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Se manca il certificato di agibilità della casa il prezzo va restituito

27 novembre 2015


Se manca il certificato di agibilità della casa il prezzo va restituito

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 novembre 2015



Vendita immobiliare: legittimo il rifiuto a firmare il rogito notarile se, dopo la firma del compromesso il venditore non ha consegnato l’agibilità.

Vendita di case o appartamenti: se manca il certificato di agibilità dell’immobile, l’acquirente ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo e, se dà dimostrazione di aver subito anche danni, il relativo risarcimento. Lo ha stabilito il Tribunale Genova con una recente sentenza [1].

Quando il trasferimento dell’immobile viene attuato mediante lo schema “contratto preliminare (o compromesso) / contratto definitivo (o rogito)”, potrebbe avvenire che il venditore si impegni a consegnare all’acquirente, prima della stipula del secondo contratto, quello che trasferisce la proprietà vera e propria, il certificato di agibilità. Se non adempie a tale obbligo, l’acquirente può sciogliere l’impegno a firmare il rogito, facendosi nel contempo restituire gli anticipi versati.

Come già precisato dalla Cassazione con una sentenza del 2009 [2], costituisce un “inadempimento grave e rilevante anche la mancanza temporanea ed il ritardo nel rilascio, non imputabile al promittente venditore”. L’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale; pertanto il requisito del certificato di agibilità è essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene. La sua mancanza, al momento della diffida ad adempiere, costituisce dunque un “grave inadempimento” ed autorizza il rifiuto a stipulare il contratto definitivo davanti al notaio, anche nel caso in cui l’appartamento sia in regola.

note

[1] Trib. Genova sent. n. 1922 del 16.06.2015.

[1] Cass. sent. n. 25040/2009.

Autore immagine: 123rf com

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
SEZIONE PRIMA
In composizione monocratica, in persona della dott.ssa Lorenza Calcagno ha pronunciato la seguente
Sentenza
Nella causa n. 12210/2012 R. G., promossa da
Mo.Au., rappresentata e difesa dall’avv.to Lo.De., elettivamente domiciliata presso il suo studio in Genova, Viale (…), giusta mandato a margine dell’atto di citazione;
attrice;
contro
Cr.Vi., rappresentata e difesa dall’avv.to An.Vi., elettivamente domiciliata presso il suo studio in Genova, via (…), giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione
e risposta;
convenuta.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato Mo.Au. ha dedotto in fatto che ha acquistato con atto a rogito Notaio D’A. 16.6.2011 un appartamento sito in Comune di Limone Piemonte, via (…) da Vi.Cr. la quale contestualmente all’atto ha garantito il rilascio dell’abitabilità; che la venditrice è stata inadempiente all’obbligo; che il contratto si è risolto per diffida ad adempiere alla quale non ha fatto seguito l’adempimento. Ha concluso chiedendo la dichiarazione di intervenuta risoluzione del contratto con conseguente condanna della convenuta alla restituzione del prezzo e delle spese nonché condanna al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.
Si è costituita la convenuta eccependo l’autonomia del patto rispetto al contratto e l’insussistenza di alcun inadempimento stante la mancata collaborazione richiesta all’attrice per poter addivenire al rilascio del certificato e comunque eccependo, volendo considerare l’ultima delle tre diffide inviate, la non congruità del termine presente nella diffida ad adempiere.
La causa è stata istruita tramite informazioni richieste al Comune di Limone Piemonte sulla procedura di rilascio del certificato di agibilità dell’immobile di via (…) e con l’audizione di testimoni.
In via del tutto preliminare si rileva che, benché nelle conclusioni parte convenuta abbia richiamato l’eccezione di nullità e/o inammissibilità della domanda attorea, è stato chiarito dalla difesa, su inviato dell’Ufficio, che non sono state formulate in causa domande afferenti la garanzia per vizi nell’immobile.
E’ pacifico che con atto a rogito Notaio D’A. del 16.6.2011 la convenuta ha venduto all’attrice un bene immobile sito in Limone Piemonte, individuato nell’atto – prod. 1 fascicolo attoreo -; egualmente è pacifico che con scrittura privata sottoscritta nella medesima data – prod. 2 fascicolo attoreo -, documento non contestato né nella sottoscrizione né nella data, la venditrice Vi.Cr. garantito: “.. che sono in corso presso il Comune di Limone Piemonte le pratiche per ottenere l’abitabilità del seguente immobile ….” e “… non esservi ostacoli al rilascio di tale abitabilità” e si è impegnata “..ad ottenere, nel più breve tempo possibile, a proprrie totali cura e spese, dett abitabilità”.
Nella scrittura privata è identificato in maniera precisa l’immobile oggetto del coevo atto di vendita.
Dalle informazioni rese dall’ente locale, in data 24.5.2013, è emerso che vi era stata una prima istanza di agibilità presentata, in data 17.12.1984 e relativa all’intero immobile di via (…), da parte tra gli altri, della convenuta, pratica che non aveva avuto seguito per presunte difformità rispetto al progetto originale; altra istanza era stata presentata il 16.5.2011, dunque in epoca soltanto di un mese anteriore all’atto di vendita, ma anche questa priva di seguito, ha affermato il Comune, “in relazione alla complessità del caso ed alle regolarizzazioni che devono essere messe in atto ..”.
Al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita, dunque, era stata presentata, un mese prima, una istanza per l’ottenimento dell’agibilità, ma la procedura non aveva avuto esito per la necessità di regolarizzazioni. Solo anni dopo, il 18.10.2013, la convenuta ha depositato nuova istanza limitata ad immobili di sua proprietà posti nel Condominio di via (…) (un appartamento ed una autorimessa come indicato dal Comune di Limone Piemonte nella relazione 16.10.2014), ottenendo poi l’abitabilità dopo il deposito di integrazioni documentali ed a seguito della formazione del silenzio assenso, nel corso del 2014 (come dichiarato dal Comune nella comunicazione 4.12.2014). Difformemente da quanto garantito nella scrittura privata, esistevano quindi ostacoli all’ottenimento dell’abitabilità e la convenuta era inadempiente all’obbligo assunto certamente all’epoca dell’ultima diffida ad adempiere inviata dall’attrice, in data 8 giugno 2012. In merito alla congruità del termine concesso, deve ritenersi che questo vada letto in unione con i quanto dichiarato dalla parte nella scrittura privata, nella quale aveva dato atto della pendenza del procedimento per l’ottenimento dell’abitabilità. Atteso il lungo tempo trascorso rispetto alla data di assunzione dell’impegno (un anno dopo), il termine potrebbe considerarsi congruo. Tuttavia, parte attrice non ha contestato quanto rappresentato dalla convenuta in merito ad una visita effettuata all’interno del suo appartamento per la verifica degli interventi necessari al fine della presentazione dell’istanza di agibilità (vedi quanto dichiarato dai testimoni Pa.Sa. e Ri.Ma.); deve allora ritenersi che la Vi.Cr. informato la Mo. circa il mancato buon fine del procedimento amministrativo per il rilascio dell’agibilità. Stante quanto sopra, la diffida del il successivo 8 giugno 2012 non ha concesso un termine congruo, in quanto la parte ben sapeva che in quindici giorni il rilascio sarebbe stato impossibile. Per altro, in assenza degli interventi sugli impianti e sull’immobile, la pratica non poteva neppure essere iniziata, secondo le dichiarazioni della stessa difesa convenuta.
Parte attrice ha effettuato una ammissibile modifica della domanda nella memoria autorizzata ai sensi dell’art. 183 c. 6 n. 1 c.p.c. chiedendo, se non ritenuta intervenuta la risoluzione di diritto, una sentenza costitutiva. Secondo quanto sopra ricostruito, la convenuta non ha adempiuto all’obbligo assunto con la scrittura privata. La difesa della convenuta fondata sull’inesistenza di inadempimento per essere l’impossibilità riconducibile al comportamento di parte attrice non può essere accolta in
quanto nella scrittura privata non vi era alcuna indicazione circa interventi o spese necessarie per l’ottenimento del titolo mancante, inoltre la convenuta si era impegnata ad ottenerlo a proprie totali cure e spese. Dunque non può individuarsi alcun comportamento illegittimo in capo all’attrice per non aver proceduto alle opere interne asseritamente necessarie per la presentazione e l’esito positivo della pratica dell’agibilità. Certamente la parte acquirente poteva scegliere di accettare la proposta formulata dalla Vi.Cr. lettera del 9.8.2012 – doc. 11 parte convenuta -, ma non aveva alcun obbligo all’esecuzione delle opere interne elencate nelle comunicazioni della convenuta, di cui ai documenti 7 e 10.
Sulla questione dell’autonomia e meno della scrittura privata, autonomia affermata dalla difesa della convenuta e negata da quella dell’attrice, l’interpretazione secondo buona fede dei due atti coevi (compravendita e scrittura privata), porta a concludere che l’impegno contenuto nella scrittura privata sia afferente alla compravendita, avendo richiesto ed ottenuto l’acquirente una garanzia di rapido rilascio dell’agibilità. Il teste D’A., notaio incaricato del rogito, ha dichiarato di ricordare la preoccupazione della Mo. per la mancanza del requisito e la sua contrarietà per aver scoperto la situazione in tempo immediatamente precedente la stipula della compravendita. Né, per quanto sopra precisato e derivante dal contenuto dell’obbligo assunto dalla convenuta, può ritenersi presente un inadempimento in capo all’acquirente per mancata collaborazione alla realizzazione di opere escluse, nella loro necessarietà, dalla garanzia della venditrice. Occorre a questo punto ricordare la rilevanza del rilascio del documento afferente l’agibilità secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione. Nella sentenza della Sez. II, 27.11.2009 n. 25040, il Collegio ha, chiarendo l’elemento della gravità dell’inadempimento, ritenuto legittimo il recesso esercitato in caso di mancanza del certificato di agibilità, non avendo ritenuto rilevante la presenza nel bene delle caratteristiche idonee all’ottenimento del documento, in quella fattispecie, poi effettivamente rilasciato. Nella pronuncia del 2009 la Suprema Corte condivide il riferimento, fatto dalla Corte di: appello, all’interesse dell’acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico – sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all’acquisto, si che il requisito del certificato di agibilità è essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene: in forza di queste considerazioni la Corte ha statuito; che la mancanza dell’agibilità al momento della diffida ad adempiere costituiva grave inadempimento del venditore ed alla luce di tale circostanza il rifiuto della parte di stipulare l’atto pubblico di trasferimento doveva ritenersi pienamente giustificato. Nella fattispecie in ultimo ricordata dunque la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto costituire inadempimento grave e rilevante anche la mancanza temporanea ed il ritardo nel rilascio, non imputabile al promittente venditore.
L’inadempimento ha quindi le qualità richieste per la pronuncia di risoluzione. Per mera completezza di argomentazione si sottolinea l’assoluta irrilevanza dell’intervenuta concessione dell’agibilità ad altro appartamento posto nel caseggiato di via (…); al di là della considerazione che solo in epoca successiva alla conclusione del contratto è intervenuta la modifica del D.P.R. 380/2001 con l’introduzione dell’art. 25 c. 5 bis, la natura ed il carattere dell’inadempimento della convenuta rendono tale rilascio privo di rilievo.
La domanda costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento deve essere accolta.
All’accoglimento della domanda segue la condanna alla restituzione del prezzo, costituente debito di valuta. Quanto alle ulteriori spese, deve essere riconosciuta la somma versata al mediatore a titolo di provvigione e rimborso spese di registrazione (Euro 4.603,30 doc. 13 parte attrice) e quanto versato al notaio rogante per onorario e rimborso delle anticipazioni (euro 5.460,01 doc. 14 parte attrice) e così le restituzioni ammontano a complessivi Euro 130.063,31. Trattandosi di debito di valuta, non può riconoscersi alcuna somma per rivalutazione monetaria, in assenza di prove
specifiche. Sulla decorrenza degli interessi, al momento del rilascio della garanzia era stata presentata una istanza di abitabilità e dunque non può ritenersi che la Vi.Cr. in quel momento in mala fede. Gli interessi, nella misura legale, decorreranno dalla notifica dell’atto di citazione. Gli ulteriori esborsi richiesti, per una somma complessiva di Euro 2.178,14 non possono essere riconosciuti in quanto tutti riconducibili all’utilizzo dell’immobile, pacificamente nella disponibilità di parte attrice dal giugno 2011.
La domanda di risarcimento danni, anche sotto il solo profilo oggetto di domanda, non può essere accolta per carenza di prova.
La dichiarazione di risoluzione del contratto fa venire meno i suoi effetti per entrambe le parti; tuttavia è insegnamento pacifico della giurisprudenza che il Giudice non possa pronunciare sulle restituzioni se non vi è domanda; poiché parte convenuta non ha, neppure in subordine, chiesto la restituzione dell’immobile di cui al contratto dichiarato risolto, non può esservi pronuncia sul punto (vedi in ultimo C. Cass. Sez. 3, sentenza n. 2075 del 29/01/2013, in massima: “La risoluzione del contratto pur comportando, per l’effetto retroattivo sancito dall’art. 1458 cod. civ., l’obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell’altro contraente, atteso che rientra nell’autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa”).
Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Il Tribunale di Genova, in persona del Giudice dott.ssa Lorenza Calcagno, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
accoglie la domanda nei limiti di cui alla motivazione e per l’effetto dichiara la risoluzione del contratto di compravendita intervenuto tra le parti in data 16 giugno 2011, Notaio D’A., Rep. 20.510 e Raccolta n. 10.627, e per l’effetto dichiara tenuta e condanna Vi.Cr. a restituire a Au.Mo. la complessiva somma di Euro 130.063,31, oltre interessi legali come da motivazione;
respinge nel resto la domanda;
dichiara tenuta e condanna parte convenuta a corrispondere a parte attrice le spese del giudizio, liquidate in Euro 7.795,00 per compensi professionali ed Euro 682,00 per esborsi, oltre IVA e CpA.
Così deciso in Genova il 2 giugno 2015.
Depositata in Cancelleria il 16 giugno 2015.

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