| Articoli

Terreni classificati aree edificabili: Imu e Tasi

6 dicembre 2015


Terreni classificati aree edificabili: Imu e Tasi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 dicembre 2015



I terreni classificati come aree fabbricabili pagano sia la Tasi che l’Imu?

Le aree edificabili, diversamente dai terreni agricoli per i quali si applica esclusivamente l’imposta municipale, sono soggette al pagamento tanto dell’Imu, quanto della Tasi. La base imponibile (sia per la Tasi, sia per l’Imu) corrisponde al valore di mercato dell’area alla data del 1° gennaio 2015.

Per quanto riguarda le aliquote d’imposta da applicare, è necessario consultare le singole delibere comunali. Si ricorda che ai fini della Tasi, anche per le aree edificabili trova applicazione la disposizione contenuta nella legge di stabilità 2014 [1] secondo cui, in caso di terreni edificabili concessi in affitto, l’affittuario che è il detentore del terreno, è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e deve pagare dal 10 al 30 per cento dell’imposta complessivamente dovuta, a seconda di quanto previsto nella delibera comunale.

Qualora la delibera non disponga nulla in merito, l’affittuario versa l’imposta nella misura del 10 per cento.

Ai fini dell’applicazione dell’Imu, i comuni sono tenuti a notificare ai contribuenti l’avvenuta variazione urbanistica dei terreni agricoli in aree edificabili ma, nel caso in cui non venga inviata la comunicazione, il contribuente è tenuto lo stesso al versamento delle relative imposte.

La legge [2] stabilisce che “I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente”.

Nel caso di mancata notifica, qualora il contribuente non provveda al pagamento, il Comune potrà richiedere le imposte non versate senza applicazione di sanzioni e interessi [3].

Sempre ai fini Imu (precedentemente Ici), la legge [4] ha stabilito che un terreno deve essere considerato edificabile fin dal momento in cui una qualsiasi potenzialità edificatoria gli venga riconosciuta dallo strumento urbanistico adottato (e quindi anche non ancora approvato) ed indipendentemente dallo stato di avanzamento dei relativi piani di attuazione. Stante questa definizione, il terreno risulta soggetto ad Imu a prescindere dall’effettiva possibilità di costruirvi.

La base imponibile sarà data dal “valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione” e, pertanto, l’unico elemento utilizzabile per una coerente imposizione fiscale sarà quello della corretta individuazione del valore venale attraverso un procedimento di stima che dovrà tenere conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche in grado di influenzarne il risultato.

Naturalmente, la stima dovrà essere basata su tutti i fattori, compresa la percentuale di edificabilità pari al 25%, scorporando eventualmente la porzione inedificabile, se rimasta agricola.

Una stima corretta, basata su elementi comparativi reperibili presso l’agenzia delle Entrate, (prezzi di compravendita di analoghe aree registrati nel breve periodo ovvero analisi dell’andamento del mercato negli ultimi anni o semestri) porterebbe ad assumere una base imponibile molto aderente alla realtà e soprattutto opponibile ad eventuali accertamenti.

note

[1] Art. 1 co. 708 legge 147/2013.

[2] Art. 31, comma 20, della legge 289/2002.

[3] Circolare ministeriale n. 3/2012.

[4] Art. 36, comma 2 del Dl 223/2006, convertito con modificazioni nella legge 248/2006


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

1 Commento

  1. In tema di IMU sull’ area fabbricabile bisogna distinguere la locuzione “area fabbricabile” da quella di “terreno edificabile”, perchè non sono la stessa cosa. L’area fabbricabile è quella che sta alla base di un edificio ( art. 2 del dlgs 504 del 1992 relativo all’ ICI, che poi è stato rimorchiato dal DL 201 del 2011 ).
    Il terreno edificabile è quello che viene fuori dopo una lottizzazione a norma dell’ art. 28 della legge 1150 del 1942, essa avviene dopo la cessione al comune degli spazi destinati all’ uso pubblico tramite atto notarile e relativa voltura catastale con spese a carico del lottizzante. Ne discende l’ edilizia pubblica e privata. La lottizzazione localizza, tramite voltura catastale, la posizione delle particelle catastali destinate all’ edilizia privata e a quelle della edilizia pubblica.
    Che non vi sia dubbio che si tratti dell’ area che sta alla base di un edificio o di un piano superiore lo prova anche la TASI sulle aree fabbricabili, quindi è assurdo affermare che il contribuente debba pagare anche la TASI sulle future strade e di quanto diviene pubblico.
    A seguito della Risoluzione del Dipartimento delle finanze n. 8 del 2013 è stato esclusa l’ imposta sull’ area fabbricabile con la motivazione che non produce reddito. Detta risoluzione è nata a seguito della sentenza di Cassazione n 17035 del 2013 che aveva statuito che non si paga perchè l’ area fabbricabile non produce reddito, tuttavia molti comuni, dove ci sono impiegati che non sanno distinguere un tributo da una imposta, l’ hanno sparata grossa, hanno imposto valori delle aree fabbricabili a loro piacimento e l’ hanno esteso anche ai terreni ancora non lottizzati. Da tenere presente che bisogna distinguere il Piano regolatore da quello di lottizzazione perchè, mentre il piano regolatore è uno strumento di previsione della espansione urbanistica in un quinquennio, il piano di lottizzazione fissa definitivamente quali siano gli spazi destinati all’ edilizia pubblica da quelli destinati alla edilizia privata; quindi quei comuni che hanno preso la cantonata che i terreni ricadenti in zona di espansione costituiscano aree fabbricabili si possono mettere mettere l’ anima in pace e fare più economia di denaro pubblico.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI