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Lo sai che? Mutuo non pagato

Lo sai che? Pubblicato il 26 aprile 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 26 aprile 2018

Banche e liquidità, mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa o per finanziare la propria attività. Quando la banca mette il mutuo in sofferenza. La sospensione del mutuo: caratteristiche e presupposti. La rinegoziazione.

La sempre più pressante esigenza di liquidità ci conduce alla richiesta di un mutuo, per le ragioni più disparate. Tra queste, principalmente l’acquisto di una casa, magari quella principale, oppure la necessità di finanziare la nostra attività appena iniziata o che attraversa un momento di difficoltà. La banca di riferimento, assunte le informazioni del caso e assicuratasi le opportune garanzie, provvederà a stipulare il mutuo e ad erogare la somma prevista. Il debitore procederà, pertanto, all’incasso e alla successiva restituzione delle rate previste dal piano di ammortamento, secondo la tempistica concordata. Ma cosa accade quando, a causa delle difficoltà economiche, salta qualche rata del mutuo o sospendiamo del tutto il pagamento? Dinanzi a un mutuo non pagato cosa succede? Quando la banca può mettere il mutuo in sofferenza? Vediamo quali sono le risposte.

Mutuo non pagato: la legge.

Secondo la legge di riferimento, la banca può risolvere il contratto di mutuo non pagato, cioè scioglierlo, ogniqualvolta si sia verificato il ritardato pagamento di almeno sette rate. Non è assolutamente necessario che il ritardo sia avvenuto consecutivamente. La legge, infine, chiarisce che per concretizzarsi l’inadempimento descritto è essenziale che il pagamento ritardato sia avvenuto tra il trentesimo e il centottantottesimo giorno successivo alla scadenza della rata [1]. Situazione analoga si presenta se il debitore è diventato, ad esempio, insolvente o sono venute meno le garanzie prestate [2]. Lo è, per ipotesi, l’imprenditore che viene sottoposto alla procedura di amministrazione controllata [3]. In tal caso si dice che decade dal beneficio del termine e la banca può pretendere la restituzione del tutto. Fate attenzione che queste disposizioni sono sempre previste all’interno del contratto di mutuo, dove troverete sia il riferimento in materia del testo unico bancario, sia la norma interessata del codice civile.

Mutuo non pagato: la crif

Dinanzi ad un mutuo non pagato, la conseguente dichiarata sofferenza bancaria ovviamente rappresenta un grosso problema per il debitore, il quale si ritroverà con l’inevitabile segnalazione nella banca dati dei cattivi pagatori (cosiddetta crif), oltre ad un contratto di mutuo risolto ed all’obbligo di restituzione dell’intero importo del prestito, pena l’esecuzione coattiva (pignoramento e successiva vendita all’asta) sui beni concessi originariamente in garanzia (ad esempio, la casa acquistata col muto ed ipotecata). Ma si può impedire tutto ciò?

Mutuo non pagato: la sospensione

Il rimedio più conosciuto, negli ultimi anni, è stato quello della preventiva richiesta di sospensione del mutuo, previsto e disciplinato dalla legge (cosiddetto Fondo di solidarietà) [4]. Questa possibilità era ed è riconosciuta, soltanto a favore dei titolari di un mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale ed in presenza di determinate condizioni (la perdita involontaria del posto di lavoro, la sopravvenuta incapacità lavorativa per una grave malattia, la morte). In particolare è necessario:

  • che gli eventi anzi detti si siano verificati nei tre anni precedenti la richiesta di sospensione;
  • che il mutuatario richiedente abbia un reddito isee inferiore a 30.000 euro;
  • che il mutuo erogato e di cui si chiede la sospensione, sia inferiore a 250.000 euro e concesso per l’acquisto di un immobile non di lusso e destinato come prima casa.

In presenza dei predetti presupposti, è quindi possibile ottenere una sospensione, anche più volte, e per un periodo complessivo non superiore a 18 mensilità. Si tratta, infine, di un’operazione totalmente gratuita, non essendo previste commissioni, spese di istruttoria o la necessità di concedere ulteriori garanzie. Ricordatevi, infine, che la sospensione non può essere richiesta ed ottenuta, tra l’altro:

  • se c’è stato un ritardo nei pagamenti superiore a 90 giorni consecutivi;
  • se il contratto di mutuo si è già sciolto;
  • se è già in atto una procedura esecutiva sull’immobile (ad esempio un pignoramento) ad opera di un altro creditore;
  • se c’è ed è operativa un’assicurazione a garanzia e copertura degli eventi per i quali si ha diritto alla sospensione.

Mutuo non pagato: la rinegoziazione

Se non rientrate nei presupposti per potervi avvalere della sospensione del mutuo, così come descritta in precedenza, il rimedio principale per affrontare un mutuo non pagato e in sofferenza è rimasto quello della rinegoziazione del mutuo con la banca erogatrice, magari pattuendo una restituzione più a lungo termine o a condizioni più favorevoli. In alternativa si può chiedere la sostituzione del mutuo ad un altro istituto, con la possibilità, peraltro, se concessa, di ottenere ulteriore capitale (ne abbiamo parlato più diffusamente nella pubblicazione mutuo, conto corrente e rinegoziazione). In tutti gli altri casi, quindi, la soluzione non potrà che essere postuma. In primo luogo è sicuramente consigliabile cercare una transazione con la banca, magari sfruttando le condizioni di dubbia legittimità del mutuo stipulato o degli altri contratti in corso con la medesima (iniquità dell’ipoteca concessa, anatocismo o tasso usurario sul mutuo o altri prestiti concessi, etc). In secondo luogo, bisogna ricordare che non sempre la procedura esecutiva conviene al creditore: oltre ad essere lunga e costosa, non sempre conduce alla facile soddisfazione della banca, soprattutto in questo momento di crisi anche del mercato immobiliare. Pertanto, per le descritte ragioni e in presenza di una situazione patrimoniale complessiva assai deficitaria, le cosiddette soluzioni a “saldo e stralcio”, con inevitabile risparmio per il debitore, spesso sono accettate dal creditore bancario.

note

[1] Art. 40 Dlgs. 385/1993.

[2] Art. 1186 cod. civ.

[3] Cass. Civ. Sent. n. 3024/1995.

[4] Art. 2, co. 475 e succ. Legge 244/2007.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. salve, sono in gravi problemi economici con la banca e cerco una persona che sappia bene le leggi.
    abbiamo un mutuo ipotecario prima casa con 15 rate scadute e non pagate e ci siamo fatti dare i soldi da parenti per appianare tutto il regresso e ricominciare a pagare regolarmente premetto che è già arrivata la lettera di segnalazione a sofferenza , il direttore di banca dice che non è più possibile pagare perchè bisogna dare tutto l’importo del mutuo cioè 156.000 euro (cosa per noi impossibile) , noi abbiamo 2 stipendi di 1450 e 1200 euro posso fare qualcosa ??
    grazie a chiunque mi possa dare un consiglio

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