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Lo sai che? Il sottotetto non è condominiale e può essere usucapito

Lo sai che? Pubblicato il 3 dicembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 dicembre 2015

Al proprietario dell’immobile spetta qualsiasi costruzione pertinenziale edificata sulla relativa verticale.

Quando il sottotetto è un semplice volume tecnico, non intonacato, privo di finestre, con esclusiva funzione di isolante termico, impossibile da raggiungere se non da una botola con scala retrattile posta nell’appartamento immediatamente inferiore non può essere di proprietà condominiale. Esso infatti costituisce una pertinenza dell’appartamento sottostante per via della sua relazione materiale con esso. Peraltro proprio lo stesso codice civile [1] stabilisce che qualsiasi costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo: in pratica appartiene ad un unico proprietario il suolo e ogni costruzione edificata sulla relativa verticale. È quanto chiarito dalla Corte di Appello di Roma in una sentenza di questa mattina [2].

Ciò detto, è anche possibile, di conseguenza, che qualcuno, che per vent’anni indisturbatamente utilizzi il sottotetto altrui, ne acquisti la proprietà per usucapione. Si pensi al caso del condomino che vi collochi una un autoclave.

note

[1] Art. 934 cod. civ.

[2] C. App. Roma. sent. n. 2571/2015 del 3.12.2015.

Autore immagine: 123rf com

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA

SEZIONE QUARTA

composta dai sigg. Magistrati:

dott. Riccardo Redivo Presidente est.

dott. Elisabetta Mariani Consigliere

dott. Franco Petrolati Consigliere

riunita in camera di Consiglio, ha emesso il seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 6937 Ruolo Generale contenzioso dell’anno 2001, posta in decisione all’udienza collegiale del 14 gennaio 2015, vertente

TRA

CONDOMINIO di VIA (…), Isola del Liri

elett.te dom.to in Roma, via (…), presso lo studio dell’avv. A.I., che lo rappresenta e difende in virtù di delega in atti

APPELLANTE

E

D.A.

elett.te dom.ta in Roma, via (…), presso lo studio dell’avv. F.C.; rappresentata e difesa dall’avv. R.R. per delega in atti;

APPELLATA

G.B.

APPELLATO CONTUMACE

OGGETTO: appello: condominio (rimozione opere abusive e rimessione in pristino).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto ritualmente notificato l’8.5.2001 il Condominio di via X, sito in Isola del Liri, esponeva che la condomina A.D. aveva abusivamente collocato un serbatoio autoclave nel locale condominiale del sottotetto fin parte sovrastante il suo alloggio), aprendo, altresì, una botola nel relativo solaio per poterlo raggiungere.

Conveniva, pertanto, in giudizio dinanzi al Tribunale di Cassino la D. per sentirla condannare alla rimozione del serbatoio; alla rimessione in pristino dei luoghi (con eliminazione della botola) ed al risarcimento dei danni.

La convenuta si costituiva in giudizio, eccependo preliminarmente la carenza di legittimazione processuale del Condominio e, nel merito, chiedendo il rigetto della domanda perché infondata, essendo il sottotetto di sua proprietà e pertinenza esclusiva, ovvero, in via subordinata e riconvenzionale, per essere essa stessa divenuta proprietaria del vano per intervenuta usucapione, in conseguenza di un possesso ed un uso trentennale esclusivo del locale.

Nel corso del giudizio veniva chiamato in causa B.G., marito della convenuta, che restava contumace.

Con sentenza n. 614 del 16.10.2007 il Tribunale adito, rilevato che il sottotetto è raggiungibile solo attraverso la botola posta nell’appartamento della D.; ritenuta 1rimpossibilità di un uso comune del bene e considerato che il regolamento condominiale non era stato trascritto e che nell’atto d’acquisto della convenuta non vi era alcun riferimento al regolamento (facendosi, invece, espresso riguardo all’applicabilità delle norme condominiali), respingeva la domanda e condannava l’ente attore alle spese del giudizio.

Con atto notificato il 17.12.2007 il Condominio soccombente ha proposto appello avverso detta decisione, contestando la motivazione del primo giudice per aver considerato il sottotetto sovrastante in parte l’appartamento della convenuta come di proprietà della stessa; per aver ritenuto legittima la botola non prevista nel progetto originario dello stabile e per aver ritenuto inopponibile al Condominio il regolamento, senza valutare che i convenuti non erano terzi, ma assegnatari di case popolari dello IACP, già conduttori dell’immobile da oltre cinque anni, mentre nelle convenzioni di locazione veniva accettato il regolamento IACP, che indicava il sottotetto come bene comune.

L’appellata si è costituita in giudizio, chiedendo il rigetto del gravame perché infondato e proponendo, a sua volta appello incidentale (condizionata all’accoglimento del gravame) sulla carenza di legittimazione del l’amministratore del Condominio (non munito di autorizzazione assembleare sulla domanda risarcitoria); sull’esclusività della proprietà del sottotetto – pertinenza del suo alloggio e sulla domanda di usucapione.

Il G., regolarmente citato, quale litisconsorte processuale, non si è costituito in giudizio neppure in questa fase processuale.

Sulla precisazione delle conclusioni come in epigrafe trascritte, la causa è stata posta in decisione all’udienza collegiale del 14.1.2015, previa concessione alle parti dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per la redazione delle memorie conclusionali.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello proposto dal Condominio di via X è infondato e va respinto, con conseguente assorbimento dell’appello incidentale avanzato dalla D. soltanto in via condizionata nell’ipotesi di accoglimento del gravame principale.

I motivi di gravame, strettamente collegati, possono essere trattati congiuntamente.

Va premesso in fatto che in giudizio si é accertato (tramite la CTU espletata e la documentazione fornita dalle parti ed esaminata dal perito) che: l’odierna appellata acquistava nel 1995 dallo IACP l’immobile coperto dal sottotetto di cui si controverte; che il detto sottotetto costituisce un mero volume tecnico, non intonacato, né finestrato, contenente l’autoclave installata dalla D., con funzione essenziale esclusiva di isolante termico, impossibile da raggiungere se non dalla botola, con scala retrattile, posta nell’appartamento della stessa.

Ciò posto, la giurisprudenza ha pacificamente affermato, in tema di condominio, che “la natura pertinenziale del sottotetto rispetto agli appartamenti sottostanti va stabilita in base alla relazione materiale esistente tra la cosa principale e la cosa secondaria (nota: chiaramente ed evidentemente esistenti nella specie) e non secondo i criteri della proprietà condominiale” (cfr. Cass. 28.3.2012 n. 4976) e che “l’autonomia funzionale di un sottotetto, abitativa o meno, non è sufficiente, di per sé, a determinarne la natura condominiale; ne consegue che, qualora non sia dimostrato l’intervenuto acquisto per usucapione o l’esistenza di un diritto di superficie in favore di un soggetto diversa, la naturale espansività connessa al principio dell’accessione, di cui all’art. 934 c.c. comporta necessariamente l’appartenenza ad un unico proprietario del suolo e di ogni costruzione edificata sulla relativa verticale” così Cass. 20 luglio 2007 n. 16005).

Alla luce di questi principi, pertanto, le domande di reintegra e di rimessione in pristino dei luoghi proposta da parte del Condominio non possono essere accolte, in assenza di ogni possibilità dei condomini di accedere al predetto sottotetto, da considerarsi pertinenza dell’appartamento dell’appellata, legittimata ad accedervi attraverso la botola inserita nel sue immobile, senza necessità di autorizzazioni del Condominio, non avendo mutato in alcun modo il sottotetto, né avendolo utilizzato, ad esempio a fini abitativi, con possibile nocumento dell’ente odierno appellante e permanendo, soprattutto la funzione originaria del volume tecnico di isolante termico.

Irrilevanti, poi, ai fini della decisione, in considerazione dei principi sopra esposti e condivisi dalla Corte, nonché della predetta impossibilità di accesso per gli altri condomini al sottotetto in contestazione, sono i collegati motivi, relativi al fatto che la D. sia divenuta proprietaria del bene quale assegnatala dello IACP; che abbia o meno accettato il regolamento condominiale e che nell’atto d’acquisto non si sia fatto riferimento esplicito al sottotetto.

Per finire la spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in base alle tariffe di cui al d.p.r. n. 55/2014, pur opportunamente ridotte in considerazione dello scarso valore della controversia.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando,

RESPINGE

l’appello proposto dal Condominio di via (…) di Isola del Liri avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. 614 del 16.10.2007 e, per l’effetto.

CONDANNA

l’ente appellante al pagamento della somma di Euro 3.600,00, di cui Euro 100 per spese ed e 3.500 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, per spese di questo grado del giudizio.

Così deciso in Roma il 13 aprile 2015.

Depositata in Cancelleria il 23 aprile 2015.

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