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Agevolazione prima casa: quando spetta e come calcolare i 240 mq

2 dicembre 2015


Agevolazione prima casa: quando spetta e come calcolare i 240 mq

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 dicembre 2015



Superficie lorda e non netta: per il bonus sulla prima casa vanno calcolati nei metri quadrati anche i muri perimetrali e quelli divisori.

Come si calcola il limite dei 240 metri quadrati affinché la vendita dell’immobile possa godere dell’agevolazione fiscale sulla prima casa? A stabilirlo è stata una recente ordinanza della Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’agevolazione prima casa?

Chi acquista la “prima casa” può usufruire dei seguenti benefici fiscali:

a) per gli acquisti da privato

– imposta di registro del 2%;

– 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

b) per gli acquisti da un’impresa di costruzioni con IVA

– IVA con aliquota al 4% (non al 20%);

– 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.

Quali vincoli ha chi acquista la prima casa con le agevolazioni?

Il proprietario ha due importanti vincoli:

– non può vendere la casa per 5 anni;

– entro 18 mesi deve trasferirvi la residenza.

Che succede se si vende la casa prima dei cinque anni?

Si perde il bonus prima casa di cui si è ottenuto il beneficio e, quindi, si paga la differente parte di imposta (la differenza tra le imposte non agevolate e quelle che invece ha già pagato), gli interessi e soprattutto le sanzioni pari al 30% sulla maggiore imposta.

A quali condizioni spetta l’agevolazione prima casa?

– il fabbricato deve avere particolare classificazione catastale: in particolare, esso deve essere classificato in catasto come abitativo nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11; sono escluse le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 (l’A/10 non è abitativo). In caso di fabbricato non ultimato, l’agevolazione si applica se permane l’originaria destinazione e il fabbricato è classificabile nelle medesime categorie;

– il fabbricato deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza (o intende stabilirvela entro 18 mesi) o lavora (vi svolge, cioè, la propria attività lavorativa, professionale o di studio). L’utilizzo dell’agevolazione non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente: è, ad esempio, agevolato l’acquisto di un immobile sito nel luogo dove l’acquirente svolge la propria attività, anche se egli possiede già, in altro Comune, un’abitazione acquistata in precedenza senza le agevolazioni e presso cui può mantenere la propria residenza;

– l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Se l’acquirente ha in precedenza già fruito dell’agevolazione può comunque fruirne nuovamente purché:
– prima di acquistare la nuova casa con agevolazione, sia venduta la vecchia casa. Infatti, chi acquista col “bonus” prima casa, deve dichiarare dal notaio di non è essere proprietario, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di immobili già oggetto di beneficio;

– non sia titolare esclusivo o in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre abitazioni situate nel medesimo comune in cui si acquista l’immobile.

L’aver effettuato in passato un acquisto agevolato della casa di abitazione, non esclude l’ottenimento ulteriore dei benefici se:
1- al momento del nuovo acquisto non si è più titolari dei diritti su un precedente immobile agevolato, in quanto, ad esempio, è stato alienato;
2- il precedente acquisto è avvenuto a titolo gratuito, successione o donazione.

Tutte le richiamate condizioni (compresa quella relativa alle caratteristiche dell’immobile) devono sussistere al momento dell’acquisto, o al massimo entro un termine stabilito dalla legge, a pena di non applicazione o decadenza del beneficio.

La destinazione ad abitazione entro 18 mesi

Abbiamo detto che, per godere dell’agevolazione, non è necessario che il contribuente abbia già la propria residenza nell’immobile da acquistare, ma è sufficiente che si impegni a trasferirvela entro i 18 mesi successivi dall’acquisto.

Se il termine non è rispettato a seguito di una causa di forza maggiore, verificatasi successivamente all’acquisto, l’aliquota ridotta spetta comunque a condizione che si tratti di un evento tale da impedire, in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione, non solo la presenza dell’immobile, ma, in ogni caso, l’ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica.

In caso di acquisto da parte di coniugi in comunione legale, secondo la giurisprudenza il requisito è da ritenersi soddisfatto anche quando sussista in capo ad uno solo di essi [2]; viceversa, secondo l’amministrazione, l’agevolazione compete nei limiti del 50%, ossia relativamente al coniuge che possiede il requisito [3].

Il contribuente che, anche per motivi personali, si trovi nelle condizioni di non poter rispettare il termine non ancora scaduto, può chiedere la revoca dell’agevolazione e la riliquidazione dell’imposta assolta (sia che si tratti di IVA che di imposta di registro), presentando apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato; quest’ultimo provvede a notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita, senza applicare le sanzioni previste in caso di decadenza dell’agevolazione per mancato rispetto dei requisiti.

I metri quadrati

Da ultimo, la Cassazione [1] ha puntualizzato che nel conteggio dei metri quadrati (in tutto 240 mq affinché l’abitazione non sia classificata “di lusso” e come tale senza il bonus) non possono essere considerati solo gli spazi calpestabili, ma rientrano anche i muri perimetrali e quelli divisori. Restano fuori dal conteggio, invece, i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto auto.

Il parametro quindi da considerare è la superficie utile complessiva da non valutare al netto ma al lordo.

note

[1] Cass. ord. n. 24469/2015.

[2] Cass. sent. n. 14237/2000, Cass. sent. n. 13085/2003, Cass. sent. n. 2109/2009, Cass. sent. n. 15426/2009.

[3] Ris. AE 20 agosto 2010 n. 86/E; Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E.

Autore immagine: 123rf com

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