Se il condominio non paga il creditore blocca il conto corrente

Pignoramento del conto condominiale: l’obbligo della preventiva escussione dei condòmini morosi non impedisce di aggredire prima di tutto il c/c.

Le colpe di una persona possono ricadere su tante altre. Non è un proverbio o una semplice frase fatta, bensì quanto accade realmente in condominio quando alcuni proprietari non pagano mettendo così in difficoltà il resto della compagine. Proprio per tutelare i condòmini virtuosi la legge ha previsto espressamente che i creditori non possono agire nei confronti di coloro che sono in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condòmini. Nonostante ciò, ancora oggi se il condominio non paga il creditore può bloccare il conto corrente.

Secondo la pressoché unanime interpretazione dei giudici [1], infatti, i creditori possono sottoporre a pignoramento il conto condominiale anche se la legge stabilisce che ad essere aggrediti per primi dovrebbero essere i morosi, cioè coloro che effettivamente non hanno pagato. Vediamo perché accade questo.

L’amministratore deve comunicare i nominativi dei morosi?

La legge [2] stabilisce l’obbligo per l’amministratore di comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che non risultano soddisfatti e che lo interpellino, i dati dei condòmini morosi, ossia che non abbiano pagato le spese condominiali.

Ciò permette a tali creditori di agire contro i morosi in maniera diretta, dal momento che non possono agire contro i condòmini in regola se non dopo il tentativo di escussione dei primi.

Essendo tale comunicazione obbligatoria per l’amministratore, egli non viola la privacy dei condòmini morosi, purché verifichi che la comunicazione sia data esclusivamente ai soli creditori insoddisfatti e la situazione di morosità risulti certa e incontrovertibile.

Cos’è la preventiva escussione dei condòmini morosi?

Secondo la legge, i creditori devono agire prima contro i condòmini morosi e, solo in caso di insuccesso, nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti. È questo il cosiddetto obbligo di preventiva escussione dei morosi.

Nel momento in cui il creditore insoddisfatto si rivolge contro i condòmini in regola, scatta la responsabilità “parziale” del singolo proprietario: a questi, cioè, non può più essere richiesto l’integrale pagamento del debito, ma solo quello in proporzione alla sua quota di millesimi (si tratta quindi di una responsabilità parziaria e non solidale) [3].

I creditori del condominio non possono quindi agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini in regola, ma possono pretendere il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà (cioè, ai millesimi posseduti).

Pertanto, il fornitore del condominio che non sia stato pagato può, con una domanda cautelare, ottenere, da parte dell’amministratore, il nominativo e l’indicazione delle quote millesimali dei singoli condomini per agire esecutivamente nei loro confronti quali debitori parziari [4].

Si può pignorare il conto corrente condominiale?

Nonostante l’obbligo della preventiva escussione dei condòmini morosi, la giurisprudenza praticamente unanime ritiene che il creditore, prima ancora di agire nei confronti dei morosi sulla base dell’elenco fornito loro dall’amministratore, possa effettuare il pignoramento del conto corrente condominiale.

Come spiegato nell’articolo dal titolo Condominio moroso: cosa deve fare il creditore?, secondo i giudici le somme depositate sul conto corrente del condominio, poiché formalmente intestate al condominio in qualità di ente di gestione, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condòmini.

Insomma: nel momento in cui le singole quote confluiscono nel conto comune, esse fanno capo al condominio che, inteso nella sua unitarietà, si presenta come unico debitore agli occhi di chi vanta il credito.

Pertanto, nel momento in cui vengono versati soldi sul conto corrente condominiale, queste somme fuoriescono dalla disponibilità dei condòmini e, di conseguenza, diventano liberamente aggredibili mediante pignoramento.

Secondo la giurisprudenza [5], la legge, nel prevedere che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con il pagamento se non dopo l’escussione degli altri condòmini, mira soltanto a tutelare i condòmini non morosi dall’aggressione del loro patrimonio personale per debiti di altri compartecipi.

Da tanto deriva che il creditore del condominio può pignorare il conto condominiale anche senza aver ottenuto i nominativi dei condòmini non in regola e aver tentato di recuperare quanto gli spetta da questi ultimi.

Pignoramento conto condominiale: conseguenze

La possibilità di pignorare il conto corrente condominiale in barba al principio della preventiva escussione dei condòmini morosi si risolve in un doppio danno nei confronti dei proprietari in regola con i pagamenti.

Innanzitutto, sono proprio i versamenti di questi ad essere stati depositati in banca, nulla essendo stato versato dai morosi.

Ma c’è un’altra conseguenza paradossale: chi ha già pagato gli oneri dovrà pagare una seconda volta per consentire all’amministratore la gestione ordinaria del condominio, posto che il conto è ormai bloccato.

La giurisprudenza ritiene valida la deliberazione con cui l’assemblea, per ripianare i debiti del condominio e ottenere così lo sblocco del conto corrente pignorato, ripartisca l’obbligazione tra i proprietari, ciascuno in proporzione dei millesimi posseduti [6].

Per ulteriori approfondimenti sull’argomento, si legga l’articolo dal titolo Come tutelare il condominio dai creditori.