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La casa popolare deve essere munita di riscaldamento

26 novembre 2015


La casa popolare deve essere munita di riscaldamento

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 novembre 2015



L’Istituto autonomo case popolari (IACP), se inadempiente all’obbligo di munire l’alloggio di caldaia, paga un risarcimento per le spese necessarie ad acquistare l’impianto di riscaldamento.

Deve essere fornito d’impianto di riscaldamento con caldaia l’alloggio che l’Istituto autonomo per le case popolari (Iacp) consegna al conduttore. È quanto affermato dalla Corte di Appello di Caltanissetta con una recente sentenza [1]. Diversamente, lo Iacp può essere condannato a pagare al locatario un importo a titolo di rimborso delle spese sostenute da quest’ultimo per l’acquisto di una caldaia di cui l’appartamento è sprovvisto. Secondo il giudice di secondo grado si può affermare l’esistenza di un “diritto generalizzato di ogni conduttore di pretendere la fornitura della caldaia” e ciò anche se l’assegnatario ha sottoscritto il verbale di consegna, dichiarando che gli impianti e gli accessori erano in buone condizioni di funzionamento.

La Corte d’appello ricorda che la casa popolare, così come ogni immobile consegnato dal padrone di casa al conduttore, deve essere adatta all’uso concordato. Pertanto, se l’immobile è destinato ad abitazione risulta anche necessario che lo stesso sia fornito di impianto termico funzionante e, quindi, comprensivo di caldaia.

Non è necessario che il contratto preveda l’obbligo dell’Iacp di collocare la caldaia: ciò dal momento che è già il codice civile [2] a stabilire l’obbligo per tutti i locatori di consegnare una cosa idonea all’uso abitativo convenuto. Anzi – prosegue la Corte -, deve essere diligenza del locatore, anche in un’ottica comportamentale di buona fede, precisare al conduttore che l’alloggio è privo di caldaia.

In alternativa, secondo la Corte d’appello, il canone di locazione applicato dovrebbe scontare la mancanza della caldaia. Infatti, la legge [3] dispone che il canone di locazione degli alloggi sia costituito, fra l’altro, da una quota che comprende il costo dei servizi di riscaldamento. Sicché se lo Iacp vuol fornire una casa “fredda” senza cioè caldaia deve anche ridurre il canone di locazione e deve dimostrare che il locatario era a conoscenza di tale riduzione.

note

[1] C. App. Caltanissetta, sent. 19.10.2015.

[2] Art. 1575 cod. civ.

[3] Art. 19 Dpr 1035/1972 («Norme per l’assegnazione e la revoca nonché per la determinazione e la revisione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica»).

Autore immagine: 123rf com

SENTENZA

nella causa iscritta al n.58/2015 R.G.C.A., promossa DA

Istituto Autonomo Case Popolari – I.A.C.P. – della Provincia di …,

con sede in …, via … .., ove ivi domicilia presso l’ufficio legale dell’Istituto

APPELLANTE

rappresentato e difeso dagli avv.ti … e … CONTRO

(A), nato a … il …, residente in via … n. .. di …, elett. dom.to in …, viale … .., presso lo studio dell’avv. … che lo rappresenta e difende

APPELLATO

Conclusioni delle parti.
L’appellante: in riforma della sentenza di primo grado dichiarare improcedibili, inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto le domande tutte dell’appellato e, per l’effetto, rigettarle tutte con qualsiasi

1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA SEZIONE CIVILE

statuizione; con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi del giudizio.
L’appellato: ritenere e dichiarare l’inammissibilità del ricorso in appello per violazione dell’articolo 342 c.p.c.; in subordine, nel merito, rigettare le domande tutte di cui al ricorso in appello, in quanto infondate e pretestuose per le motivazioni di cui al punto III del presente atto o per qualsiasi altra motivazione e, per l’effetto, confermare la sentenza impugnata; con vittoria di spese compensi di entrambi i gradi.

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Con sentenza emessa in data 26.9.2014, depositata il 27.10.2014, il Tribunale di … accoglieva il ricorso proposto da (A) e condannava il convenuto I.A.C.P . al pagamento della somma di € 850,00, oltre accessori; poneva a carico di I.A.C.P. il pagamento delle spese di lite attoree.

Con il ricorso introduttivo (A) aveva chiesto il pagamento delle spese sostenute per l’acquisto della caldaia collocata nell’alloggio assegnatogli, a titolo di locazione, da IACP, caldaia di cui l’alloggio era sprovvisto. IACP adduceva che nessun obbligo aveva di collocare la caldaia, dal momento che all’atto della consegna la caldaia non vi era e nessun obbligo aveva assunto per la sua collocazione.

Il tribunale considerava che la mancanza della caldaia nell’alloggio, rendendo inutilizzabile l’impianto di riscaldamento in dotazione, costitutiva inadempimento contrattuale e comunque costituiva condotta inottemperante dell’obbligo, previsto dall’art.1575 c.c., di consegnare all’assegnatario un alloggio con l’impianto termico funzionante.

IACP con l’impugnazione proposta adduce, nel primo, articolato, motivo di appello:
a) che i rilievi del tribunale sono errati, in quanto al momento della consegna dell’alloggio la caldaia non risultava collocata né IACP aveva assunto contrattualmente l’obbligo di collocarla;

b) che non esiste un obbligo in capo al locatore di consegnare l’alloggio già fornito di caldaia, non potendo ipotizzarsi il diritto generalizzato di ogni conduttore di pretendere la fornitura della caldaia;
c) che il corrispettivo della locazione ha tenuto conto della oggettiva consistenza della cosa, laddove la presenza in loco della caldaia avrebbe comportato un canone di locazione di maggiore importo;

d) che il regolamento, richiamato dal tribunale, costituisce un mero stampato di stile, essendo solo il contratto la fonte regolativa dei reciproci diritti ed obblighi delle parti, e dovendosi pertanto intendere che esso regoli gli obblighi di cura e manutenzione della caldaia solo laddove una caldaia sia effettivamente esistente nell’alloggio all’atto della consegna; e) che l’assegnatario ebbe a sottoscrivere il verbale di consegna dichiarando “di avere visitato l’appartamento e di averlo trovato in perfetto stato e adatto all’uso convenuto (…) rifinito in ogni sua parte a regola d’arte e che gli impianti e gli accessori sono in buone condizioni di funzionamento”.

Ritiene la Corte che i rilievi formulati dall’appellante non consentano la riforma della sentenza impugnata.
Invero, rileva il collegio che la cosa che il locatore deve consegnare al conduttore deve essere idonea all’uso convenuto. Orbene, poiché è incontestato in causa che l’immobile assegnato doveva essere destinato

ad abitazione, era necessario che lo stesso fosse fornito di impianto termico funzionante e, quindi, comprensivo di caldaia. Da questo punto di vista, non rileva che, nella fattispecie, il contratto non preveda l’obbligo per IACP di collocare la caldaia, posto che tale obbligo rientra, ex lege, nell’obbligazione del locatore di consegnare una cosa idonea all’uso abitativo convenuto (art.1575 c.c.). Ciò posto doveva, semmai, essere diligenza del locatore, anche in un’ottica comportamentale di buona fede, precisare al conduttore che l’alloggio era privo di caldaia e che le spese per la sua collocazione sarebbero state a carico di quest’ultimo.

D’altra parte, le stesse disposizioni del regolamento, allegato al contratto – regolamento evidentemente concepito per la regolamentazione della generalità degli alloggi IACP e, quindi, soggetto poi ad interpretazione ed applicazione in dipendenza delle singole effettive realtà sia del complesso del palazzo condominiale, sia del singolo alloggio (solo in tal senso potendosi accedere al rilievo di IACP secondo cui il regolamento costituirebbe un mero “stampato di stile”) – rendono evidente come sia presupposta la presenza negli alloggi, in ogni caso, di un impianto termico, o nella forma di impianto centralizzato (art.6), o in quella di impianto autonomo (art.7), oltre alla previsione generalizzata di obblighi manutentivi dell’impianto a carico di ogni locatario (art.8, richiamato nella sentenza impugnata), ma certamente non è previso l’obbligo per il locatario di provvedere personalmente ad eventuali deficienze originarie dell’impianto.

Il rilievo dell’appellante secondo cui il canone di locazione applicato “sconterebbe” la mancanza della caldaia è privo di supporto probatorio.

Invero, l’art.19 d.p.r. n.1035/1972 prevede che, nella determinazione del canone, una quota comprenda il costo dei servizi di riscaldamento. Orbene, IACP non prova né che il canone applicato sia conseguenza della riduzione per la mancanza della caldaia, né che di tale riduzione sia stato edotto il locatario.

La mancanza di rilievi, da parte del conduttore, nel verbale di consegna, non acquista, anche alla luce delle superiori considerazioni, valenza risolutiva ai fini dell’accoglimento delle ragioni esposte da IACP. Invero, l’asserzione, contenuta nel verbale, secondo cui gli impianti sono “in buone condizioni di funzionamento” appare essere, questa sì, clausola di stile, posto che non si vede come il locatario avrebbe potuto verificare le buone condizioni di funzionamento dell’impianto termico in difetto della presenza in loco della caldaia. Né può ritenersi applicabile alla fattispecie il disposto dell’art.1578 c.c., posto che la mancanza della caldaia non integra un vizio della cosa (cfr. Cass. n.5682/2001), ma configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art.1575 c.c.. Con il secondo motivo di impugnazione l’appellante lamenta l’illegittimità della condotta del conduttore che non avrebbe potuto provvedere direttamente alla collocazione della caldaia, ma avrebbe dovuto necessariamente ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di ottenere una pronuncia di condanna suscettibile di esecuzione (artt.2931 c.c., 612 e ss. c.p.c.). Il rilievo non appare fondato. Atteso l’inadempimento del locatore, il conduttore ha provveduto a sue spese all’acquisto ed alla collocazione della caldaia richiedendo al locatore il pagamento, a titolo risarcitorio, del tantundem.

Va pertanto rigettato l’appello.

La peculiarità della vicenda giustifica la compensazione tra le parti delle spese del grado.

p.q.m.
la corte di appello
definitivamente pronunciando, rigetta l’appello proposto dall’Istituto Autonomo Case Popolari di … avverso la sentenza emessa dal Tribunale

di … in data 26.9.2014, depositata il 27.10.2014, che conferma; compensa le spese del grado.
Caltanissetta, 24 settembre 2015
Il consigliere rel. est.

C. Zucchetto
Depositata il 19 ottobre 2015

il Presidente G. Canto


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