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Chiusura dei balconi in condominio

28 novembre 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 novembre 2015



Balconi trasformati in veranda: permesso a costruire e autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Capita spesso nei condomìni che uno dei proprietari voglia chiudere un balcone con una struttura in vetro, ricavandone una veranda. Ciò determina una serie di problematiche e interrogativi legati al percorso da seguire, ai permessi e alle autorizzazioni da ottenere. Vediamo di fare chiarezza.

Il permesso a costruire

Il singolo proprietario che intende trasformare un balcone in una veranda deve ottenere dagli enti locali preposti una apposita autorizzazione: il permesso a costruire. Tale provvedimento si rende necessario in quanto l’opera edilizia da realizzare determina un mutamento dell’aspetto e della volumetria dell’immobile, attraverso una struttura di non facile rimozione (si pensi all’innalzamento di muri perimetrali o all’installazione di pannelli di vetro su struttura metallica). Tale intervento, pertanto, non può rientrare nella manutenzione straordinaria o nel restauro, ma è opera soggetta a concessione edilizia [1] [2].

Invece, non è necessario chiedere al Comune il permesso di costruire se si vuole montare sul terrazzo un pergolato a mò di tenda, mediante una struttura mobile, fatta ad esempio di due pali di legno, fissati al pavimento. Tale copertura, infatti, non rappresenta un intervento di ristrutturazione edilizia o un cambio di destinazione d’uso, non aumenta la volumetria dell’immobile e si può rimuovere con facilità. Rientra, pertanto, tra gli interventi di edilizia libera [3].

L’autorizzazione dell’assemblea condominiale

La giurisprudenza consolidata ritiene che sia possibile chiudere un balcone per ricavarne una veranda anche senza l’autorizzazione degli altri condomini o dell’amministratore, sempre che il manufatto non pregiudichi l’estetica del palazzo e/o provochi problematiche igienico-sanitarie. Ragion per cui, il singolo proprietario può costruire senza autorizzazione condominiale qualora:

– rispetti il decoro architettonico dell’edificio, le norme igieniche, le distanze legali;

– non arrechi pregiudizio agli altri condomini e non gli impedisca o limiti il godimento del bene comune.

L’autorizzazione è, invece, necessaria qualora:

– sia espressamente previsto dal regolamento condominiale;

– via sia la possibilità che la presenza della veranda comprometta l’estetica del palazzo.

La valutazione deve essere compiuta sempre caso per caso, essendo la casistica vastissima. È opportuno, in tal senso, che il condòmino che voglia chiudere il balcone, in questi casi affidi a un tecnico il compito di stilare una relazione sull’incidenza della costruzione della veranda sull’aspetto dell’immobile.

In linea generale, in virtù degli orientamenti seguiti dai giudici, è possibile affermare che:

– per poter parlare di violazione del decoro architettonico, è sufficiente che venga compromessa l’unità stilistica dell’edificio [4];

– la chiusura dei balconi è assolutamente vietata relativamente a immobili di particolare pregio;

– se il fabbricato versa già in uno stato di degrado, per assenza di adeguata manutenzione o perché già in passato sono state effettuate opere che lo hanno deturpato, difficilmente la costruzione della veranda sarà inquadrata come lesione del decoro architettonico [5];

– i balconi chiusi su cortili interni del palazzo o sul retro del palazzo hanno una incidenza estetica diversa rispetto a un balcone chiuso sulla facciata dello stabile, e quindi sono sottoposti anche a una diversa tolleranza.

note

[1] Art. 10, c. 1, lett. 1 del d.p.r. n. 380/2001.

[2] Cass. sent. n. 1483/2014; Cass. sent. n. 18507/2011; Cass. sent. n.35011/2007; Cass. sent. n.25588/2004.

[3] Cons. Stato sent. n. 1777 dell’11.04.2014.

[4] Trib. Roma, sent. 18.02.2009; Cass. sent. n. 14455/2009.

[5] Cass. sent. n. 15186 del 11.07.2011; Trib. Monza sent. 15.12.2008.


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1 Commento

  1. Salve.
    Sto valutando l’acquisto di un immobile in fase di costruzione in zona Mezzocammino (Roma) suddiviso in attico con terrazzo e zona lavatoio ad uso privato e stenditoio ad uso privato.
    La mia valutazione dipende fondamentalmente dalla possibilità\complessità di chiudere il terrazzo del piano attico (parzialmente) con dei cristalli\vetrate senza alcuna struttura se non della loro relativa guida.
    Non mi e chiaro quale sia la normativa vigente (DIA, CILA, SCIA ..) ne tantomeno se un tale intervento richieda l’autorizzazione del condominio oppure no.
    Grazie,
    Simone

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