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Lo sai che? Cosa fare se un fratello non vuole vendere l’eredità

Lo sai che? Pubblicato il 1 dicembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 dicembre 2015

Genitore defunto ed eredità, fratelli coeredi in disaccordo: divisione del patrimonio ereditario, retratto successorio e divisione giudiziale.

Difficili i rapporti tra gli eredi, specie quando c’è da dividere i beni ereditati rimasti in “comunione” , come nel caso di una casa al 50% di ciascuno dei due superstiti. A risolvere questi problemi è dedicata questa breve guida.

Il decesso di un genitore è un evento tragico e doloroso, che mette a dura prova i nostri sentimenti, tuttavia dobbiamo essere anche pronti ad affrontare e governare i molteplici effetti giuridici prodotti dalla morte di un nostro caro.

La destinazione e la gestione dei beni che erano del defunto è sicuramente la questione principale da risolvere. Come spesso accade, gli eredi sono, infatti, più di uno e, per quanto legati affettivamente o semplicemente per vincolo di sangue, non sempre sono d’accordo sulla destinazione del patrimonio ereditario.

Un esempio, tra i tanti, è rappresentato dalla presenza di più fratelli o sorelle che ricevono in eredità un bene indiviso, quale potrebbe essere la casa del genitore scomparso: in tal caso, accettata l’eredità da tutti gli eredi, si realizza una vera e propria comunione sul bene in oggetto, definita tecnicamente comunione ereditaria.

Essa è disciplinata dalla legge, cosi come una qualsiasi comunione [1], e la normativa di riferimento si applica per tutto il tempo in cui la condivisione del bene permane. Ma cosa accade se, a un certo punto, uno dei fratelli decide di vendere il bene ereditato? In questo caso occorre distinguere le varie ipotesi, ma non prima di aver fatto questa premessa.

Il diritto di domandare la divisione della comunione ereditaria è imprescrittibile [2] ossia può essere chiesto al giudice in qualsiasi momento, e il suo esercizio può essere limitato soltanto in alcuni casi particolari. Ad esempio se tra gli eredi potenziali c’è un concepito o in pendenza di un giudizio sull’accertamento della filiazione [3]. Lo stesso genitore, in un testamento, può pretendere che la divisione non avvenga prima che sia trascorso un certo periodo dalla sua morte (massimo cinque anni). In questo caso, il Tribunale, su istanza dell’erede e in presenza di gravi circostanze, potrebbe comunque autorizzare la divisione.

Detto ciò, una prima possibilità per l’erede, potrebbe essere quella di vendere soltanto la propria quota di competenza sul bene in oggetto. In tal caso, però, egli deve riconoscere una prelazione a favore degli altri comproprietari: si tratta del cosiddetto retratto successorio, anch’esso previsto dalla legge [4], che impone al venditore di notificare la proposta di vendita, con indicazione del prezzo, agli altri coeredi, prima di poterla realizzare con un qualsiasi estraneo. Gli eredi hanno quindi due mesi di tempo per esercitare il diritto di riscatto. Se il venditore non rispetta il diritto di prelazione, non comunicando alcunché agli altri coeredi, essi potranno acquisire la quota ereditaria anche dall’acquirente estraneo e dai successivi aventi causa.

Una seconda possibilità, invece, è quella di tentare la via conciliativa. Possiamo immaginare, ad esempio, che una sorella voglia vendere l’ex bene paterno perché ha bisogno di liquidità. In tal caso si raggiunge un accordo tra tutti i fratelli, consenzienti e solidali, per la vendita dell’immobile e per la ripartizione in parti uguali tra tutti del prezzo ricavato. L’accordo tra gli eredi è importante e molto efficace, poiché consente, altresì, di procedere alla divisione di tutti i beni ereditari e non soltanto, ad esempio, della casa di famiglia. La divisione amichevole che ne deriva, secondo opinione prevalente, ha natura puramente dichiarativa: ciò significa che gli effetti prodotti dal contratto di divisione saranno retroattivi sino alla data dell’apertura della successione.

La terza ed ultima possibilità è sicuramente la più dolorosa e costosa: si tratta della divisione giudiziale. In tal caso, dove evidentemente manca ogni accordo tra i coeredi (ipotesi ahimè frequente), ci si rivolge al Tribunale per procedere alla liquidazione delle quote ereditarie. Ovviamente, devono obbligatoriamente essere chiamati in causa tutti i coeredi. In primo luogo dovrà essere formata la massa ereditaria [5], cioè essere individuati con precisione tutti beni facenti parte dell’asse. Si procederà, pertanto, alla valutazione dei beni e del patrimonio ed alla successiva attribuzione delle quote ereditarie secondo legge o testamento, se presente [6]. In ultima analisi, ci sarà quindi, l’assegnazione o l’attribuzione delle quote : nel primo caso si ha per sorteggio, quando le quote sono uguali, mentre, nel secondo caso, si ha quando le quote sono diseguali [7].

Ovviamente se la divisione è stata preventivamente realizzata dal genitore in vita, mediante un testamento, ove non sia possibile sollevare alcuna contestazione al medesimo, problemi del tipo sopra descritto non ci saranno. Pertanto si può definire una buona regola, rivolgersi ad un legale o ad un notaio, per la preparazione di un testamento, allo scopo di prevenire ogni eventuale successivo disaccordo o controversia.

note

[1] Artt. 1100 e seg. cod. civ.

[2] Art. 713 cod. civ.

[3] Art. 715 cod. civ.

[4] Art. 732 cod. civ.

[5] Artt. 724 – 725 cod. civ.

[6] Art. 726 cod. civ.

[7] Art. 729 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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15 Commenti

  1. Descrivo il mio caso: un appartamento acquistato in comproprietà con 6 fratelli + 1 in disaccordo sul prezzo di vendita.
    Un terreno anch’esso acquistato con gli stessi fratelli ma in questo caso concordemente rilasciano opzione per l’acquisto ad una società. questo contratto scade a 30 mesi scadenza settembre 2017.
    In merito alla divisione quali soluzioni sono possibili sia in termini di accordo sia in termini di disaccordo sopratutto per il terreno soggetto a contratto d’opzione?

  2. Egr. Sig. Orgiana, se desidera avere una consulenza a riguardo, deve cliccare sul link apposito, posto prima e anche dopo l’articolo, esponendo dettagliatamente la sua situazione ed, eventualmente, allegando la documentazione pertinente al caso.
    Le auguro una buona giornata.
    Avv. Borriello

  3. Buongiorno
    Descrivo la situazione
    Vivo al primo piano di una casa con un contratto di comodato d’uso a vita stipulato tra me e mia mamma comproprietaria di una casa di corte per la quota di 1/4 + 1/8 e proprietaria di un terreno edificabile annesso di 2000 mq (comproprietaria di 1/2 quota).
    Altri proprietari Zia (quota 1/4+1/8 + 1/2 terreno) Zia (quota1/4)
    La zia con la quota inferiore è disposta a venderla a un prezzo molto basso in quanto in debito di denaro nei nostri confronti.
    Il primo piano a nostre spese è stato completamente ristrutturato mentre il resto dell’abitazione no. Le forniture sono intestate a mia mamma.
    Ora la zia proprietaria delle quote maggiori chiede il mio sfratto e continua a molestare di telefonate e la troviamo in casa a orari no consoni.
    io e mia madre vorremmo chiedere la divisione immobiliare ed eventualmente comperare la quota della zia minoritaria…
    Mia zia può sfrattare? Cosa dovremmo fare?

  4. Buongiorno. Vorrei porre un quesito: ho ereditato assieme a mio fratello (e per il 50% a testa quindi), una seconda casa. Ora, mio fratello vorrebbe liquidarmi il mio 50% e diventare quindi lui titolare e proprietario al 100% a tutti gli effetti. Quindi, se ho ben capito, cedendo la mia quota della metà io non sarei più proprietario di seconda casa, bensì soltanto della prima, e cioè della casa che ho acquistato e di cui pago ancora il mutuo in cui vivo e ho la residenza. Mio fratello ha anch’egli una prima casa di proprietà dove vive e risiede; quindi rilevando il mio 50% e diventando titolare di TUTTA la seconda casa per lui appunto resterebbe seconda casa in via esclusiva. Corretto? Ecco, la domanda è, in caso di cessione della mia quota del 50% di casa al mare ereditata che costi avremmo, tra spese notarili ipotecarie, catastali ecc? A norma di legge, cosa dovremmo pagare per fare l’atto? Grazie infinite.

  5. Gentile Dott. Borriello, vorrei esporle la mia situazione che da due anni è in totale stallo, con la speranza di riuscire a trovare magari una soluzione grazie ai suoi consigli.
    Due anni fa è venuto a mancare mio padre, lasciando un appartamento (prima casa) e dei soldi in un libretto bancario. Gli eredi siamo 3: io, mia madre, la quale vive ancora in quella casa, e mia sorella che è sposata e vive in un’ altra regione. Purtroppo mia sorella non solo non si è mai occupata di mia madre, addirittura ha chiesto la liquidazione della sua quota. A questo punto noi abbiamo accettato, abbiamo fatto fare una perizia dell’ immobile e presentato il totale della sua quota. Lei però ha rifiutato la quota perchè ritenuta troppo bassa e nonostante vari tentativi di contatti non si fa trovare nè lei nè il suo avvocato. Tra l’ altro la valutazione della casa è coerente con il suo stato attuale ma lei chiede una cifra assolutamente irrealistica. A questo punto io e mia madre siamo impossibilitati ad usufruire dei soldi in banca (sui quali stanno gravando comunque interessi), inoltre si rifiuta di pagare sia le spese per il funerale, sia quelle della successione. Il nostro avvocato ci ha detto che possiamo andare in tribunale, però se così facesismo corriamo il rischio di perdere la casa e di sfrattare mia madre, considerando che avremmo i soldi per acquisire la quota ma al momento è bloccata dal fatto che mia sorella non vuole proseguire con la liquidazione della quota. insomma, una situazione assurda…Esistono altre possibilità per costringere mia sorella ad accettare la nostra proposta (tra l’ altro equa) senza rischiare di far uscire mia madre da casa sua?
    Grazie in anticipo

  6. io e mio fratello abbiamo ereditato un mini appartamento dai nostri genitori, lappartamento e indivisibile, e mio fratello non e d’accordo ne a vendere ne a comprare la spettante quota. la mia domanda: facendolo valutare da un tecnico e poi rivolgendosi ad un tribunale, se il giudice decide di vendere, lo stabile in questione si deve vendere obbligatoriamente ad un terzo estraneo ,oppure volendo puo aquistarlo uno degli eredi, essendo che prima non ci e stato un accordo?

  7. Preg.mo Avvocato,

    Vorrei gentilmente avere una consulenza online gratuita.

    Casa della mamma, si tratta di un edificio trifamiliare con terreno pertilenziale, costituito da tre unità abitative ed un magazzino, trattasi di
    fabbricato insistente su appezzamento di terreno di circa mq 2000.
    Il fabbricato è stato edificato negli anni 1970.

    Nel 2004 in occasione della suddivisione dei beni di famiglia, mia madre ha disposto di far redigere una perizia di stima immobiliare e ipotesi divisionale da un Dottore Geometra libero professionista iscritto al Collegio Geometri della città ed all’ Albo Consulenti Tecnici del Tribunale della stessa. Stima redatta in base al più probabile valore di mercato, effettuata a misura con riferimento alle superfici desunte dalle planimetrie catastali tenuto conto della destinazione attribuita nel vigente Piano Regolatore Generale.
    La situazione di diritto dell’immobile in oggetto è per l’intero della mamma.

    Valutazione delle singole unità:
    – VALORE STIMATO UNITA’ ABITATIVA( 1) = Euro 164.196,00
    – VALORE STIMATO UNITA’ ABITATIVA (2) = Euro 168.443,00
    – VALORE STIMATO UNITA’ ABITATIVA( 3) = Euro 183.600,00

    Al di là della perizia di stima immobiliare e ipotesi divisionale,
    Nel 2005 la mamma ha venduto a mio fratello con un atto notarile di compravendita l’unità abitativa (2) al prezzo complessivo di Euro 50.200,00
    prezzo convenuto a corpo e non a misura.
    Nel 2011 la mamma ha venduto ad un altro mio fratello con un atto notarile di compravendita l’unità abitativa (1) al prezzo complessivo di Euro 60.000,00
    prezzo convenuto a corpo e non a misura.

    La mia domanda è:
    posso ritenere un ” incauta vendita” e quindi pretendere somme a differenza?
    Se sì da subito o nel caso di futura successione?
    Oppure quali altre azioni sono possibili?
    (per “incauta vendita” ritengo una cessione effettuata sottocosto per favorire più figli agli altri eredi legittimari).

    Anticipatamente ringrazio
    Cordialmente.

    1. Ma lei è mai entrato in un negozio di abbigliamento e chiesto:”vorrei gentilmente avere un paio di pantaloni gratis”?

      Le è mai saltato in testa?

      1. Sì, ma in tal caso vado da un professionista di mia scelta, uno che ha quella specializzazione, non un consulente qualsiasi che magari è penalista o matrimonialista e conosce poco l’argomento. Come si dice? Domandare è lecito e rispondere è cortesia. Poi sta a me decidere se uno mi ha dato un buon consiglio oppure mi ha detto una castroneria provandomi la sua incompetenza…

  8. Due fratelli ereditato 2/3 di una casetta in campagna con terreno. 1/3 lo ha ereditato la mamma. I fratelli vogliono vendere la mamma no. Si può avendo i fratelli la maggioranza? Grazie cordiali saluti.

    1. In caso di vendita la mamma ha diritto di preferenza a parità di importo.
      La vendita di 2/3 di una proprietà corrisponde sempre a un valore economico più basso

  9. Volevo un informazione la casa dei nonni in comunione dei beni e 8 figli ,muore uno dei nonni volevo chiedere le quote della suddivisione è se qualcuno dei figli si oppone alla vendita se lo può fare grazie

  10. Salve notaio una curiosità…stiamo procedendo a un atto di proprietà su un eredità riguardante degli immobili di mio nonno….venuto a mancare mio padre circa 10 anni fa oggi stiamo mettendo nero.si bianco le varie.proprietà e dopo un odissea di un anno con un notaio non competente al momento.dalla firma e venuta fuori una tassa da pagare di 500 euro perché mio papà e mancato.meno di 20 anni fa e noi eredi dobbiamo pagare rale cifra per poter firmare e regolarizzare l atto?mi sa dire qualcosa?e secondo.lei un atto di un immobile di 33 mila euro e possibile tale atto 6000 euro?scusi la domanda ma dopo.alcune vicissitudini non ci fidiamo più di questo notaio ma essendo un più eredi nn è possibile cambiarlo….grazie mille per la risposta

  11. successione fatta. tre figli accettano eredità. nessun testamento. la persona che è venuta a mancare era socio di una società immobiliare e con la socia privatamente comprano degli immobili per compromesso e per atto notarile. Aveva una azienda che ha trasferito ad uno solo dei figli.
    ora un figlio vuole dividere i beni immobili, ma il fratello titolare ora dell’attività non vuole e sostiene che l’acquisto di quegli immobili erano stati fatti dalle persone della societa, anche se come persone fisiche.
    Chiedo: i fratelli sono in disaccordo, uno vuol dividersi ed uno no. l’altro è imparziale.
    Che cosa si puo’ fare per legge?

  12. Terreno di 2000mt avuto dopo la morte di un parente, 4 parti, una delle parti diviso 4 visto che mia madre è deceduta e la sua quota è passata noi figli. Noi non vogliamo vendere ma comprare anche la quota di un parente che si vede d’accordo a cederla. Ma insistono nel dire minacciando querele che siamo obbligati a vendere o a comprare tutto il terreno e che il parente non può vendere la sua quota. Mi sembra un eresia

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