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Meglio l’usufrutto o il diritto di abitazione contro il pignoramento?

30 Novembre 2015


Meglio l’usufrutto o il diritto di abitazione contro il pignoramento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Novembre 2015



Pignoramento immobiliare: per evitare l’espropriazione della casa sempre meglio il diritto di abitazione, ma con alcune importanti precisazioni.

Non sono rari i casi di chi, per evitare il pignoramento della casa cede (vende o dona) la nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto o il diritto di abitazione, oppure, all’inverso, vende il diritto di usufrutto o di abitazione sul proprio immobile, mantenendo per sé la nuda proprietà. Ma, contrariamente a quanto si possa pensare, poche di queste operazioni sono davvero utili ad evitare l’esecuzione forzata e la vendita all’asta dell’immobile. Vediamo singolarmente tutti i casi.

Cessione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto

Sbaglia chi, per evitare di farsi pignorare la casa, vende o dona la nuda proprietà della stessa, riservandosi il diritto di usufrutto e ciò per alcune ragioni:

– anche la vendita della nuda proprietà, così come qualsiasi altro atto di disposizione dei beni del proprio patrimonio, può essere oggetto di azione revocatoria entro cinque anni dall’atto stesso. In buona sostanza, i creditori possono rendere inefficace tale cessione del bene, dimostrando che la stessa è avvenuta allo scopo di danneggiarli (prova che si raggiunge molto facilmente nel caso di donazione, dimostrando che il debitore non ha altri beni facilmente aggredibili dello stesso o superiore valore). In questo caso, sarà come se la vendita o la donazione della nuda proprietà non fosse mai avvenuta e l’immobile rimasto nella totale proprietà dell’originario proprietario;

– il diritto di usufrutto è pignorabile. Dunque, i creditori potranno sottoporre ad esecuzione forzata il diritto di usufruire della casa (si badi bene: non il diritto di proprietà). Di fatto, però, sono poco ricorrenti i casi di vendita del diritto di usufrutto e, poiché comunque, le aste devono sempre trovare potenziali offerenti, se questi non vengono fuori il pignoramento si chiude in modo infruttuoso per i creditori;

– sarebbe sempre concesso ai creditori del nuovo titolare della nuda proprietà di pignorare l’immobile, in quanto ormai entrato nel suo patrimonio.

Cessione del diritto di usufrutto con riserva della nuda proprietà

Peggio vanno le cose a chi decide di cedere il diritto di usufrutto e tenere per sé la nuda proprietà. Infatti, in tal caso, il creditore potrà pignorare la nuda proprietà e, quindi, privare definitivamente dell’immobile il nudo proprietario anche per il momento in cui l’usufrutto sarà cessato.

Cessione del diritto di abitazione con riserva della nuda proprietà

Cedere a terzi la nuda proprietà per riservarsi il diritto di abitazione sulla propria casa è sicuramente più vantaggioso. E questo perché il diritto di abitazione non è pignorabile. Tuttavia, anche in questo caso, la cessione della nuda proprietà è soggetta a revocatoria entro cinque anni dal compimento dell’atto.

Il titolare dell’immobile potrebbe cedere, anche in questo caso, il diritto di abitazione, riservandosi la nuda proprietà, ma in questo modo avrebbe risolto poco, poiché – così come nel caso di usufrutto – anche la nuda proprietà (dalla quale sia stato scorporato il diritto di abitazione) è sempre pignorabile.

Cessione della nuda proprietà con riserva del diritto di abitazione

Chi cede la nuda proprietà mantenendo il diritto di abitazione deve stare attento ai creditori del nudo proprietario i quali potrebbero pur sempre pignorare l’immobile e metterlo all’asta. A costoro può essere opposto il diritto di abitazione, fino alla sua scadenza, a condizione però che lo stesso sia stato trascritto, nei pubblici registri immobiliari, prima della trascrizione del pignoramento.

Perché l’usufrutto è pignorabile e il diritto di abitazione no?

Al contrario di quanto avviene con l’usufrutto, il titolare del diritto di abitazione non può cedere o locare il proprio diritto a un terzo: egli, infatti, può esercitare il diritto solo direttamente e personalmente. Ecco perché il pignoramento – dando luogo a una sostituzione della titolarità del diritto – non è ammissibile.

Cos’è l’usufrutto

Ricordiamo che l’usufrutto è un diritto che comporta il frazionamento del diritto di proprietà. In base a esso il pieno proprietario di un immobile concede a un altro soggetto, chiamato usufruttuario, il diritto di usare lo stesso e di trarne ogni utilità. Il proprietario, conservando la proprietà dell’immobile senza averne il godimento, prende il nome di nudo proprietario.

In generale, come detto, il pieno proprietario sceglie di attribuire l’usufrutto riservandosi la nuda proprietà. Può anche trasferire la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto oppure, caso più raro, effettuare due trasferimenti: della nuda proprietà a un soggetto e dell’usufrutto a un altro.

Differenze tra diritto di uso e abitazione con l’usufrutto

Con l’uso il proprietario di un immobile concede a un altro soggetto (usuario) il diritto di servirsi del bene e di raccoglierne i frutti limitatamente a quanto occorre per soddisfare i suoi bisogni e quelli della sua famiglia. I bisogni devono essere valutati tenendo conto della condizione sociale del titolare.

Il diritto di abitazione consiste nell’utilizzazione di una casa come alloggio limitatamente ai bisogni del titolare e della propria famiglia. Tale limite non deve essere inteso in senso quantitativo, individuando la parte di casa necessaria a soddisfare tali bisogni, ma in senso qualitativo ossia come divieto di utilizzo della casa in modo diverso dall’abitazione diretta.
Il titolare del diritto non può concedere l’abitazione ai suoi familiari mentre egli abita stabilmente altrove.

L’uso e l’abitazione corrispondono a due fattispecie di usufrutto limitate: si distinguono dall’usufrutto da un punto di vista quantitativo per la misura in cui il titolare può utilizzare e godere dei beni e degli eventuali frutti e dal punto di vista qualitativo in quanto le facoltà di utilizzo comprese nell’uso e nell’abitazione possono essere esercitate solo in modo diretto (ad esempio, l’usuario può percepire soltanto i frutti che soddisfano direttamente i bisogni suoi o della famiglia; l’abitazione conferisce unicamente la facoltà di abitare la casa e più precisamente solo quella parte di casa che occorre al titolare del diritto). La costituzione, il funzionamento e l’estinzione del diritto d’uso e di abitazione sono regolati in generale dalle norme in materia di usufrutto ove compatibili.

Differenze tra diritto di abitazione e locazione

Il diritto di abitazione si differenzia dalla locazione: esso è un diritto reale su un bene immobile di natura strettamente personale e quindi non cedibile, mentre la locazione attribuisce un diritto personale di godimento cedibile. Per individuare se si è in presenza di un diritto di abitazione o di una locazione bisogna considerare, oltre alla comune volontà delle parti, anche il loro comportamento.

note

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. un danno recato da un legale mi ha indotto all,astico e non potrò più vivere libero e avere il bene donato dai miei genitori un domani.sicuramente la vs opinione è:vorremmo leggere gli atti.vi confermo che dal 1955 a oggi ho toccato tutte le leggi e vorrei dire;perfetti non lo è nessuno e non si possono fare solo leggi personam e leggi x distruggere i cittadini in modi ridicoli:prima fanno crescere il loro benessere poi portano via tutta la loro vita lavorativa.questi soldi vanno in fondazioni offsor società di vario tipo multinazionali ecc.e una volta ripuliti nelle loro tasche.questo cancro deve essere estinto perchè se la vostra medicina non lo guarisce dopo la guarirà il popolo forze politiche lo dimostrano bisogna allearsi.forza avv. angelo greco d.s.

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