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Prescrizione spese condominiali per proprietario e inquilino

14 dicembre 2015


Prescrizione spese condominiali per proprietario e inquilino

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 dicembre 2015



Per quanto tempo può essere preteso il pagamento degli oneri condominiali: le spese a carico del padrone di casa e del conduttore in caso di affitto.

La prescrizione delle spese di condominio segue un regime differente a seconda che tenuto al pagamento sia il proprietario dell’appartamento che l’inquilino. In particolare, il primo è tenuto a versare le somme direttamente all’amministratore, mentre il secondo, limitatamente alle sole spese di sua competenza, deve rifonderle al proprietario dell’appartamento, il quale poi le versa a sua volta all’amministratore (per lo schema delle spese a carico del padrone di casa e quelle a carico dell’inquilino, leggi “Spese di condominio: cosa paga l’inquilino e cosa il padrone di casa”). Vediamo le due ipotesi.

La prescrizione delle spese di condominio per il proprietario

Con riguardo alla spese condominiali dovute dal titolare dell’appartamento (sia che abiti personalmente l’immobile, sia che lo abbia dato in affitto), il codice civile prevede la prescrizione di cinque anni dei relativi crediti [1]. Il termine inizia a decorrere dalla data della delibera assembleare di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo del credito nei confronti del singolo condomino.

Entro tale termine, e non oltre, l’amministratore deve agire nei confronti del condomino moroso per il recupero del credito: è concesso lo strumento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (che, cioè, legittima l’esecuzione forzata senza dover necessariamente attendere 40 giorni dalla sua notifica).

La legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese deliberate dall’assemblea nell’interesse comune non esige una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea stessa rientrando la lite nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore stesso. Inoltre, in giurisprudenza si è più volte ribadito che il verbale dell’assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per l’uso e la conservazione delle parti comuni, costituisce prova scritta idonea ad ottenere il decreto anche in mancanza del riparto, documento necessario, al contrario, per ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione.

Sembra che per gli oneri condominiali straordinari, dovuti una tantum e non a mese o ad anno, la prescrizione non sia di cinque anni ma di dieci.

La prescrizione delle spese di condominio per l’inquilino

Il locatore chiede al conduttore la parte di spese di condominio di sua pertinenza. Questi è tenuto a versarle entro 20 giorni, potendo richiedere i documenti giustificativi delle spese e del riparto. Tuttavia, la prescrizione per l’inquilino nel pagamento di tali oneri (cosiddetti oneri accessori, che cioè sono collaterali al canone di locazione) non è di cinque anni, bensì di due anni. Questo, almeno, è l’indirizzo più recente della giurisprudenza, per come chiarito da una recente sentenza della Cassazione [2].

Tale termine decorre da:

  • – se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale [3];
  • – se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini;
  • – negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere [4].

Se l’amministratore anticipa le spese

Per il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’amministratore non trova applicazione la prescrizione quinquennale ma quella decennale [5]. Il diritto al rimborso è però condizionato dalla presentazione del rendiconto e dall’approvazione dell’assemblea.

L’interruzione della prescrizione

La prescrizione potrebbe essere interrotta anche dal riconoscimento, esplicito o implicito, da parte del condomino moroso del credito vantato dal condominio (per esempio tramite sua approvazione o mancata impugnazione di un consuntivo e/o riparto di spese che riporta il suo debito pregresso).

In sintesi

Pertanto, ben potrebbe porsi la situazione in cui, pur essendo l’amministratore ancora nei termini per richiedere il pagamento delle spese condominiali nei confronti del proprietario dell’immobile (termine che, come si è detto, si prescrive dopo 5 anni), quest’ultimo non potrebbe più chiedere all’inquilino la restituzione della sua parte (in quanto tale pretesa può essere fatta valere entro massimo due anni).

note

[1] Art. 2948, n. 4 cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 3947/2015; Cass. sent. n. 7184/2003.

[3] Cass. sent. n. 8609/2006.

[4] Cass. sent. n. 4588/1995.

[5] Cass. sent. n. 19348/2005.

Autore immagine: 123rf com

Tribunale Roma Sezione 5 Civile Sentenza del 26 aprile 2007, n. 48470

Il credito avente ad oggetto oneri condominiali è soggetto alla prescrizione breve quinquennale di cui all’art. 2948, n. 4 c.c. trattandosi di emolumenti economici soggetti a maturazione annuale in relazione alla durata di ciascun esercizio, il cui dies a quo di decorrenza va collocato al momento in cui l’assemblea condominiale, nell’esercizio della funzione di governo dei beni e servizi comuni di cui è istituzionalmente titolare, delibera ed approva i pertinenti importi. Pertanto, laddove il condominio agisca in sede monitoria ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. per riscuotere dai condomini morosi i contributi non versati e il condomino destinatario del titolo monitorio promuova giudizio di opposizione ex art. 645 c.p.c. nel cui contesto eccepisca la prescrizione totale o parziale della pretesa creditoria azionata in via ingiuntiva, sebbene l’oggetto di tale giudizio non possa abbracciare la validità della deliberazione assembleare alla cui stregua è stata emanata l’ingiunzione giudiziale di pagamento l’opposizione deve comunque trovare accoglimento in relazione alle quote contributive di cui venga accertata l’intervenuta prescrizione.

CASSAZIONE

ORDINANZA N. 3947 del 26.02.2015

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

E’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione:

“1. La Corte di appello di Roma in riforma della sentenza n. 5610/2009 del Tribunale di Roma – ritenuta l’ammissibilità dell’opposizione avverso il decreto ingiuntivo di pagamento di Euro 2.143,69 emesso ad istanza dell’INPDAI (ora I.N.P.S.) nei confronti di B.M. per il pagamento di canoni di locazione e di oneri accessori e considerato il pagamento dei canoni in corso di causa – ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando il B. al pagamento della residua somma Euro 1.942,06 per oneri accessori, oltre interessi e spese processuali.

Avverso detta decisione ha proposto ricorso per cassazione B.M. formulando tre motivi.

L’I.N.P.S. e, per esso, la Sovingest s.p.a., quale procuratrice speciale, ha resistito con controricorso.

2.Il ricorso può essere trattato in Camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 C.P.C., in quanto appare destinato ad essere rigettato.

3. Con i motivi di ricorso si denuncia: 1) violazione e falsa applicazione della L. n. 841 del 1973, art. 6 (art. 360 c.p.c., n. 3); 2) violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3); 3) omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art. 360 c.p.c., n. 5).

4.1. I tre motivi di ricorso sono strettamente connessi e si incentrano, tutti, su un unico argomento e, cioè, che la Corte di appello, rigettando l’eccezione di prescrizione in ragione dell’applicabilità alla fattispecie della L. n. 841 del 1973, art. 6, abbia omesso di considerare che il rapporto di locazione era cessato e che l’INPDAI non era più l’unico proprietario dello stabile, per avere il conduttore acquistato l’appartamento, con la conseguenza che sarebbe applicabile, quanto al dies a quo della prescrizione, l’art. 7 del contratto di compravendita, secondo cui la definizione del saldo in relazione al pregresso rapporto di locazione avrebbe dovuto avvenire entro due danni dalla data della stipula della compravendita.

4.2. Nessuna delle deduzioni di parte ricorrente coglie nel segno.

Innanzitutto la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza di questa Corte, dalla quale il ricorso non offre ragione di discostarsi, secondo cui nell’ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori, posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell’ambito del rapporto di locazione (oltre Cass. 09 marzo 2010, n. 5666 già cit. in sentenza; Cass. 12 aprile 2006, n. 8609; Cass. 12 maggio 2003, n. 7184). Siffatta interpretazione muove dalla considerazione che il proprietario singolo ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per quell’immobile locato superino o meno gli acconti periodicamente percepiti alla chiusura della gestione annuale; risultando, quindi, irrilevante che, successivamente alla chiusura delle gestioni di cui trattasi, si sia verificato un fatto (quale nella specie la vendita dell’appartamento) che ha fatto venire meno quella situazione di unica titolarità dello stabile.

4.3. Manifestamente infondata è la censura di violazione del canone di interpretazione della clausola contrattuale, atteso che l’interpretazione offerta dalla Corte territoriale è aderente alla lettera della clausola contrattuale, segnatamente evidenziando come il termine per la definizione del saldo non fosse previsto come perentorio e nel contempo segnalando la preclusione di cui all’art. 2936 c.c..

4.4. L’ultimo motivo di ricorso neppure è riconducibile negli schemi del novellato art. 360 c.p.c., n. 5, il quale postula una quaestio fatti ed una motivazione omessa ovvero solo apparente, cui va equiparata quella articolata in affermazioni tra loro radicalmente e insanabilmente contraddittorie; il che non è ravvisabile nel caso di specie”.

A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella Camera di consiglio, il Collegio – esaminati i rilievi contenuti nella memoria che non hanno evidenziato profili tali da condurre ad una decisione diversa da quella prospettata nella relazione – ha condiviso i motivi in fatto ed in diritto esposti nella relazione stessa.

Osserva in particolare il Collegio che non ha pregio l’argomento, secondo cui la vendita dell’immobile locato in favore dello stesso conduttore è avvenuta in data 18.12.2003 (pochi giorni) prima della data di chiusura della gestione (31.12.2003), giacchè – esclusa e, anzi, inconcepibile una chiusura individuale della gestione, relativa alla sola posizione del B. – ciò che rileva è che gli oneri accessori si riferiscano all’anno 2003 in cui l’INPDAI era l’unico proprietario.

In conclusione il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014, seguono la soccombenza.

La circostanza che il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013 impone di dar atto dell’applicabilità del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 1.800,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi) oltre accessori come per legge e contributo spese generali. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 15 gennaio 2015.

Depositato in Cancelleria il 26 febbraio 2015


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1 Commento

  1. Scusate ma la L. n.841 del 22.12.1973 art. 6 non e’ sostituita dalla L. n. 133 del 06.08.2008 che converte il d.l. 112 del 25.06.08 art. 24?
    Dove appunto la differenza dei tempi di prescrizione nei confronti del proprietario e dell’inquilino venivano uguagliati? Oppure questa sentenza può essere fatta valere nel caso di unico proprietario e non nel caso in cui ci siano più proprietari? Grazie
    Gabriella S.

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