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Contratto locazione: nullo se non è scritto

14 dicembre 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 dicembre 2015



Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità rilevabile d’ufficio dal Giudice.

Non è raro il caso in cui due soggetti (pseudo-locatore e pseudo-conduttore) si accordino verbalmente per stipulare un contratto di affitto ad uso abitativo senza procedere alla stipula del contratto scritto, questo sia per eludere le norme sulla durata dei contratti di locazione sia per evadere il fisco. Tale fenomeno si è diffuso enormemente soprattutto dopo l’entrata in vigore della c.d. legge sull’equo canone [1], con l’evidente scopo di imporre un canone maggiore di quello previsto dalla legge.

Per porre fine a tale pratica il legislatore è intervenuto imponendo la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione [2]. Tale misura ha consentito di combattere l’evasione fiscale facendo emergere l’enorme numero di contratti in nero formatosi dopo l’introduzione dell’equo canone ed ha avuto l’effetto di stabilizzare il canone pattuito al momento della sottoscrizione.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione in una recente sentenza [3] hanno affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità rilevabile d’ufficio dal giudice. Invece quando la forma verbale è stata imposta dal locatore spetterà al conduttore far valere in giudizio tale nullità. L’obbligatorietà della forma scritta è da rinvenire in un’esigenza di certezza sia nei rapporti tra le parti sia delle stesse davanti al fisco.

Ma in caso di contratto nullo cosa deve fare il proprietario che intende chiedere la restituzione del bene e quale sarà la sorte delle somme versate dal conduttore?

In caso di un contratto di locazione concluso verbalmente, il giudice dovrà considerare quale contratto si sia effettivamente perfezionato tra le parti. Un caso simile è stato oggetto di una sentenza del Tribunale di Roma [4]: in questo caso il proprietario aveva chiesto la restituzione del bene all’inquilino intimando lo sfratto per morosità e l’inquilino la restituzione delle somme eccessivamente versate; il Giudice aveva ravvisato l’inesistenza di un contratto di locazione ed in suo luogo il perfezionamento di un’obbligazione naturale. Tale obbligazione consiste in un dovere morale e sociale di chi l’assume, ma non si può agire in giudizio per chiederne l’adempimento. La conseguenza è che al proprietario non erano dovuti ulteriori canoni di locazione, ma d’altro canto il conduttore non poteva chiedere la restituzione di quanto precedentemente versato. Infine l’inquilino doveva restituire il bene corrispondendo al proprietario un equo indennizzo per il godimento del bene dalla data in cui ne veniva chiesta la restituzione. Di conseguenza quando due soggetti si accordano per un contratto verbale di locazione di un’abitazione questo non potrà essere considerato un valido contratto di locazione.

Le conseguenze negative ricadranno in capo al proprietario che non potrà adire l’autorità giudiziaria per il pagamento dei canoni non versati da un conduttore moroso e tantomeno potrà chiederne lo sfratto ma dovrà agire ad altro titolo. D’altro canto l’inquilino non potrà chiedere indietro somme indebitamente versate e dovrà restituire il bene nel momento in cui gli sarà chiesto indietro dal proprietario per non incorrere nel pagamento di un indennizzo. Quello che è chiaro è che se si cerca di eludere la legge non stipulando un contratto di locazione per iscritto, non solo questo è da considerarsi nullo ma non si potranno poi invocare le tutele riconosciute dalla legge per tale categoria di contratti.

Quando invece la forma verbale del contratto di locazione è imposta dal locatore spetterà all’inquilino provare la sussistenza di tale abuso in giudizio; di conseguenza dovrà dimostrare che il padrone di casa ha approfittato della sua posizione dominante per dettare le regole del gioco e che questo comportamento ha creato uno squilibrio nel potere contrattuale delle parti. In tal caso la legge [5] prevede che nel termine di sei mesi dalla riconsegna del bene locato, il conduttore possa richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate e che la locazione venga ricondotta alle condizioni conformi alla legge regolante la materia.

note

[1] L. n. 392 del 1978.

[2] L. n. 431 del 1998.

[3] Cass. S.U. sent. n. 18214 del 17/9/2015.

[4] Trib. Roma sent. dell’1/10/2014.

[5] L.n. 431del 1998 art. 13,co. 5.

Autore immagine: 123rf com


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