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Vendita con preliminare: se la controparte non rispetta l’accordo

14 Dicembre 2015


Vendita con preliminare: se la controparte non rispetta l’accordo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Dicembre 2015



Compratore e acquirente di immobile: in caso di inadempimento al cosiddetto compromesso e di mancato rispetto dell’appuntamento dal notaio, i rimedi e l’esecuzione in forma specifica.

Firmare un contratto preliminare per la vendita di una casa o altro immobile (comunemente detto “compromesso”) non significa trasferirne già la proprietà, ma impegnarsi a trasferirla entro un determinato termine prefissato nel contratto stesso, allo scadere del quale venditore e acquirente dovranno trovarsi davanti al notaio per firmare il cosiddetto rogito, ossia il contratto definitivo.

Ma che succede se venditore o acquirente non adempiono all’accordo? Di certo, non essendosi trasferita la proprietà dell’immobile, si dovrà ricorrere al giudice perché ciò avvenga oppure, in alternativa, si potrà chiedere il risarcimento del danno. In buona sostanza, la parte ancora interessata al trasferimento della proprietà dell’immobile può, con un regolare giudizio in tribunale, chiedere al giudice che, con sentenza, sostituisca gli effetti dell’atto pubblico notarile e disponga egli stesso, in virtù dei propri poteri, il trasferimento del diritto sull’immobile in sostituzione contratto definitivo non concluso (è quella che viene detta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). In alternativa, qualora sia venuto meno l’interesse all’atto di compravendita, è possibile chiedere la risoluzione del contratto preliminare (che cesserà di vincolare le parti) e il conseguente risarcimento del danno.

L’azione si prescrive nel termine di 10 anni che decorrono dal momento in cui il diritto alla stipulazione del contratto definitivo può essere fatto valere.

Presupposti

Per ottenere l’esecuzione in forma specifica è necessario:

– il ritardo della controparte;

– che sia ancora possibile il trasferimento della proprietà dell’immobile (si pensi, per es., al caso in cui l’immobile sia stato nel frattempo trasferito a un terzo oppure al caso in cui il preliminare sia stato firmato solo da uno dei due comproprietari, pertanto non avendo alcun effetto). Se, invece, ciò non è più realizzabile si può chiedere sempre il risarcimento dei danni;

– l’esecuzione o offerta della controprestazione. In particolare, il contraente che chiede l’esecuzione in forma specifica deve eseguire la prestazione a suo carico o comunque offrirsi di adempiere se la stessa è già esigibile al momento della domanda giudiziale [1].

Se manca anche un solo requisito, la richiesta di esecuzione in forma specifica viene rigettata.

La diffida ad adempiere non è un presupposto necessario [2] ma è comunque utile.

Se l’acquirente non intende stipulare il contratto definitivo perché l’immobile oggetto del preliminare è stato realizzato con vizi o difformità che, pur non rendendolo oggettivamente inservibile, incidono sul suo valore, potrebbe eventualmente chiedere, insieme alla sentenza di esecuzione in forma specifica, anche la riduzione del prezzo.

Indipendentemente dalla colpa, la parte è in ritardo quando scade il termine previsto per la stipulazione del definitivo o al momento in cui viene messo in mora dalla controparte.

La causa

La parte che si è dichiarata pronta ad adempiere il preliminare e, quindi, abbia presentato la propria offerta, deve notificare un atto di citazione con la domanda al giudice di esecuzione in forma specifica con cui chiede al tribunale ordinario di pronunciare una sentenza che realizzi il risultato che sarebbe stato ottenuto con il contratto definitivo (c.d. sentenza costitutiva).

La domanda deve essere presentata innanzi al tribunale del luogo in cui è stato stipulato il preliminare.

È inammissibile la domanda diretta ad ottenere un risultato in tutto o in parte diverso rispetto a quello programmato nel preliminare.

La domanda va trascritta nei pubblici registri immobiliari.

Se il giudice accoglie la domanda, pronuncia una sentenza costitutiva che ha lo stesso contenuto previsto dal preliminare per il contratto definitivo: in pratica, trasferisce la proprietà dell’immobile e, se l’acquirente non ha ancora versato parte del prezzo convenuto, gli ordina il pagamento del residuo.

La sentenza, avendo ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile, deve essere trascritta.

Risoluzione del contratto e risarcimento del danno

Se la parte adempiente a seguito dell’inadempimento dell’altra non intende agire con l’esecuzione in forma specifica, può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme eventualmente versate a titolo di acconto sul prezzo, con i relativi interessi. Inoltre può chiedere il risarcimento del danno.

La risoluzione può essere domandata anche se è già proposto il giudizio per l’esecuzione in forma specifica del contratto, ma non può avvenire l’inverso.

Chi agisce deve provare l’esistenza dei danni ed il loro ammontare.

Oltre alla restituzione delle somme versate a titolo di acconto, rivalutate degli interessi, la parte adempiente ha diritto ad ottenere un risarcimento che tenga conto delle spese sostenute (c.d. danno emergente) e della perdita di occasioni di concludere altri contratti con terzi (c.d. lucro cessante). Ad esempio ha diritto ad essere rimborsata dei pagamenti per i lavori edili o i costi per le volture di contratti di somministrazione, nonchè di tutte le spese legali affrontate per ottenere la risoluzione stessa.

Non scatta l’usucapione se l’acquirente viene immesso nel possesso in anticipo

Se il venditore, alla firma del preliminare, mette l’acquirente già nel possesso del bene ancora prima della firma del definitivo, (la cosiddetta immissione in possesso all’atto del preliminare di vendita di immobile) ciò non attribuisce a quest’ultimo quel possesso necessario al fine di un eventuale usucapione del bene. Lo ha sancito la Cassazione questa mattina [3].

Secondo la Suprema Corte di legittimità che la mera concessione dell’abitazione da parte del promittente venditore fa sorgere solo la detenzione che non può mai costituire valido esercizio di quell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà in cui consiste il vero e proprio possesso. Non può quindi ritenersi utile ai fini dell’intervenuta usucapione.

note

[1] L’offerta della prestazione può consistere nella manifestazione della volontà di eseguire il pagamento espressa in qualsiasi modo: non è, perciò, necessario ricorrere a forme solenni come l’offerta reale o quella per intimazione (Cass. sent. n. 2217/13, n. 10675/1995). Tale volontà può, ad esempio, essere implicitamente desunta dall’invito fatto alla controparte di comparire davanti al notaio per la stipula del contratto oppure può essere manifestata attraverso l’offerta della prestazione compiuta in giudizio dalla parte personalmente o a mezzo del suo procuratore prima della sentenza. Non può, tuttavia, consistere in una mera dichiarazione di intenti, quale l’astratta disponibilità ad adempiere dichiarata nella comparsa di risposta (Cass. sent. n. 2991/1999).

[2] Cass. sent. n. 10687/2011.

[3] Cass. sent. n. 25034/15.

Autore immagine: 123rf com

La sentenza pronunciata ex art. 2932 cod. civ ., che tenga luogo del contratto non concluso, non ha efficacia retroattiva e vale solo pro futuro, pertanto è inidonea ad assicurare tutela al promittente locatore per il periodo pregresso relativamente ai canoni non percepiti, che possono, invece, essere ottenuti formulando domande di risarcimento del danno o indennità d’occupazione.

Corte di cassazione, sezione VI – 3, sentenza 29 aprile 2015 n. 8607

È esperibile l’azione ex art. 2932 cod.civ . anche in relazione a contratti ad effetti obbligatori quali la locazione.

Corte di cassazione, sezione III, sentenza 16 febbraio 2000 n. 1708

Le parti di un contratto preliminare non possono pretendere prima della stipula del definitivo, l’adempimento delle obbligazioni che nasceranno dallo stesso. Il promittente conduttore che abbia ottenuto la detenzione dell’appartamento oggetto della futura locazione, non può chiedere la condanna del promittente-locatore al risarcimento del danno, derivante dall’inadempimento dell’obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Corte di cassazione, sezione III, sentenza 22 gennaio 1979 n. 475

La sentenza che dia – ex art. 2932 cod.civ . – esecuzione specifica all’obbligo di concludere un contratto di locazione opera con efficacia ex nunc.

Corte di cassazione, sezione III, sentenza 14 marzo 1967 n. 583


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