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Adeguamento indice Istat del canone di locazione

22 novembre 2015


Adeguamento indice Istat del canone di locazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 novembre 2015



Affitto: a quanto ammonta il canone di locazione, possibilità di aumento e riduzione, gli accordi tra padrone di casa e inquilino.

L’inquilino deve pagare periodicamente al locatore un canone per l’affitto dell’immobile; oltre a ciò è tenuto – laddove previsto nel contratto – a versare alla sottoscrizione del contratto il deposito cauzionale (che viene generalmente previsto dalle parti a titolo di garanzia).

Il canone consiste generalmente in una somma di denaro. Tuttavia l’inquilino e il padrone di casa possono anche mettersi d’accordo per un pagamento secondo altre modalità. È il caso in cui, ad esempio, il conduttore svolga un’attività lavorativa in favore del locatore [1]. È inoltre possibile pattuire un canone costituito per una parte da una somma di danaro e per un’altra parte dall’esborso di somme determinate per la ristrutturazione e il restauro dell’immobile locato o ad esempio prestazioni in natura [2].

A quanto ammonta il canone di locazione?

Nel caso della cosiddetta “locazione a canone libero” (della durata di 4+4 anni), le parti sono libere di determinare, in contratto, l’ammontare del canone di locazione senza limiti minimi o massimi. Si possono inoltre stabilire eventuali aggiornamenti del canone stesso secondo l’indice Istat, per come a breve si vedrà.

Variazioni del canone di affitto

L’aggiornamento anti-inflazionistico secondo i dati Istat è l’unico caso in cui la legge consente alle parti di pattuire aumenti del canone durante lo svolgimento del contratto [3].

Se la giurisprudenza non ammette variazioni in aumento del canone, sono invece sempre possibili le variazioni in diminuzione. Infatti, le parti si possono sempre accordare per la riduzione del canone di locazione.

Tale accordo può essere redatto in forma di:

scrittura privata non autenticata non soggetta all’obbligo di registrazione in termine fisso, ma le parti possono comunque registrarla volontariamente;

scrittura privata autenticata o atto pubblico, soggetta a obbligo di registrazione in termine fisso.

Dal 13 settembre 2014, in entrambi i casi, la registrazione (volontaria o obbligatoria) è esente da imposta di bollo e di registro.

Crediti vantati dall’inquilino

Il conduttore non può mai decidere autonomamente ed arbitrariamente di ridurre il canone della locazione sulla base di contestazioni o crediti vantati verso il locatore [4].

Si pensi al caso in cui il padrone di casa non provveda ad effettuare lavori di manutenzione straordinaria e le spese vengano anticipate dall’inquilino. Ebbene, quest’ultimo non potrebbe compensare i crediti vantati verso il locatore, riducendosi l’affitto, ma dovrà necessariamente intraprendere – in caso di inadempimento del primo – una causa ordinaria per ottenere il pagamento, fermo restando il suo obbligo del versamento del canone.

Allo stesso modo il conduttore non può smettere di pagare l’affitto o ridurlo perché sostiene che l’immobile sia affetto da vizi: il calcolo del danno da questi sofferto spetta solo al giudice e, quindi, non è consentito alla parte procedere ad autoriduzioni del canone.

Adeguamento del canone all’Istat

Nel silenzio della legge, si ritiene che se le parti vogliono che l’ammontare del canone di affitto sia annualmente aggiornato secondo l’indice Istat devono prevederlo nel contratto espressamente. In mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto applicato analogicamente alle locazioni abitative.

Le parti sono libere di concordare che l’aggiornamento del canone avvenga automaticamente oppure su richiesta del locatore. Vediamo tali ipotesi singolarmente.

Aggiornamento del canone all’Istat in modo automatico

Nel caso in cui nel contratto sia stata inserita la clausola di rinnovo automatico del canone secondo l’indice Istat, il locatore non deve effettuare alcuna richiesta con forme particolari: egli, pertanto, potrebbe anche omettere o dimenticare di esigere il pagamento dell’aggiornamento all’inquilino e questi resterebbe comunque obbligato a versarlo, anche in assenza di specifica richiesta.

Il padrone di casa, quindi, potrebbe chiedere, tutti ad una volta, gli arretrati non versati annualmente. Ovviamente, resta ferma la prescrizione: in particolare, al locatore è consentito chiedere gli importi fino a massimo cinque anni prima (si tratta, infatti, di prescrizione quinquennale).

Aggiornamento del canone all’Istat su richiesta del locatore

Se è previsto che l’aggiornamento del canone avvenga su richiesta del locatore, tale richiesta può, secondo parte della giurisprudenza, essere anche solo verbale o per fatti concludenti [5]. In tal caso, il locatore ha diritto all’aggiornamento ISTAT relativo all’anno in corso alla data della richiesta e non agli arretrati [6].

A quanto ammonta l’aggiornamento del canone all’Istat?

Le parti possono prevedere che l’aggiornamento del canone avvenga in misura pari al 100% della variazione dell’indice ISTAT; possono anche prevedere che venga commisurato ad altri indici di riferimento da loro concordati.

L’unico limite è rappresentato dal fatto che la clausola di aggiornamento è valida se non comporta uno squilibrio contrattuale eccessivo con esclusivo vantaggio del locatore. In caso di contestazione, spetta al giudice valutare le particolari condizioni economiche delle parti che consentano di ritenere non sproporzionate le prestazioni e, pertanto, legittima la clausola.

Pagamento del canone di locazione

Generalmente le parti stabiliscono nel contratto le scadenze alle quali il conduttore debba pagare il canone. Può, ad esempio, essere stabilito un pagamento mensile anticipato all’inizio del mese o un canone da corrispondere trimestralmente o annualmente, ad eccezione dei contratti “agevolati”, cioè un pagamento di un canone ad aumenti progressivi e prestabiliti nel tempo. È ammessa anche la clausola che prevede il pagamento del canone in unica soluzione [7].

Il pagamento è dovuto anche se il conduttore non utilizza concretamente il bene, purché esso sia utilizzabile e comunque nella sua disponibilità.

Mancato pagamento

In caso di ritardo nel pagamento il locatore può mettere in mora il conduttore, intimandogli per iscritto il pagamento entro un determinato termine. Se anche questo tentativo non sortisce l’effetto sperato, scatta la procedura di sfratto, sempre che il contratto sia scritto e registrato. Diversamente, il locatore dovrà procedere con una causa ordinaria per occupazione senza titolo.

Al conduttore è consentito sanare il proprio inadempimento versando in corso di giudizio i canoni scaduti e non pagati.

Quale prescrizione per il mancato pagamento dei canoni?

L’azione diretta ad ottenere il canone di locazione non corrisposto si prescrive nel termine di 5 anni decorrenti da ogni scadenza pattuita.

note

[1] Cass. sent. n. 12871/1998.

[2] Cass. sent. n. 19475/2005.

[3] Cass. sent. n. 23677/2008.

[4] Cass. sent. n. 6850/2012.

[5] Cass. sent. n. 14655/2002.

[6] Cass. sent. n. 9283/1987.

[7] Cass. sent. n. 10500/2006.

Autore immagine: 123rf com


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