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Balconi: chi paga le spese di manutenzione e ristrutturazione?

16 novembre 2015


Balconi: chi paga le spese di manutenzione e ristrutturazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 novembre 2015



Balcone aggettante e incassato: spese per la ringhiera, pavimentazione, tinteggiatura, rivestimenti, elementi decorativi e ornamentali, vasconi.

Per stabilire a chi spetti pagare le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi è necessario innanzitutto verificare di che tipo di balcone si tratti. Esistono, infatti due diverse tipologie di balconi:

  • balconi aggettanti: sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono un prolungamento dell’appartamento,
  • balconi incassati: sono quelli che formano una sorta di rientranza nella facciata, solitamente chiusa su due o tre lati.

BALCONE AGGETTANTE

Nel caso di balcone aggettante, che sporge sulla strada principale, le spese per il rifacimento della ringhiera e della pavimentazione sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare, che fruisce direttamente e in via esclusiva del balcone.

I costi per la tinteggiatura e il ritocco degli stucchi ornamentali, invece, così come tutte le altre parti comuni dell’edificio, vanno divisi fra tutti i condomini che ne traggono beneficio in termini puramente estetici.

A ribadire questi concetti è una recente sentenza della Cassazione [1] secondo cui costituiscono beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

L’orientamento dei giudici, in merito alla natura dei balconi aggettanti – se, cioè, facciano parte dei beni comuni dell’edificio (e quindi appartenenti a tutti i condomini) o se, invece, siano di proprietà esclusiva, è il seguente:

  • – in linea generale il balcone aggettante è di proprietà esclusiva del proprietario della corrispondente unità immobiliare perché prolungamento dell’appartamento da cui protende e non ha funzione di sostegno né di copertura dell’edificio [2];
  • – invece, è di proprietà comune la parte che riguarda i rivestimenti (del parapetto e della soletta) e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata [3]. I comuni “vasconi” trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti non hanno un pregio artistico e non fanno parte del decoro architettonico dell’edificio [4].

Anche i giudici di merito si sono espressi sulla questione, rimarcando come “in materia condominiale, devono considerarsi parti comuni gli elementi esterni degli affacci e segnatamente dei balconi quali in particolare i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, se adempiono prevalentemente la funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti” [5]. E ancora: “I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini) sono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale” [6].

Il sistema di ripartizione delle spese relativo alla soletta dei balconi segue le stesse regole dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi per metà [7]. Allo stesso modo si stabilisce chi debba sostenere le spese per i lavori al piano di calpestio, elemento senz’altro utilizzato dal legittimo proprietario del balcone, ma che allo stesso tempo funge da copertura per il condomino del piano inferiore: proprio per questa duplice funzione le spese di manutenzione o rifacimento sono da ripartire tra i due soggetti.

BALCONE INCASSATO

Diverso il discorso relativo alla ripartizione delle spese per il balcone incassato, il quale, invece, viene considerato come “parte integrante” della facciata. Tali costi devono essere ripartiti fra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà.

note

[1] Cass. sent. n. 10209/15 del 19.05.2015.

[2] Cass . sent. n. 6621/2012, Cass. sent. n. 2241/2012.

[3] Cass . sent. n. 6624/2012, Cass. sent. n. 2241/2012.

[4] Cass. sent. n. 6624/2012.

[5] Trib. Bologna, sent. del 20.05.2010.

[6] Trib. Roma sent. del 7.04.2009.

[7] Cass. sent. n. 637 del 21.01.2000.

Autore immagine: 123rf com

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