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Lo sai che? Come non far cadere l’immobile acquistato nella comunione dei beni

Lo sai che? Pubblicato il 13 dicembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 dicembre 2015

Moglie e marito in comunione vogliono acquistare un immobile facendo tuttavia in modo che il bene diventi di proprietà al 100% di uno solo dei coniugi (e non di entrambi al 50%, come la comunione prevede): come fare, senza dover necessariamente optare per la separazione dei beni?

La legge prevede che tutti i beni, ivi compresi gli immobili, acquistati dai coniugi durante il matrimonio ricadano nella comunione dei beni (e, quindi, ciascuno dei due ne diventa proprietario al 50%) a meno che:

– i coniugi abbiano optato per il regime di separazione dei beni all’atto del matrimonio o in un momento successivo;

– se vi sia stata la volontà dei coniugi di escludere l’immobile dalla comunione stessa [1] e ciò risulti dall’atto di acquisto [2].

Cerchiamo di approfondire questi aspetti per verificare come, concretamente, è possibile non far ricadere nella comunione un’immobile acquistato durante il matrimonio, pur non modificando il regime patrimoniale dei beni tra i coniugi (ossia, pur continuando a rimanere all’interno del regime di comunione dei beni).

1 | CONIUGI IN SEPARAZIONE DEI BENI

 

Il regime di separazione

Innanzitutto precisiamo che il problema si pone solo per quelle coppie che hanno scelto il regime di comunione dei beni. Invece per chi è coniugato in regime di separazione legale dei beni, l’acquisto non ricade in comunione. Dunque il coniuge contraente può acquistare validamente ed in modo indipendente un bene immobile, diventando titolare esclusivo del bene.

2 | CONIUGI IN COMUNIONE

Il contratto preliminare (compromesso)

In caso di comunione legale tra coniugi, si deve stabilire se alla stipula del preliminare devono partecipare entrambi i coniugi o uno solo di essi. Se i coniugi sono:

– i promittenti venditori (perché comproprietari del bene in comunione legale), entrambi devono partecipare e sottoscrivere il preliminare, in quanto atto di straordinaria amministrazione. Se manca o è invalido il consenso di un coniuge, l’atto è annullabile

– i promissari acquirenti, al preliminare può partecipare anche uno solo di essi. L’immobile, al momento della conclusione del contratto definitivo di vendita, viene ad essere automaticamente acquistato dalla comunione e quindi anche dall’altro coniuge, pur senza essere intervenuto all’atto, trattandosi di un bene acquistato durante il matrimonio.

Se la volontà dei coniugi è però quella di escludere che il bene cada nella comunione, ma resti invece personale di uno dei due coniugi, è necessario che l’altro coniuge intervenga all’atto e dichiari l’esclusione dalla comunione già nel preliminare.

Il contratto definitivo

L’acquisto di un immobile effettuato dai coniugi durante il matrimonio ricade nella comunione e, quindi, la proprietà spetta al 50% a ciascuno dei due.

Infatti costituiscono oggetto della comunione: a) gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali; b) i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione; c) i proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati; d) le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio [2].

L’acquisto dell’immobile può essere fatto materialmente da entrambi i coniugi (che, pertanto, si recheranno dal notaio a firmare l’atto) o anche da uno solo dei due, purché vi sia il consenso del coniuge assente. Non è cioè necessaria la presenza di entrambi i coniugi per la validità del contratto di vendita: l’immobile acquistato ricade ugualmente in comunione e ciascun coniuge diviene comproprietario nella misura del 50% di ogni bene acquistato.

Se invece manca il consenso dell’altro coniuge il contratto così concluso deve essere convalidato.

In mancanza di convalida l’acquisto è annullabile. L’azione di annullamento deve però essere proposta entro 1 anno dalla data in cui il coniuge, il cui consenso era necessario (cosiddetto coniuge pretermesso), ha avuto conoscenza dell’atto e in ogni caso da un anno dalla trascrizione.

Scaduto il termine di un anno senza che il coniuge pretermesso abbia avviato l’azione di annullamento, l’acquisto diviene definitivamente valido e vincolante; pertanto ricade nella comunione.

L’esclusione dell’acquisto dalla comunione

In generale i coniugi in comunione legale non possono escludere un bene dalla comunione, manifestando tale volontà alla conclusione dell’atto di acquisto. Il coniuge non può rinunciare alla comproprietà di un bene acquistato dall’altro in costanza di matrimonio, se non modificando il regime patrimoniale. Entrambi possono, infatti, decidere di passare dalla comunione dei beni alla separazione, ma una volta scelto il regime non possono modificarne discrezionalmente le regole.

Tuttavia, la legge [1] contiene una particolare previsione solo per l’acquisto di immobili o mobili registrati, consentendo che il bene rimanga personale (ossia di proprietà di uno solo dei coniugi) a condizione che:

– l’esclusione risulti dall’atto di acquisto

– all’atto di acquisto abbia partecipato anche l’altro coniuge (la norma dice “se [dell’atto di acquisto] sia stato parte anche l’altro coniuge”).

In verità, parte del contratto è esclusivamente il coniuge acquirente; l’altro coniuge ha solo una funzione di partecipazione all’atto (e di “attestazione”).

Va inoltre premesso che la partecipazione all’atto dell’altro coniuge non significa necessariamente rilasciare una dichiarazione. Può darsi che il coniuge si limiti a essere presente “silente” all’atto: in questo caso nell’atto si dà conto della sua presenza e del fatto che non solleva contestazioni relativamente alla intestazione all’altro coniuge del bene.

In pratica, occorre che il coniuge che avrebbe interesse alla caduta del bene in comunione attesti che – in realtà – l’acquisto avviene a titolo personale dell’altro coniuge. Ne consegue che, in questi casi, è necessario che entrambi i coniugi compaiano davanti al notaio (a differenza – come visto prima – degli acquisti fatti in comunione, per i quali è consentita la firma dell’atto solo da parte di uno dei due).

note

[1] Art. 179 co. 2, cod. civ.

[2] L’art. 179, comma 2, cod. civ.. elenca i beni personali. Segnatamente, non costituiscono oggetto della comunione e sono beni personali del coniuge: “a) i beni di cui prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un altro diritto reale di godimento; b) i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell’atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione; c) i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori; d) i beni che servono all’esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un’azienda facente parte della comunione; e) i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa; f) i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopraelencati o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto” (art. 179, comma 1, cod. civ.).

Nulla vieta alle parti di ampliare l’oggetto della comunione legale, facendovi rientrare alcuni dei beni personali. Tuttavia, per espresso divieto di legge (art. 210, comma 2, cod. civ.), i beni di cui all’art. 179, comma 1, lett. c, d ed e, cod. civ. non possono essere compresi nella comunione convenzionale.

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. L’articolo dà per scontato il cosiddetto “rifiuto del coacquisto”. La lettura dell’art. 179 cod. civ. e alcune sentenze di Cassazione inducono a sostenere che, per l’esclusione di un bene dalla comunione legale, il semplice intervento in atto del coniuge non sia, di per sé, sufficiente. Comunque la dottrina è divisa.
    Nell’esercizio delle mie funzioni notarili, se devo stipulare un atto con cui si rivende un bene che era stato “escluso” dalla comunione senza che la menzione di cui all’art. 179 lettera f sia stata adeguatamente documentata, richiedo l’intervento del coniuge, per doverosa tutela dell’acquirente.

  2. Se io comprassi un immobile con una somma di denaro che ricevo da parte di un mio genitore che dichiara all’atto dell’acquisto, che tale acquisto di immobile, avviene con quel denaro, essendo quel denaro un bene personale derivato da donazione del genitore, può essere acquistato come “bene personale?”

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