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Lo sai che? Agenzia immobiliare: quando e quale % si paga come provvigione?

Lo sai che? Pubblicato il 1 dicembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 dicembre 2015

Provvigione per la mediazione: il compenso dovuto all’agente immobiliare alla firma del contratto preliminare o del definitivo per il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Per l’attività svolta, il mediatore ha diritto a ottenere una provvigione (ossia un compenso) da ciascuna delle parti intermediate quando sussistono tutti i seguenti presupposti:

– la conclusione dell’affare tra le parti, anche se è avvenuta dopo la scadenza dell’incarico. Ciò non richiede necessariamente la conclusione del contratto definitivo (ossia il rogito notarile che trasferisce la proprietà del bene): anche la stipula del contratto preliminare tra promittente venditore ed acquirente fa sorgere il diritto al compenso in campo al mediatore, diritto che non viene meno se, successivamente, una delle due parti ci ripensa, rendendosi inadempiente, e l’atto definitivo di compravendita non viene sottoscritto;

– l’apporto del mediatore alla conclusione dell’affare.

Il mediatore non ha diritto a chiedere il pagamento della provvigione alla parte intermediata che non sia stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione ed abbia, dunque, incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore [1].

Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha sempre diritto al rimborso delle spese (telefonate, viaggi, richieste di documenti) nei confronti del soggetto per incarico del quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso.

Le parti possono stabilire che l’obbligo di versare la provvigione gravi su una soltanto di esse o prevedere dei criteri di ripartizione della provvigione secondo quote differenti.

Se alla conclusione del medesimo affare partecipano più mediatori, anche se intervenuti in tempi diversi, ciascuno ha diritto ad una quota della provvigione.

A quanto ammonta la provvigione dell’agenzia immobiliare?

Bisogna distinguere a seconda che l’attività del mediatore riguardi un contratto di compravendita o di locazione.

Nel caso di compravendita, di norma, sia qualora si conferisca all’agente immobiliare un mandato alla vendita (è il caso del proprietario che voglia trovare un acquirente per il proprio appartamento), sia nel caso in cui si firmi una proposta di acquisto, l’importo che spetta all’agenzia immobiliare è all’incirca del 3% + IVA del prezzo dell’immobile.

Per l’incarico alla locazione, invece, all’agente spetta di norma una mensilità di canone di affitto, che così viene pagata anticipatamente dall’inquilino.

Quando l’affare può dirsi concluso?

Come detto, il mediatore acquisisce il diritto al compenso se l’affare tra le parti può dirsi concluso, con ciò non intendendosi necessariamente la firma del contratto definitivo. Secondo la Cassazione [2] l’affare s’intende concluso quando, per effetto dell’opera del mediatore, si sia costituito tra le medesime un vincolo giuridico, eventualmente tutelabile in tribunale in caso di inadempimento [3].

Per fare qualche esempio, si può ritenere che vi sia un affare concluso quando si è in presenza di:

– un contratto preliminare;

– la conclusione di un’opzione di vendita, nella quale due parti convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resti libera di accettarla o meno.

Il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste, salvo che essa dimostri che il proprio comportamento era sorretto da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore.

Il mediatore però non ha sempre e comunque il diritto di pretendere l’intera provvigione pattuita, anche se nel mandato vi è una clausola che affermi sussistere tale diritto “in ogni caso “. Tale clausola è infatti considerata vessatoria. Pertanto, se l’affare sfuma per il rifiuto del preponente, il mediatore ha solo diritto a un compenso commisurato all’effettiva attività svolta.

È lecita la previsione di una penale in favore del mediatore quando la parte ingiustificatamente rifiuti di concludere il contratto.

Le parti intermediate possono, comunque, prevedere nella stipulazione del contratto di mediazione il diritto al compenso:

– solo per gli affari andati a buon fine, quindi solo se le parti arrivano davanti al notaio per il trasferimento effettivo della proprietà;

– solo se il mediatore riesce a trovare offerenti entro una determinata fascia di prezzo di acquisto dell’immobile.

Quando l’affare è merito del mediatore?

Il secondo requisito per il diritto alla provvigione da parte del mediatore è che l’affare si sia concluso grazie al suo intervento: non è necessario che la sua opera sia la causa unica e diretta della conclusione dell’affare, ma è sufficiente che l’aver posto in relazione le parti costituisca l’antecedente indispensabile senza il quale il contratto non sarebbe stato concluso (cosiddetto nesso causale).

Non è neanche necessario che l’opera del mediatore perduri fino alla conclusione dell’affare, il che si verifica, ad esempio, nel semplice fatto di reperire l’altro contraente oppure nella segnalazione dell’affare.

Pertanto, se pur durante il mandato all’agenzia immobiliare, la parte venditrice trova da sé un potenziale acquirente e con questa, dopo le trattative, firma il contratto definitivo, il mediatore non ha diritto ad alcun compenso.

L’apporto del mediatore deve essere riconosciuto anche quando le parti hanno inizialmente concluso un affare che, successivamente, hanno modificato di comune accordo.

note

[1] Cass. sent. n. 12390/2011.

[2] Cass. sent. n. 12527/2010, n. 13260/2009.

[3] Cass. sent. n. 24399/15 del 30.11.2015.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 15 settembre – 30 novembre 2015, n. 24399
Presidente Petitti – Relatore Scalisi

Svolgimento del processo

La società Casa In immobiliare srl, con citazione del 5 gennaio 2009 interponeva appello avverso la sentenza n. 1721 del 2008, con la quale il Tribunale di Taranto aveva condannata essa appellante al pagamento in favore di N.G. della somma di Euro 4.608,00 oltre interessi e spese a titolo di restituzione del compenso corrisposto per l’intermediazione immobiliare in relazione all’acquisto di un appartamento che non si era perfezionato per la mancanza concessione del mutuo cui la stipula del contratto definitivo era stata condizionata.
Si costituiva e resisteva N.G..
La Corte di appello di Lecce con sentenza n. 102 del 2014 accoglieva l’appello e in riforma della sentenza impugnata rigettava la domanda proposta da N.G. e condannava la stessa alla restituzione della somma percepita in ragione della sentenza impugnata; condannava l’avv. M. antistataria in primo grado alla restituzione in favore dell’appellante della somma di Euro 2.419,46 oltre interessi legali dal 28 gennaio 2009. Secondo la Corte di Lecce aveva errato il Tribunale di Taranto nell’aver ritenuto non dovuta la provvigione al mediatore posto che la provvigione al mediatore spetta quando viene stipulato il contratto preliminare, essendo questo un accordo che costituisce un vincolo tra le parti e ciascuna parte ha la possibilità di agire per l’esecuzione del contratto.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da N.G. con un ricorso affidato ad un unico motivo sia pure articolato. La società Casa in Immobiliare srl ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1.- Con l’unico motivo di ricorso N.G. e M. denunciano la violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione alla violazione e falsa applicazione degli artt. 1322, 1342, 1757, e 1759 cc, illogicità ed errore.
Secondo le ricorrenti la Corte distrettuale non avrebbe esaminato e valutato le prove documentali prodotte dall’attuale ricorrente nel giudizio di primo grado, in particolare, non avrebbe valutato la clausola scritta a mano nella proposta di mediazione immobiliare del 21 luglio 2004, con la quale le parti avevano inteso subordinare la stessa proposta alla condizione sospensiva di concessione del mutuo. Il Giudice di appello avrebbe omesso di tener conto della lettera di risposta della Banca Intesa spa del 14 settembre 2004, della lettera di Casa In Immobiliare del 28 settembre 2004, dalle quali risulterebbe che i coniugi N. – R. non avevano avuto alcuna culpa in contrahendo per la stipula del contratto di finanziamento con Casa In Immobiliare perché ogni loro debito con la Banca Intesa era stato estinto con il pagamento dell’ultimo bollettino e, al contrario, il palese inadempimento della società intermediaria per non aver comunicato alcunché in ordine alla valutazione e sicurezza dell’affare. A sua volta la Corte distrettuale sarebbe incorsa in un travisamento dei fatti posto che la condizione sospensiva riportata nella clausola aggiunta scritta a mano atteneva alla proposta di acquisto di immobile, non sussistendo, quindi, nessuna condizione risolutiva tanto da legittimare la provvigione da parte della società intermediaria come erroneamente ed apoditticamente ritenuto dal giudice di appello nella sentenza impugnata.
1.1.- Il motivo è infondato non solo perché si risolve nella richiesta di una nuova e diversa valutazione dei fatti di causa non proponibile nel giudizio di cassazione, se, come nel caso in esame, la valutazione del Giudice del merito non presenta alcun vizio logico e/o giuridico, ma soprattutto, parche la decisione impugnata è pienamente coerente con la normativa in tema di mediazione, in particolare con la normativa di cui all’art. 1757 cc. nonché con i principi espressi da questa stessa Corte in materia.
1.1.a).= Va qui osservato che giusta la testuale previsione di cui all’art. 1755 cc. il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. A tale proposito la giurisprudenza di questa Corte ha statuito, in molteplici occasioni, che per “conclusione dell’affare”, dalla quale a norma dell’art. 1755 cc. sorge il diritto alla provvigione del mediatore deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.
Anche la stipulazione di un contratto preliminare – pertanto – è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (art. 1350 e 1351 cc.) (cfr., in termini, ex multis, Cass. 16 giugno 1992, n. 7400).
Certo quanto sopra, va, altresì, osservato, che ove il contratto concluso per effetto dell’intervento del mediatore è sottoposto a condizione deve trovare applicazione la disciplina di cui all’art. 1757, comma 1 e 2 cc, rispettivamente a seconda che tale condizione sia sospensiva (nella quale ipotesi il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione) o risolutiva (nel qual caso il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione).
Ora, nel caso in esame, la Corte distrettuale ha correttamente applicato questi principi: da un verso accertando l’esistenza di un contratto preliminare tra le parti stipulato con l’ausilio del mediatore, per altro, riscontrando e qualificando siccome condizione risolutiva la clausola di cui all’art. 6 del contratto preliminare laddove si afferma che qualora la promissaria acquirente non dovesse ottenere la concessione di un mutuo per fatto non addebitabile alla propria volontà e/o per condizioni bancarie di mutuo non consone ai criteri dell’attuale mercato tale preliminare sarà risolto di diritto”.
La Corte distrettuale ha avuto modo di evidenziare ” (…) la clausola che legava automaticamente il venir meno degli obblighi di acquisto e di vendita assunti dalle parti del contratto preliminare al verificarsi della mancata erogazione del mutuo ipotecario in favore della promissaria acquirente va qualificata come condizione risolutiva potestativa mista, in quanto per un verso essendo prevista nel preliminare che già una serie di effetti contrattuali si era prodotto alla data del 3 agosto 2004 (data della firma dello stesso) con la consegna della caparra confirmatoria (…) e con l’assunzione degli obblighi di acquisto e vendita dell’immobile in capo alle parti prima ancora che si sapesse se la pratica del mutuo avrebbe avuto esito positivo, evidentemente si trattava di una condizione potestativa e non sospensiva (quest’ultima infatti in pendenza di condizione non avrebbe consentito il prodursi di alcun effetto negoziale) e per altro verso il verificarsi dell’evento futuro ed incerto, la mancata erogazione di un mutuo ipotecario, dipendeva in parte dalla volontà della stessa promissaria acquirente che doveva richiederlo “(o farlo richiedere(…)” e prospettare correttamente la propria condizione economica e reddituale” ed in parte dalla volontà della banca e/o dell’istituto ai quali essa si sarebbe rivolta. Ad incidere sull’efficacia del contratto era, dunque, un evento futuro ed incerto solo in parte riconducibile all’operato della promissaria acquirente.
Si tratta, con tutta evidenza di una decisione ben motivata e coerente con il diritto vigente e vivente secondo quanto espresso in altre occasioni da questa stessa Corte. Per altro rimane ininfluente l’affermazione del ricorrente secondo cui la Corte avrebbe confuso la condizione sospensiva scritta a mano di cui al punto 11 della proposta di acquisto immobiliare del 21.7.2004 con la condizione di cui al punto 6 del contratto preliminare, perché, comunque, presupposto per il riconoscimento del diritto alla provvigione di cui si dice era il contratto preliminare, con tutte le clausole, che lo componevano e, dunque, anche con la clausola n. 6 che la Corte distrettuale ha interpretato correttamente.
In definitiva il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio di soccombenza di cui all’art. 91 c.p.c., vanno condannati, in solido, al pagamento delle spese del presente giudizio che vengo liquidate con il dispositivo.
Il Collegio, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 da atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 1200,00 di cui Euro 200 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge. Dichiara la sussistenza delle condizioni per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13 del DPR 115 del 2002.


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7 Commenti

  1. Se il mediatore ti fa acquistare un immobile col vizio occulto ha responsabilità o è solo a carico del venditore ??

  2. Salve, vorrei sapere, cortesemente, se sono obbligato a dividere al 50% la provvigione per la vendita di un immobile (di cui ho l’incarico) a un cliente di un precedente agente immobiliare. Cordiali saluti

  3. Salve! Vorrei sapere se un’agenzia immobiliare Gabetti chiede il 6% su una vendita di un’appartamento è normale? Io credo che sia uno strozzino visto che dovrebbe essere dal 2 al 3 %, cosa dovrei fare in questo caso visto che su una vendita di 100 mila euro ne vuole 6 mila euro devo dargliele oppure posso dirgli chiaramente che lo potrei denunciare! Grazie

  4. Buongiorno volevo sapere se è normale che un agenzia immobiliare percepisca 4000€ più Iva da parte mia da aquirente, e poi venire a sapere che il venditore ha pagato 6000€ in quale forma non so .
    È normale 10000€ su un immobile di 43000€?
    Si può denunciare uno strozzinaggio del genere?

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