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Che succede se pago l’affitto dopo la notifica del ricorso per sfratto?

15 novembre 2015


Che succede se pago l’affitto dopo la notifica del ricorso per sfratto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 novembre 2015



Il padrone di casa mi ha notificato il ricorso per sfratto per morosità: vorrei sapere che succede se, prima dell’udienza, dovessi pagare tutto l’arretrato; sarei ormai in ritardo e il contratto verrebbe sciolto dal giudice oppure potrei rimanere nell’appartamento?

La giurisprudenza [1] ha ritenuto che l’estinzione della morosità, con il pagamento integrale degli arretrati dei canoni di locazione, prima della convalida dello sfratto da parte del giudice, estingue l’inadempimento e, quindi, sani la posizione dell’inquilino. In altre parole, se il conduttore paga l’integrale debito al padrone di casa, prima dell’udienza il contratto di locazione prosegue regolarmente, il giudice estinguerà il procedimento di sfratto e l’inquilino potrà continuare a rimanere nell’appartamento locato. Ciò è confermato dal fatto che, all’udienza di convalida, è necessario che il locatore, in verbale, insista per la convalida dello sfratto attestando che la morosità del conduttore persiste. Secondo la Cassazione in mancanza di tale indicazione lo sfratto non può essere pronunciato [2].

In sintesi, l’inquilino può evitare lo sfratto se versa il canone prima dell’udienza, anche se il locatore ha già instaurato una procedura di sfratto.

Nelle locazioni a uso abitativo, tuttavia, il pagamento può intervenire anche alla stessa udienza o nei successivi 90 giorni. In particolare, all’udienza l’inquilino può chiedere il cosiddetto termine di grazia (che è di 90 giorni o, in caso di comprovato stato di necessità, di 120 giorni) entro il quale dovrà estinguere il proprio debito con tutti i canoni nel frattempo scaduti.

Attenzione: chi chiede il termine di grazia non può più presentare opposizione allo sfratto.

note

[1] Trib. Bari sent. n. 3051/2010.

[2] Cass. sent. n. 19865/2014.

Autore immagine: 123rf com

Tribunale Bari 12 ottobre 2010

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato il 13.3.2008 V. e L. G. intimavano sfratto per morosità nei confronti della “Toni 2 SpA” in relazione agli immobili siti a Bari, -, concessi in locazione per uso diverso con contratto del 3.9.1999, registrato il 23.9.1999, per il canone mensile di euro 14.798,80 (così aggiornato all’epoca della domanda), da pagare entro il giorno tre di ogni mese, esponendo che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni da dicembre 2007 a marzo 2008, nonché dell’adeguamento Istat, in tal modo accumulando un debito complessivo di euro 61.591,92. Sulla scorta di tali deduzioni gli intimanti richiedevano conclusivamente la convalida dello sfratto per morosità con il conseguente ordine di rilascio.

All’udienza del 15.5.2008 si costituiva in giudizio la conduttrice, che, tramite il suo procuratore, dichiarava che il 24.4.2008 aveva effettuato sul conto corrente dei locatori un bonifico bancario di euro 73.994,00, sicchè la dedotta morosità non poteva più ritenersi persistente.

Negata l’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile locato, il giudice disponeva il mutamento del rito e fissava il termine per l’integrazione degli atti mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.

In assenza di attività istruttoria era fissata l’udienza di discussione del 7.10.2010, con assegnazione alle parti del termine per il deposito di note conclusive.

All’odierna udienza, dopo la discussione, la causa era decisa come da dispositivo allegato al verbale di cui era data lettura.

La domanda di risoluzione per grave inadempimento della conduttrice non è fondata e, pertanto, non può essere accolta.

In conseguenza del mutamento del rito, infatti, l’originaria domanda di convalida dello sfratto per morosità dev’essere intesa come domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (giurisprudenza consolidata: Cass., sez. 111, 7.4.1972, n. 1074).

Invero risulta dagli atti di causa che le parti il 3.9.1999 stipularono il contratto di locazione, per uso diverso da quello abitativo, prevedendo che il canone dovesse essere pagato in rate anticipate entro il giorno tre di ogni mese; che nel medesimo contratto fu stabilito (art. 13) che “L’inadempienza da parte del conduttore… ed in particolare il mancato o ritardato pagamento di due rate mensili di affitto… produrrà la risoluzione del contratto” (tanto emerge solo dall’atto introduttivo del giudizio attesa l’incompleta fotocopiatura del contratto di locazione prodotto nel fascicolo di parte); che la conduttrice, a distanza di poco più di un mese dalla notifica della domanda di sfratto, ha corrisposto una somma di denaro (euro 73.994,00) superiore rispetto all’importo intimato (euro 61.591,92); che con sentenza pronunciata il 13.10.2009 il giudice unico del Tribunale di Bari ha dichiarato risolto per inadempimento della “Toni 2 SpA” il contratto di locazione per la successiva morosità relativa alle mensilità di ottobre e novembre 2008, fissando il termine di rilascio dell’immobile locato.

Tanto opportunamente premesso, occorre rilevare che costituisce ormai un consolidato insegnamento giurisprudenziale quello in base al quale la disposizione contenuta nell’art. 5 L. n. 392/1978, che ha predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, è dettata per il tipo contrattuale della locazione ad uso abitazione e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione ad uso diverso dall’abitazione, rispetto al quale resta operante il criterio della non scarsa importanza dell’inadempimento stabilito dall’art. 1455 cod. civ. (così, ex plurimis, Cass., sez. III, 12.11.1998, n. 11448).

Anche se il criterio legale dettato dall’art. 5 L. n. 392/1978 può essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto se l’inadempimento del conduttore sia o meno di scarsa importanza (in tal senso, fra le più recenti, Cass., sez. III, 17.3.2006, n. 5902).

Peraltro la sanatoria della morosità, successiva alla domanda di risoluzione insita nell’intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1453 cod. civ., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua successivamente al pagamento dei canoni scaduti da parte dell’intimato (così Cass., sez. III, 18.11.2005, n. 24460 e Cass., sez. III, 11.10.2002, n. 14527).

Indubbiamente la valutazione di gravità deve tener conto del fatto che il pagamento del canone di locazione nei termini convenuti costituisce, a norma dell’art. 1587 n. 2) cod. civ., una delle obbligazioni principali scaturenti dal contratto.

Nella specie occorre anzitutto rimarcare che gli intimanti non hanno espressamente e specificamente richiesto di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sulla base della clausola risolutiva espressa inserita nel medesimo patto locatizio, bensì per l’inadempimento della controparte ai sensi dell’art. 1453 cod. civ..

Né può ammettersi che la domanda di risoluzione ex art. 1456 cod. civ. possa ritenersi insita nell’intimazione di sfratto per morosità giacché, secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass., sez. III, 14.11.2006, n. 24207), le due domande sono ontologicamente diverse, sia per petitum (con una si chiede la pronuncia di una sentenza dichiarativa e con l’altra di una sentenza costitutiva), che per causa petendi (nell’ordinaria domanda di risoluzione il fatto costitutivo è il grave inadempimento mentre nell’altra domanda è la violazione della clausola risolutiva espressa), di talché, ai fini delle statuizioni decisorie richieste, non potrebbe annettersi rilievo alla clausola n. 13 del contratto di locazione inter partes.

Ma pur volendo ritenere, in conformità ad una giurisprudenza di merito (Trib. Salerno, 18.2.2008, n. 367), che l’intimazione di sfratto per morosità si atteggia anche come un’azione rivolta all’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del rapporto di locazione in forza della clausola risolutiva espressa prevista in caso di mancato puntuale pagamento del canone, nondimeno tale opzione interpretativa non toglierebbe rilievo alla circostanza che la prestazione della debitrice, nell’ambito del presente giudizio, è stata satisfattivamente eseguita a distanza di pochissimo tempo dalla notificazione dell’atto di sfratto, ciò avendo salvaguardato – almeno fino a quel momento – la natura e la finalità del rapporto obbligatorio.

Certo la conduttrice si è resa nuovamente morosa nel pagamento dei canoni di ottobre e novembre 2008, ma tale inadempimento, tuttavia, ha già costituito oggetto di accertamento nell’ambito del giudizio n. 7653/2009, nel quale è stata emessa la pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto di locazione e laddove è stata valorizzata la pregressa inadempienza verificatasi proprio in relazione alle mensilità da dicembre 2007 a marzo 2008 (cfr. pag. 1, infra, della motivazione della sentenza). Dunque la pendenza di due distinti giudizi di sfratto per morosità fra le stesse parti, in relazione a periodi di locazione diversi, avrebbe teoricamente giustificato l’adozione di un provvedimento di riunione delle cause con lo svolgimento del simultaneus processus e la valutazione in un unitario contesto cognitivo della gravità complessiva dell’inadempimento della conduttrice nell’economia del medesimo rapporto negoziale.

Sicchè non può ritenersi che il comportamento pretesamente inadempiente della conduttrice dedotto nel presente giudizio (già richiamato e negativamente valutato nell’altro processo ai fini dell’art. 1453 cod. civ.) possa legittimare – attraverso una duplicazione accertativa della stessa condotta – una nuova pronunzia di risoluzione del contratto di locazione; ciò anche in considerazione dell’avvenuta “purgazione” della morosità ancor prima dell’udienza di comparizione del 15.5.2008.

Dai suesposti rilievi discende l’infondatezza della domanda di risoluzione contrattuale per grave inadempimento della conduttrice.

Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, l’indubbia peculiarità della vicenda, la già avvenuta condanna della conduttrice al loro pagamento nel distinto giudizio e l’esistenza di evidenti ragioni di equità giustificano una loro integrale compensazione fra le parti.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da V. G. e L. G. nei confronti di “Toni 2 SpA”, in persona del legale rappresentante p.t., con atto di citazione notificato il 13.3.2008, così provvede:

1) rigetta la domanda;

2) compensa interamente fra le parti le spese del giudizio.

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1 Commento

  1. Questo orientamento giurisprudenziale non mi pare corretto laddove non condanni l’intimato alle spese di lite, provocate, in effetti, dal suo precedente inadempimento.
    avv. Sigismondo Catalamo

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