Professionisti Demolizione totale e ricostruzione di fabbricati

Professionisti Pubblicato il 20 novembre 2015

Articolo di




> Professionisti Pubblicato il 20 novembre 2015

Interventi di demolizione e successiva ricostruzione: permessi amministrativi, licenze e autorizzazioni.

Fino al T.U. n. 380/2001 è mancata una specifica disciplina legislativa per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione.

Tale carenza aveva portato a tre diversi orientamenti interpretativi:

a) Secondo l’interpretazione più restrittiva [alla quale aveva costantemente aderito, negli anni più recenti, la giurisprudenza della Corte Suprema (vedi Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 2000, n. 14128; nonché Cass. pen., sez. III: 16 gennaio 2002, Basara; 25 settembre 2000, Moccia; 21 dicembre 1998, Spagnuolo; 20 novembre 1998, Nardinocchi e altro; 28 luglio 1998, Capraro e altri; 1 luglio 1998, Padula e altri; 22 maggio 1998, Regis; 15 novembre 1997, Morano e altri; 20 giugno 1997, Coco; 24 gennaio 1996, Oberto e altro; 17 gennaio 1995, Fiorini; 9 giugno 1994, Mencattini; 10 agosto 1993, Mirarchi)] la ristrutturazione andava distinta dalla ricostruzione ed anche il titolare di una concessione edilizia per la ristrutturazione di un immobile rispondeva del reato di costruzione abusiva qualora avesse demolito, integralmente o pressoché integralmente, e ricostruito lo stesso (sia pure “simbolicamente” salvando alcuni monconi di muratura), giacché l’art. 31, 1° comma, lett. d), della legge n. 457/1978 consentiva soltanto un insieme sistematico di opere rivolto a trasformare organismi edilizi esistenti e non invece realizzazioni ex novo, ove la struttura preesistente cessa praticamente di esistere.

b) La prevalente giurisprudenza del Consiglio di Stato, a far data dalla fine degli anni ottanta, aveva ricondotto alla nozione di ristrutturazione edilizia gli interventi di integrale e fedele ricostruzione di un immobile, preceduta dalla sua integrale demolizione, il cui risultato, quanto a tipologia edilizia, sagoma e volumi, fosse identico a quello preesistente (vedi Cons. Stato, sez. V: 5 marzo 2001, n. 1246; 18 dicembre 2000, n. 6769; 13 luglio 2000, n. 3901; 3 aprile 2000, n. 1906; 24 febbraio 1999, n. 197; 20 ottobre 1998, n. 1491; 28 marzo 1998, n. 369; 18 dicembre 1997, n. 1581).

In ogni caso, però, non vi erano dubbi che la ristrutturazione edilizia fosse subordinata al preventivo rilascio di concessione edificatoria.

c) Un terzo orientamento, assolutamente minoritario e facente capo ad isolate pronunzie della giurisprudenza, infine, aveva ricondotto l’intervento di demolizione e ricostruzione alle nozioni di risanamento conservativo o addirittura di manutenzione straordinaria, assoggettandolo al regime autorizzatorio in luogo di quello concessorio (vedi: C. Stato, sez. V, 26-5-1992, n. 464; Cass. pen., sez. III, 16-3-1988, De Vitis).

In particolare, quanto agli interventi di integrale e fedele ricostruzione di immobili previamente demoliti, la tendenza a considerarli quale attività di ristrutturazione si è ricollegata alle finalità:

—              di usufruire del regime di gratuità della concessione, ai sensi dell’art. 9, lett. d), della legge n. 10/1977, allorquando le opere riguardassero abitazioni unifamiliari;

—              di avvalersi eventualmente, in occasione della ricostruzione, della normativa urbanistica meno restrittiva vigente al tempo in cui venne rilasciata l’originaria concessione per l’edificio da demolire, senza dover rispettare le più gravose prescrizioni imposte dagli strumenti urbanistici sopravvenuti.

Secondo l’orientamento dei giudici amministrativi, infatti, “se è pur vero che la ricostruzione di un edificio demolito soggiace, in mancanza di specifiche norme che dispongano in senso contrario, alle limitazioni imposte dalle leggi urbanistiche vigenti al tempo in cui viene rilasciata la relativa concessione, tale principio non opera nel caso in cui l’attività di ristrutturazione corrisponda integralmente, per volumi, altezze, fisionomia architettonica, all’opera (in tutto o in parte) demolita: in tal caso, pertanto, la relativa concessione edilizia non è subordinata al rispetto dei vincoli imposti dagli strumenti urbanistici sopravvenuti” (C. Stato, sez. V, 14 novembre 1996, n. 1359, in Riv. giur. edilizia, 1997, I, 324).

Nella materia il legislatore ha introdotto una disciplina espressa soltanto con l’art. 3, 1° comma, lett. d), del T.U. n. 380/2001, che, nella sua formulazione originaria, riconduceva nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia «anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volume, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica».

Il D.Lgs. 27-12-2002, n. 301 aveva modificato tale disposizione, riconducendo nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia «anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica».

Era stato eliminato, dunque, il riferimento alla «fedele» ricostruzione ed era stato specificato che la ricostruzione costituiva ristrutturazione se il risultato finale coincideva nella volumetria e nella sagoma con il preesistente edificio demolito.

L’art. 30 del D.L. 21-6-2013, n. 69, come convertito dalla legge 9-8-2013, n. 98, ha ulteriormente modificato l’art. 3, 1° comma, lett. d), del T.U. n. 380/2001 ed ha eliminato il riferimento normativo alla necessità di mantenere l’identità della «sagoma» per cui — secondo la definizione attuale — nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi pure quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del manufatto preesistente, anche se non con la stessa sagoma.

La necessità di mantenere inalterata la sagoma permane, invece, soltanto per gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 e succ. modif.

Qualche motivo di perplessità deriva dalla soppressione del richiamo alla identità dell’area di sedime ad opera del D.Lgs. 301/2002. Un’interpretazione razionale della norma, però, non può non comportare che tale area debba restare identica, dovendo ritenersi intrinsecamente estranea alla nozione di «ristrutturazione» la possibilità di ricostruire altrove il fabbricato ancorché restino ferme la volumetria complessiva e la sagoma.

Per la determinazione della nozione di «sagoma» dell’edificio, appare opportuno il riferimento alla giurisprudenza della Suprema Corte secondo la quale la sagoma «attiene alla conformazione planovolumetrica della costruzione ed al suo perimetro inteso in senso sia verticale sia orizzontale».

Essa «concerne il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti» (così Cass. pen., sez. III: 23-4-2004, n. 19034, ric. Calzoni; 27-3-1998, n. 3849, ric. Maffullo e altro; 15-7-1994, n. 8081, ric. Soprani).

La demolizione, poi, dell’edificio con la ricostruzione su suolo contiguo è sicuramente ipotesi normativa diversa dalla «ristrutturazione», essendo caratterizzata da elementi (territoriali e costruttivi) e da un risultato che le conferiscono fisionomia autonoma e differenziata.

—              «In tema di ristrutturazione edilizia, la necessità della costruzione dell’edificio demolito nell’area di sedime originaria è un requisito insito nella nozione stessa di ristrutturazione, atteso che tale nozione deve essere oggetto di interpretazione restrittiva poi-ché la sua disciplina costituisce un’eccezione al principio generale secondo il quale ogni trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, che ne comporti una rilevante modifica nel suo assetto, necessita di essere assentita con il permesso di costruire» (Cass. pen., sez. III: 7 aprile 2006, Arcese; 23-4-2004, n. 19034, Calzoni).

—              «La demolizione dell’edificio e la sua ricostruzione su suolo contiguo è ipotesi normativa diversa dalla ristrutturazione, essendo caratterizzata da elementi (territoriali e costruttivi) e da un risultato che le conferiscono fisionomia autonoma e differenziata» (T.a.r. Puglia, sez. II, 30 luglio 1996, n. 438, in Trib. amm. reg., 1996, I, 3893).

—              «Non rientra nella nozione di ristrutturazione, di cui agli artt. 4 L. reg. Campania 20 marzo 1982, n. 17 e 31 L. 5 agosto 1978, n. 457, la ricostruzione, su terreno attiguo, di un fabbricato demolito» (T.a.r. Campania, sez. V, 18 gennaio 1994, n. 28, in Trib. amm. reg., 1994, I, 1205).

Diritto-Urbanistico


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI