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Lo sai che? Assemblea di condomino, ordine del giorno, varie ed eventuali

Lo sai che? Pubblicato il 29 novembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 29 novembre 2015

L’avviso di convocazione all’assemblea di condominio, i punti da trattare all’ordine del giorno e fin dove si può deliberare se un argomento non è inserito in modo espresso.

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere l’ordine del giorno, ossia l’elenco preciso delle materie da trattare in modo da consentire ai condomini di partecipare all’assemblea con la necessaria preparazione e informazione.

Gli argomenti trattati in prima e in seconda convocazione devono essere gli stessi.

Gli argomenti da trattare e i provvedimenti da adottare devono essere indicati in modo chiaro e specifico, anche se sintetico: non è necessaria un’indicazione particolareggiata, è sufficiente che sia consentita la discussione e l’adozione da parte dell’assemblea anche delle eventuali deliberazioni conseguenziali e accessorie [1].

Se le indicazioni sono generiche la delibera condominiale è annullabile.

L’eventuale genericità dell’ordine del giorno o la sua incompletezza non comporta necessariamente l’invalidità della delibera condominiale: se il condomino è stato compiutamente informato, seppur in modo diverso dalla comunicazione ufficiale, la convocazione è valida. La preventiva informazione non è, infatti, un adempimento formale, ma risponde solo all’esigenza di mettere tutti i condomini a conoscenza degli argomenti che verranno affrontati [2].

Se uno o più degli argomenti iscritti all’ordine del giorno richiedono un ulteriore dibattito, la riunione può essere proseguita in altra data. La nuova riunione deve essere considerata come legittima continuazione della precedente assemblea, a condizione che [3]:

– il rinvio sia stabilito con l’accordo degli intervenuti;

– a tutti coloro che risultavano assenti, sia comunicata la data fissata per la prosecuzione.

Varie ed eventuali

A fine assemblea, l’ultimo punto dell’ordine del giorno presenta invariabilmente la dicitura “varie ed eventuali”. Ma cosa può concretamente significare? E cosa si può decidere davvero?

Con questa voce vengono indicate le materie che l’amministratore o i partecipanti intendono trattare a titolo informativo. Tale dicitura consente, in particolare, solo la discussione su argomenti di ordinaria amministrazione; in particolare, si ricomprendono indicazioni, suggerimenti, solleciti, richieste di chiarimenti o raccomandazioni al fine di una migliore gestione del condominio.

Se, a seguito delle informazioni fornite o della discussione che è scaturita da un argomento ricompreso nella voce “varie ed eventuali”, sorge la necessità di assumere una delibera, l’assemblea deve rimandarne la decisione ad altra successiva riunione in cui l’argomento venga indicato come autonoma voce nell’ordine del giorno. In tal modo tutti i condomini, compresi quelli che non hanno partecipato alla precedente assemblea, ne vengono messi a conoscenza, e si evita che sia assunta una delibera su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno.

Non possono, ad esempio, essere ricompresi nella voce “varie ed eventuali” [4]:

– esborsi di spesa, salvo che si tratti di esborsi minimi;

– decisioni relative al rifacimento della facciata del condominio;

– innovazioni riguardanti parti comuni dell’edificio;

– la stipula di un contratto di assicurazione contro gli incendi;

– il pagamento del compenso ad un professionista che ha operato per il condominio.

Nel caso in cui si deliberi ugualmente su uno di questi argomenti non inclusi nell’ordine del giorno, la delibera è invalida e può, pertanto, essere impugnata.

Secondo numerosi giuristi, la voce “varie ed eventuali” può comprendere:

comunicazioni da parte dell’amministratore o dei condomini senza che da ciò ne derivino impegni di spesa per il condominio, salvo minimi esborsi;

suggerimenti e raccomandazioni rivolte dai condomini nei confronti dell’amministratore;

– richieste di chiarimenti rivolte dai condomini allo stesso amministratore al fine di ottenere indicazioni operative in ordine a particolari condotte o prassi applicative;

– richieste di inserimento di una determinata questione o argomento all’ordine del giorno di una prossima assemblea;

relazioni di aggiornamento su questioni già oggetto di precedente discussione all’esito di mandati esplorativi o di attività di scrutinio e selezione di preventivi di spesa;

– argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico e comunque tali da non richiedere una specifica menzione nell’ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare.
Pertanto, se a seguito dell’informazione e della relativa discussione sul punto emerge la necessità di votare su una specifica questione particolarmente rilevante l’assemblea dovrà essere aggiornata ad altra data per la cui riunione dovrà essere inserito tale argomento nel relativo ordine del giorno.

note

[1] Cass. sent. n. 14814/2006, n. 23269/2005.

[2] Cass. sent. n. 63/2006.

[3] Cass. sent. n. 1516/1988.

[4] Cass. sent. n. 4316/1986.

Autore immagine: 123rf com


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