie condizioni economiche in cui si trova dipendono da disoccupazione, malattie gravi, o altre comprovate condizioni di difficoltà assegna un termine non superiore a 120 giorni.

Il giudice a tal fine rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza del suddetto termine. Il termine per sanare la morosità è perentorio e non è prorogabile né per motivi sopravvenuti né su istanza proposta prima della scadenza.

Se l’inquilino compare e si oppone

Se il conduttore si presenta in udienza e si oppone alla richiesta della convalida, il giudice non può pronunciare la convalida dello sfratto e il procedimento può prendere una delle seguenti vie:

  • su espressa richiesta del locatore, se l’opposizione non è fondata su prova scritta e non vi sono gravi motivi in contrario, il giudice può pronunciare ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio;
  • il processo prosegue dopo l’ordine del giudice di mutamento di rito, secondo le regole del processo locatizio.

Il conduttore che non ha partecipato all’udienza può proporre opposizione tardiva all’intimazione se dimostra di non aver potuto partecipare per i seguenti motivi:

  • non ha avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notificazione (ad esempio, in caso di notifica postale, per l’omesso invio della raccomandata) oppure per caso fortuito o forza maggiore;
  • pur avendo avuto conoscenza dell’intimazione e della citazione, non è potuto comparire all’udienza per caso fortuito o forza maggiore.

L’opposizione potrebbe, per esempio, essere fondata sui seguenti motivi:

  • non vi è morosità o che la stessa è stata sanata prima della notifica dell’intimazione;
  • dimostrazione dell’esistenza di un credito nei confronti del locatore (ad esempio, derivatogli dall’esecuzione di riparazioni urgenti) richiedendone la compensazione con il debito per i canoni scaduti;
  • contestazione dell’ammontare delle somme richieste dal locatore.

La posizione dell’inquilino durante il periodo di sfratto

L’inquilino che ha ricevuto lo sfratto ma che materialmente non ha ancora liberato l’immobile, mantiene tutti i diritti e i doveri stabiliti dal contratto di locazione. In altri termini, egli è soggetto al pagamento dei canoni dovuti dalla data della sentenza di sfratto fino al termine del possesso dei locali. Se il tempo stabilito è di novanta giorni, egli dovrà corrispondere al locatore i canoni relativi ai tre mesi, a meno che non liberi prima l’immobile.

Morosità incolpevole

Se non riesci a pagare l’affitto a causa di validi e gravi motivi indipendenti dalla tua volta, non preoccuparti perché puoi accedere al Fondo Morosità Incolpevole [9] facendo una richiesta al tuo comune di residenza. Tale agevolazione straordinaria viene concessa dallo Stato in presenza di sopraggiunte, e quindi impreviste, difficoltà economiche a provvedere al pagamento del canone di locazione.

Le condizioni che ti permettono di far valere la morosità incolpevole sono:

  • licenziamento;
  • cassa integrazione;
  • riduzione dell’orario di lavoro;
  • malattia grave;
  • infortunio;
  • decesso di un familiare.

Chi può accedere al fondo morosità incolpevole?

Per presentare richiesta e usufruire del contributo, occorre essere in possesso dei seguenti requisiti:

  • avere un reddito I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;
  • essere destinatari dell’atto di convalida di sfratto per morosità;
  • essere titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9);
  • essere residente da almeno un anno nella casa in cui si è ricevuto lo sfratto;
  • avere la cittadinanza italiana o di un paese dell’UE (nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, occorre essere in possesso di un regolare titolo di soggiorno).

Nella concessione del bonus, viene data priorità:

  • ai nuclei familiari in cui sia presente un minore, un ultra settantenne oppure un invalido almeno al 74%, così come un familiare che risulti in carico ai servizi sociali o alle ASL;
  • a coloro che, sotto sfratto esecutivo, riescono a stipulare un nuovo contratto di locazione a canone concordato.

A quanto ammonta il fondo morosità incolpevole?

Al fine di agevolare le famiglie in difficoltà con il pagamento del canone di locazione, sono erogati un massimo di euro 8.000, qualora sussistano le condizioni e i requisiti visti precedentemente.

Come presentare domanda?

Le domande dovranno essere compilate unicamente utilizzando i moduli predisposti dal Comune, reperibili presso l’URP del Comune, presso i CAAF o i sindacati degli inquilini.
La richiesta per ottenere l’agevolazione economica dovrà essere corredata dai seguenti documenti:

  • Isee (la scadenza deve essere successiva a quella del bando);
  • copia del contratto di locazione regolarmente registrato;
  • copia dell’ultima registrazione annuale del contratto di locazione (o della cedolare secca);
  • documento di riconoscimento in corso di validità;
  • altra documentazione specifica può essere richiesta direttamente dal bando.

La domanda potrà essere inviata tramite raccomandatacon avviso di ricevimento, oppure a mezzo corriere o tramite PEC.
Le richieste vengono istruite in ordine cronologico, fino a esaurimento dei fondi resi disponibili dal finanziamento della varie Regioni.

Nel caso in cui tu riceva il reddito di cittadinanza, che prevede anche il sostegno per il pagamento del canone di locazione, il contributo viene ovviamente assorbito da questo nuovo aiuto alle famiglie in difficoltà.

Quando viene erogato il contributo?

In genere, l’istruttoria e la formazione definitiva della graduatoria termina entro 90 giorni. Contro il provvedimento negativo, è possibile presentare un ricorso giurisdizionale al TAR entro 60 giorni.

note

[1] Art. 5 L. 392/78
[2] Art. 
1455 cod. civ.
[3] 
Trib. Torino sent. n. 355/2017
[4] 
C. App. Napoli sent. n. 1727/2015
[5] Cass. sent. n. 26540/20124
[6] Cass. sent.
 n. 18987/16
[7] Trib. Bari sen. 3051/2010
[8] Cass. sent. n. 12527/2000
[9] D. L 102/2013

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Il mio problema è inverso a ciò che ho trovato nei vari “casi”, io come inquilino ho problemi con il proprietario che da diversi mesi non risponde e non interviene a tutte le problematiche dell’abitazione. Mi sono fatta carico io fino ad ora di gravi situazioni e ad oggi non vorrei pagare il canon. A cosa vado incontro? Grazie

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