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Il debitore può ricomprare la casa all’asta?

6 dicembre 2015


Il debitore può ricomprare la casa all’asta?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 dicembre 2015



Sono soggetto a un pignoramento immobiliare e la mia casa è all’asta: posso presentare un’offerta io stesso o mio figlio o miei genitori o mia moglie benché in comunione con me?

Per quanto riguarda la possibilità di partecipare alla vendita con o senza incanto, in caso di pignoramento immobiliare, il codice di procedura civile [1] stabilisce che chiunque, tranne il debitore esecutato (ossia colui che è oggetto dell’esecuzione forzata in quanto titolare dell’immobile), può presentare offerte di acquisto all’asta. Il divieto nei confronti del debitore non è certo per ragioni di ordine ideologico o sanzionatorio, ma perché la legge presume che lo stesso sia privo di qualsiasi disponibilità; diversamente, egli sarebbe tenuto a pagare il proprio debito.

Secondo la giurisprudenza [2] tale norma va interpretata in senso stretto e letterale, senza possibilità di interpretazioni analogiche che estendano la figura del debitore a soggetti a lui collegati da vincoli di parentela o di altri interessi di natura economica e non. Il che significa che la moglie, anche in regime di comunione dei beni, ben potrà presentare offerta di acquisto in tribunale, quando l’immobile verrà messo all’asta. Altrettanto dicasi per qualsiasi altro familiare, genitori e figli compresi. Ovviamente a tali soggetti non viene riconosciuta alcuna preferenza, solo in virtù del loro vincolo di parentela, rispetto agli altri eventuali partecipanti all’incanto.

Attenzione: la partecipazione all’asta da parte del parente non deve essere il frutto di un accordo tra il debitore il parente stesso, accordo volto ad aggirare l’ostacolo imposto dalla legge. Si pensi al caso in cui il familiare acquisti l’immobile “per persona da nominare” o ritrasferendolo immediatamente dopo l’aggiudicazione al debitore esecutato. Tali accordi in frode alla legge sono nulli e, quindi, il giudice potrebbe revocare l’assegnazione del bene.

Lo stesso dicasi nel caso di accordi tra il debitore e un terzo qualsiasi, non necessariamente a lui legato da vincoli di parentela o affinità; anche in tal caso il patto è nullo. Con la conseguenza, peraltro, che il terzo che non voglia più intestare l’immobile al debitore, rendendosi inadempiente all’accordo di ritrasferirgli l’immobile ormai acquistato all’asta, ben potrebbe farlo; in tal caso il debitore non avrebbe armi processuali per far valere il contratto precedentemente siglato tra i due. È quello che si definisce “pactum de retrovendendo”. L’unico caso in cui tale intesa non è nulla è quando l’impegno alla retrovendita sia subordinato a un miglioramento successivo delle condizioni economiche del debitore tali da permettere il riacquisto del bene [3].

Quanto al coniuge in regime di comunione, la giurisprudenza consente a quest’ultimo di partecipare all’asta benché, una volta assegnato l’immobile, il 50% vada a ricadere automaticamente nella quota di comunione spettante al debitore esecutato. L’unico divieto imposto dalla legge è che il debitore non abbia affidato al coniuge un mandato ad acquistare.

Un’altra importante precisazione, che spesso si ignora, riguarda l’erede: il divieto di presentare offerte all’asta dell’immobile non riguarda solo il debitore, ma anche, nel caso di decesso di quest’ultimo durante la procedura esecutiva, i suoi eredi. Così, per esempio, il figlio succeduto al padre non potrà presentare offerte di acquisto, in quanto egli, poiché divenuto erede, acquista tutte le posizioni soggettive del defunto, ivi compresi debiti e crediti. Insomma, l’erede è il nuovo debitore e, come tale, non può depositare in tribunale offerte di acquisto. L’unico modo per evitare tale divieto è rinunciare all’eredità.

note

[1] Art. 571 co. 1 cod. proc. civ.

[2] Cass. sent. n. 605/1982.

[3] Cass. sent. n. 3952/1988.

Autore immagine: 123rf com


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