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Lo sai che? Condominio: come assegnare i posti auto in cortile

Lo sai che? Pubblicato il 24 novembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 novembre 2015

Se l’assemblea non raggiunge la maggioranza ogni condomino può ricorrere al giudice per chiedere l’assegnazione rotatoria degli spazi.

Nel caso in cui i posti auto presenti nel cortile siano insufficienti a soddisfare tutti i condomini, l’assemblea può disporne l’assegnazione su rotazione, ma se non viene raggiunta la maggioranza necessaria per l’approvazione della delibera ciascun proprietario può presentare un ricorso in tribunale affinché a deciderlo sia il giudice. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

È difficile che il cortile condominiale si presti ad essere diviso tra i condomini in quanto bene in comunione e di difficile ripartizione (si pensi all’area che serve per accedere ad altre sezioni del fabbricato). Sicché, dopo aver nominato un consulente tecnico (CTU), il giudice può assegnare salomonicamente a ciascun condomino un posto auto all’interno del cortile condominiale; se poi detto spazio è insufficiente a ospitare, contemporaneamente, le automobili di tutti il magistrato può anche stabilire dei criteri di rotazione tra gli stessi. Difatti, l’uso turnario della cosa comune, quando troppo stretta per ospitare tutti i proprietari, non ne snatura la funzione.

In sintesi, quando non c’è accordo sull’utilizzo del bene comune, la parte più diligente può chiedere l’intervento del giudice, che viene chiamato a decidere sull’utilizzo del bene (il cortile, nella fattispecie). Se la decisione prevede la divisione del bene in due o più parti uguali che vengono assegnate in uso ai due contendenti, nessuno può avere nulla da ridire. Diversamente, se il bene è troppo piccolo per accontentare tutti, il tribunale può stabilire un’assegnazione rotatoria.

note

[1] Cass. sent. n. 23118/15 del 12.11.2015.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 settembre – 12 novembre 2015, n. 23118
Presidente Mazzacane – Relatore Lombardo

Ritenuto in fatto

1. – F.E. convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Chiavari, il fratello F.M. , chiedendo procedersi allo scioglimento della comunione esistente sul cortile adiacente al fabbricato di loro proprietà ovvero in subordine – ove la divisione non fosse stata possibile – chiedendo l’individuazione e l’assegnazione, all’interno dell’area comune, dei posti-auto di pertinenza di ciascuna della parti; chiese ancora lo scioglimento della comunione relativa al vano sottotetto, con attribuzione a ciascuno dei fratelli della rispettiva parte.
Il convenuto, costituitosi, resistette alle domande attrici, chiedendone il rigetto.
Il Tribunale adito respinse la domanda di divisione del cortile adiacente al fabbricato, ritenendone la indivisibilità, ma – sulla base della esperita C.T.U. – individuò i posti-auto in esso ricavabili e li ripartì assegnandoli a ciascuna delle parti; dispose poi la divisione del vano sottotetto, assegnando a ciascuna delle parti le due porzioni individuate dal consulente tecnico, con facoltà di ciascun condividente di erigere una parete divisoria.
2. – Sul gravame proposto da F.M. , la Corte di Appello di Genova, con sentenza dell’1.9.2010, confermò la sentenza di primo grado.
3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre F.M. sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso F.E. .
Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ..

Considerato in diritto

1. – Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cod. civ., nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata; si deduce, in particolare, che i giudici di merito, assegnando individualmente ai comproprietari i posti-auto nel cortile comune, avrebbero creato un “nuovo” diritto reale, in violazione del principio di tipicità degli stessi, e avrebbero impedito a ciascun condomino l’uso della cosa comune in tutta la sua estensione.
La censura non è fondata.
E invero, l’assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune, consentito all’assemblea del condominio (Sez. 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012, Rv. 623462); né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune (Sez. 2, Sentenza n. 6573 del 31/03/2015, Rv. 634794).
È evidente, poi, che in mancanza di accordo tra i condomini o di delibera assembleare (o addirittura – come nella specie – ove l’assemblea non sia stata neppure costituita), la regolamentazione dell’uso della cosa comune ben può essere richiesta al giudice e da lui disposta (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 3937 del 18/02/2008, Rv. 602018).
2. – Col secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 2909 cod. civ., per avere la Corte territoriale ritenuto passata in giudicato la statuizione della sentenza di primo grado relativa alla individuazione dei posti-auto. Secondo il ricorrente, il gravame proposto relativamente all’assegnazione dei posti-auto avrebbe implicato anche la censura circa la individuazione dei posti-auto compiuta dal giudice sulla base della esperita C.T.U.
Anche questa censura è infondata.
Esattamente la Corte territoriale ha ritenuto che con l’atto di gravame non fosse stata censurata la individuazione dei posti-auto, ma solo la loro assegnazione individuale; ciò perché nell’atto di appello si è chiesto dichiararsi il diritto di entrambe le parti di parcare la propria autovettura nei posti-auto individuati dal C.T.U. e non si è contestata la individuazione delle aree ove i posti-auto erano stati previsti.
3. – Col terzo motivo di ricorso, si deduce infine la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1119 cod. civ., nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata; si deduce, in particolare, che la realizzazione della parete divisoria nel locale sottotetto dell’edificio – del quale i giudici di merito hanno disposto la divisione tra le parti – impedirebbe al ricorrente di raggiungere il tetto o le altre parti comuni per effettuare le riparazioni. Si deduce ancora che l’onere di ciascuno dei comproprietari di consentire all’altro di accedere alla propria parte del sottotetto per eseguire le riparazioni delle parti comuni dell’edificio avrebbe creato un “nuovo” diritto reale, inesistente e atipico.
Anche questa doglianza non può trovare accoglimento.
Premesso che la statuizione della sentenza di primo grado che ha disposto la divisione del sottotetto non è stata appellata ed è passata in giudicato, i ricorrenti contestano la facoltà riconosciuta alle parti di costruire una parete divisoria a protezione delle rispettive proprietà, per il fatto che tali pareti impedirebbero a ciascuno dei condividenti di accedere al tetto e alle altri parti comuni.
E tuttavia, la Corte di Appello ha statuito che detta impossibilità di accesso non sussiste, in quanto ciascun condomino ha l’obbligo di consentire all’altro l’accesso alle parti comuni per eseguire le necessarie riparazioni.
Tale onere di consentire al vicino il transito nella propria parte del sottotetto per accedere alle parti comuni, al fine di eseguire le necessarie riparazioni, non costituisce alcun nuovo diritto reale, né rappresenta un onere atipico posto a carico delle parti dai giudici di merito, ma discende direttamente dall’applicazione dell’art. 843, primo comma, cod. civ., a tenore del quale “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera proprietà del vicino oppure comune”.
4. – Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 3.200,00 (tremiladuecento), di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.


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