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Lo sai che? Immobili in degrado: possibile esenzione Imu

Lo sai che? Pubblicato il 27 novembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 27 novembre 2015

Sono proprietario di un fabbricato abbandonato, privo di impianti e in evidente stato di degrado. In questi casi sono previste detrazioni fiscali, in particolare sull’Imu, e come fare per ottenerle?

 

Per ridurre o essere esentati dal pagamento di Imu e Tasi, è necessario accatastare gli edifici diroccati come “unità collabenti” (categoria F/2): questa categoria non ha rendita catastale, consente di alleggerire e, in alcuni casi, anche di azzerare le imposte locali sugli immobili inutilizzabili. Non sempre, però, ottenere questa nuova categoria catastale tramite riaccatastamento consente di aggirare del tutto l’Imu e la Tasi: alcuni Comuni, anche quando l’edificio è ridotto a un rudere, chiedono comunque di pagare l’imposta sull’area edificabile (o a rendita zero), seppure con un’aliquota ridotta rispetto a quella che viene applicata alle seconde case. Il riaccatastamento non è automatico, ma deve essere sempre richiesto dal contribuente all’Agenzia del Territorio, che ha il compito di valutare se effettivamente l’immobile è interessato da un degrado tale da poter rientrare nella suddetta categoria catastale.

Più nello specifico, per unità collabente si intende un fabbricato che, per lo stato in cui versa, non ha la capacità di produrre reddito. Rientrano in questa categoria i ruderi e, più in generale, tutte quelle strutture così malmesse da essere non essere utilizzabili, neppure in seguito a lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, salvo profondi e radicali opere di ristrutturazione [1].

Accatastamento di unità collabenti

Il riaccatastamento come unità collabenti è un fenomeno in ascesa che, fino ad ora, ha riguardato soprattutto capannoni industriali, ma si sta diffondendo anche sulle abitazioni private. Un capannone industriale può pagare di Imu anche decine di migliaia di euro l’anno. L’effetto della crisi, negli ultimi anni, ha dato vita a un nuovo fenomeno: in alcuni casi, i proprietari, non riuscendo a pagare una imposta così elevata, volontariamente hanno deciso di “scoperchiare” la costruzione, di eliminare cioè il tetto (in gergo tecnico, si parla di “rimozione delle coperture apicali”) per far si che si creino le condizioni per il passaggio a una categoria catastale meno onerosa.

Non è consentito dichiarare in catasto unità collabenti partendo da unità già denunciate, ma solo con documenti di nuovo accatastamento, mai in variazione. Quindi, volendo declassare un immobile ad F/2, ad esempio poiché il dissesto idrogeologico lo ha reso pericolante, è necessario sopprimere l’unità e procedere ad un nuovo accatastamento con questa categoria.

In fase di denuncia di accatastamento, occorre presentare, tramite un tecnico abilitato, una relazione che contenga i seguenti elementi:

– dati catastali dell’unità immobiliare;

– descrizione dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture, alle dotazioni tecnologiche e allo stato di manutenzione;

– generalità del tecnico che ha redatto la relazione;

– planimetrie;

– allegati fotografici (presentazione non obbligatoria, ma consigliabile).

È necessario, inoltre, allegare alla denuncia di accatastamento un’autocertificazione [2] nella quale il proprietario deve dichiarare che non sono presenti allacciamenti alle reti di distribuzione dell’acqua, dell’elettricità e del gas. Questa denuncia non è soggetta al pagamento di tributi.

IMU e unità collabenti

Se l’immobile viene dichiarato semplicemente inagibile o inabitabile, l’Imu è ancora dovuta, ma si considera la base imponibile ridotta al 50%. L’immobile esente dal pagamento dell’Imu è solo quello identificato come unità collabente, quindi allo stato di rudere. Tuttavia, anche nel caso di unità classificate catastalmente come collabenti, c’è da compiere una precisazione:

– se il fabbricato è ancora essenzialmente in piedi, anche se di fatto inutilizzabile, l’Imu non è dovuta;

– se l’immobile è stato raso al suolo e ne restano poche macerie, va invece valutato come se fosse un’area di terreno edificabile e quindi si considera l’imposta da pagare per il terreno [3] [4].

note

[1] D.m. n. 28 del 2.01.1998, dal titolo “Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale”.

[2]Ai sensi degli artt. 47 e 76 del d.pr. n. 445/2000.

[3] Le aree su cui sono presenti gli immobili possono, in relazione alla normativa edilizia ed urbanistica, essere suscettibili di edificabilità, nel senso espresso dalla lettera b) dell’art. 2, del decreto legislativo n. 504/1992.

[4] Cass. sent. n. 5166 del 1.03.2013. In relazione a tali immobili, è necessario quindi tenere conto, ai fini dell’assimilazione ad aree fabbricabili, della relativa edificabilità di fatto, la quale, in particolare, “si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi altro elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica, quale, ad esempio, nella fattispecie, la circostanza che il terreno, prima dell’atto di compravendita, aveva già ottenuto la concessione edilizia per il recupero dei fabbricati civili con opera di demolizione nuova costruzione”.


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