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La mediazione in materia di condominio e immobiliare

7 dicembre 2015


La mediazione in materia di condominio e immobiliare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 dicembre 2015



Partecipazione dell’amministratore, autorizzazione dell’assemblea, materie, successiva causa in tribunale, partecipazione personale delle parti con gli avvocati, il mancato accordo e l’inadempimento.

L’obbligo di attivare il procedimento di mediazione è obbligatorio prima di qualsiasi controversia giudiziale in materia immobiliare o di condominio.

Secondo qualche giudice, tuttavia, l’obbligo di svolgere la mediazione non sorge quando il convenuto in giudizio o il terzo propone domanda riconvenzionale, anche se la stessa ricade tra le materie per cui è prevista la mediazione obbligatoria [1].

Il tentativo di mediazione si dice che è condizione di procedibilità: in altre parole non si può iniziare la causa senza priva aver dato prova di aver partecipato attivamente alla mediazione. “Partecipazione attiva” significa:

– partecipazione personale delle parti, che non potranno limitarsi a delegare i propri avvocati senza presenziare personalmente; in ogni caso la presenza dell’avvocato è obbligatoria;

– tentativo effettivo di mediazione: le parti non possono limitarsi a espletare un formale tentativo, facendo scrivere a verbale, ai mediatori, che il tentativo è fallito prima ancora di essere iniziato. La mediazione, infatti, non deve essere considerata un adempimento “burocratico” da sbrigare nel modo più sbrigativo possibile. Insomma, le parti devono esporre le loro ragioni dando la possibilità ai mediatori di trovare un accordo.

La mediazione va svolta presso un organismo di mediazione competente presso il quale operano i mediatori che hanno il compito di svolgere in concreto l’attività di mediazione.

Il mediatore assiste gli interessati, sia nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche nella formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa. Tuttavia, non ha il potere di rendere giudizi o decisioni vincolanti per le parti.

Le parti devono farsi assistere da un avvocato sin dal primo incontro di mediazione e per tutti gli incontri successivi, fino al termine della procedura.

Chi può proporre l’istanza?

La mediazione può essere iniziata da:

– chi ha una controversia in corso in materia civile o commerciale;

– chi ha inserito nel contratto oggetto di controversia una clausola di mediazione.

– nel caso di lite condominiale, la mediazione può essere iniziata dal condominio. L’amministratore del condominio può partecipare al procedimento di mediazione solo se l’assemblea condominiale l’autorizza con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/2 del valore dell’edificio.

Per liti condominiali s’intendono tutte quelle derivanti dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio [2] come, ad esempio:

– l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio;

– l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;

– la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

– il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

– il rendiconto della sua gestione.

La competenza: a chi proporre l’istanza di mediazione?

La domanda di mediazione va presentata presso un organismo di mediazione che abbia la sede principale o secondaria nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.

Tuttavia, le parti, di comune accordo, possono derogare a tale principio, rivolgendosi con domanda congiunta ad un altro organismo. La domanda di mediazione presentata unilateralmente dinanzi all’organismo che non ha competenza territoriale non produce effetti [3].

Per le liti condominiali, l’istanza di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione situato nella circoscrizione del tribunale dove è posto il condominio.

Una volta designato, l’organismo di mediazione non può rifiutarsi di svolgere la mediazione.

Il regolamento dell’organismo di mediazione contiene:

– le regole del procedimento di mediazione;

– la garanzia di riservatezza del procedimento;

– le modalità di nomina del mediatore;

– le modalità di calcolo e la liquidazione dei compensi spettanti agli esperti;

– le eventuali procedure telematiche per garantire la riservatezza delle comunicazioni e dei dati.

Contenuto dell’istanza

L’istanza deve indicare l’organismo prescelto, le parti, l’oggetto, le ragioni della domanda e il valore della lite, a norma del codice di procedura civile. Molti organismi mettono a disposizione dei propri moduli, per cui non sono necessarie formule sacramentali.

Una volta depositata l’istanza di mediazione, il responsabile dell’organismo prescelto designa un mediatore. Il mediatore può anche essere indicato dalle parti di comune accordo.

Procedimento

Il primo incontro viene fissato dall’organismo di mediazione non dopo 15 giorni dal deposito dell’istanza. Per le liti condominiali, il condominio può chiedere al mediatore una proroga del termine qualora sia necessario per assumere la delibera che autorizzi la partecipazione dell’amministratore.

L’istanza di mediazione e la data del primo incontro sono comunicate all’altra parte, anche a cura della parte istante, con ogni mezzo che sia idoneo ad assicurarne la ricezione (ad esempio, una raccomandata).

Il procedimento di mediazione deve durare al massimo 3 mesi dalla data di deposito della domanda di mediazione.

Il termine non è soggetto a sospensione feriale.

Che succede se la parte convocata non compare?

In caso di mancata partecipazione della parte invitata (non accettazione dell’invito o mancata risposta che equivale ad un rifiuto) al procedimento di mediazione e ciò non sia dovuto a un giustificato motivo, il giudice:

– può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio;

– deve condannare la parte costituita che non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.

Se la mediazione ha successo

Quando l’accordo è sottoscritto dalle parti e dagli avvocati è titolo esecutivo per:

– l’espropriazione forzata;

– l’esecuzione per consegna e rilascio;

– l’esecuzione degli obblighi di fare e non fare;

– l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

Si può prevedere l’obbligo di pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di inadempienza all’obbligo contenuto nell’accordo di mediazione.

Dall’11 novembre 2014 l’accordo deve essere integralmente trascritto nel precetto.

In tutti gli altri casi, l’accordo allegato al verbale è omologato, su istanza di parte, con decreto del presidente del tribunale; il verbale omologato è titolo esecutivo per:

– l’espropriazione forzata;

– l’esecuzione in forma specifica;

– per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

note

[1] Trib. Reggio Calabria sent. del 22.04.2014.

[2] Artt. 1117-1139 cod. civ. e artt. 61-72 disp.att. cod. civ. richiamati dall’art. 71 quater co. 1 disp.att. cod. civ.

[3] Trib. Milano sent. del 29.10.2013.

Autore immagine: 123rf com

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