Come comprare casa con il leasing

17 dicembre 2015


Come comprare casa con il leasing

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 dicembre 2015



Le detrazioni fiscali sul leasing immobiliare con le modifiche della Legge di Stabilità 2016: casa tutelata dalla revocatoria.

 

Diventa più facile, oltre che più conveniente da un punto di vista fiscale, acquistare casa con il leasing piuttosto che con il tradizionale mutuo: un emendamento alla legge di Stabilità del 2016 ha infatti riscritto interamente il capitolo della cosiddetta “locazione finanziaria” per gli immobili, un contratto normalmente utilizzato, dagli italiani, per acquistare le automobili e poco invece per le case. Cerchiamo di capire, dunque, di che si tratta e come funziona questo strumento che, si badi bene, è sempre esistito, ma che oggi viene rinnovato con le seguenti previsioni.

Innanzitutto i benefici introdotti dalla nuova norma (che vedremo a breve) si applicano solo per l’acquisto dell’abitazione principale e non per qualsiasi altra occasione di compravendita immobiliare, per le quali, invece, resta fermo l’istituto del leasing immobiliare per come era già in passato.

Bisogna fare attenzione a non confondere il concetto di abitazione principale con quello di prima casa: l’abitazione principale non esclude la possibilità di contemporanea intestazione di altri immobili, ma richiede invece che la residenza e il domicilio abituale siano presso il bene in questione.

Il funzionamento del leasing, in pratica, prevede la possibilità, per chi non ha i soldi per acquistare casa, di chiedere che a comprarla sia, al posto suo, una società di leasing o una banca: essa, una volta effettuato il rogito dell’immobile, lo concede in uso (una sorta di affitto) all’interessato, a fronte del pagamento di un canone periodico (una sorta di canone di locazione). Viene poi fissata una data di scadenza del contratto di leasing, al cui termine l’utilizzatore può decidere se:

acquistare l’immobile (cioè riscattarlo), divenendone il proprietario, dietro pagamento del residuo del valore del bene scomputati i canoni già pagati;

abbandonare l’immobile, lasciandolo alla società di leasing o alla banca, senza più nulla dovere alla stessa;

rinnovare il contratto di leasing per un altro periodo.

Prima di addentrarci nel funzionamento del leasing immobiliare, val la pena, però, scorrere in rassegna le novità introdotte dalla legge di Stabilità al fine di incentivarne l’uso.

 

No all’azione revocatoria

Innanzitutto, in caso di fallimento del venditore (di norma la società costruttrice), l’immobile non potrà essere oggetto di revocatoria fallimentare, con la conseguenza che l’utilizzatore potrà continuare a vivervi dentro senza subire le conseguenze negative della procedura concorsuale.

Detrazioni fiscali

Il secondo aspetto incentivante è il trattamento fiscale. L’utilizzatore ottiene una detrazione Irpef del 19% per un massimo di:

– 8mila euro all’anno per il canoni periodici mensili;

– 20mila euro da calcolarsi invece sul prezzo finale pagato a titolo di riscatto.

Per ottenere la detrazione fiscale in commento è necessario che:

– l’utilizzatore destini l’immobile, entro un anno dalla consegna, ad abitazione principale, ossia che vi trasferisca la propria residenza e la dimora principale;

– che non abbia più di 34 anni;

– che abbia un reddito complessivo non superiore a 55mila euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.

Invece per tutti coloro che hanno compiuto 35 anni, la detrazione fiscale è dimezzata: 4.000 euro la detrazione sui canoni e 10.000 quella sul riscatto

I canoni di locazione saranno soggetti alla normale imposta di registro del 2%.

Queste agevolazioni fiscali si applicheranno dal 1° gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020.

Un ulteriore sconto è previsto al momento della compravendita (effettuata dalla banca o dalla società di leasing): l’imposta di registro sarà dell’1,5 per cento qualora l’utilizzatore sia un soggetto “prima casa”. Le imposte ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 50 euro 50 ciascuna.

In sede di riscatto, infine l’utilizzatore pagherà le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Cos’è il leasing immobiliare in generale

Il leasing immobiliare (o locazione finanziaria immobiliare) è un contratto con cui una parte (cosiddetto concedente, spesso una società di leasing) dà in godimento a un’altra parte (c.d. utilizzatore) immobili acquistati, costruiti o fatti costruire dal concedente stesso e da adibire ad attività industriali, commerciali o terziarie. L’utilizzatore paga alla società di leasing un canone periodico, determinato in relazione al valore di acquisto dell’immobile, alla durata del contratto e ad altri elementi, per il godimento del bene del quale si assume i relativi rischi. Egli può inoltre acquistare la proprietà dell’immobile (o di una sua parte) al termine del contratto (più raramente durante il contratto) esercitando un’opzione di acquisto e pagando una somma prestabilita fin dall’inizio (cosiddetto riscatto).

Il leasing immobiliare è caratterizzato da una lunga durata e da un elevato prezzo dell’opzione di acquisto, riguardando un bene destinato non solo a conservare, ma eventualmente anche ad aumentare il suo valore nel tempo (investimento immobiliare): tiene pertanto conto del valore di mercato dell’immobile al termine del contratto.

Se l’utilizzatore non paga il canone

Se, durante la locazione finanziaria, l’utilizzatore non paga i canoni periodici, la banca o la società di leasing possono:

– richiedere la risoluzione del contratto di leasing;

sfrattare l’utilizzatore in modo celere e veloce.

Dopodiché la banca deve vendere l’immobile a condizioni di mercato e trattenere sul corrispettivo

– i canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione del contratto;

– i canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.

La sospensione dal pagamento della rata

Similmente a quanto avviene in materia di mutui per chi si trova in difficoltà economiche e non riesce a pagare la rata, anche l’utilizzatore può chiedere una sospensione nel pagamento del canone in caso di cessazione del rapporto di lavoro.

Fanno eccezione i casi di: dimissioni del dipendente non determinate da un comportamento colpevole dell’azienda (per es. mancato pagamento della retribuzione), cessazione del lavoro per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, licenziamento per giusta causa o per giustificato motivo soggettivo (ossia determinati da comportamenti gravi o gravissimi del dipendente).

Se viene concesso il diritto alla sospensione del pagamento esso può essere usufruito per non più di una volta e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi.

Al termine del periodo di sospensione, riprende il pagamento dei dovuti corrispettivi periodici secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.

L’attività di leasing è riservata alle banche e alle società finanziarie, italiane ed estere, iscritte in appositi elenchi tenuti dalla Banca d’Italia

Il leasing immobiliare si distingue a seconda che abbia a oggetto un immobile:
– già costruito: l’immobile è già di proprietà del concedente o viene da esso acquistato su indicazione del futuro utilizzatore al quale viene poi concesso in leasing. In questo contesto il fornitore è il proprietario dell’immobile;
– da costruire: il contratto è differente a seconda che l’appalto per la costruzione dell’immobile sia stipulato tra il concedente e un’impresa costruttrice o direttamente dall’utilizzatore con l’impresa costruttrice. Nei due casi leasing e appalto rimangono contratti autonomi, anche se preordinati al perfezionamento di un’unica operazione.

Il contratto di leasing immobiliare deve essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata; in mancanza, il contratto è nullo.

Se il leasing ha una durata superiore ai 9 anni le parti devono trascrivere il contratto, applicando per analogia le norme dettate per la locazione immobiliare

 

Canone

Le parti possono determinare l’ammontare del canone di leasing con molta flessibilità sia in funzione delle esigenze dell’utilizzatore sia di altri fattori. Ad esempio per la sua determinazione possono essere considerati i seguenti elementi:

– prezzo d’acquisto dell’immobile e gli interessi su tale somma;

– prezzo di riscatto;

– profitto della società di leasing;

– difficoltà di reperimento dell’immobile, spese e rischi relativi assunti dalla società di leasing;

– presumibile vita economica dell’immobile;

– durata del contratto.

Il canone inoltre può essere fisso o indicizzato. Può prevedere rate costanti o costruite su misura a seconda delle esigenze dell’utilizzatore. In alcuni casi è previsto il pagamento di un cosiddetto “maxicanone” anticipato (il cui ammontare giunge, nella prassi, fino al 15% del costo complessivo dell’operazione), con conseguente ridimensionamento dell’importo dei canoni periodici.

Per tutelare l’utilizzatore dalla previsione di interessi usurari la legge limita la libertà delle parti di pattuire un saggio di interesse superiore a quello legale, stabilendo che essi sono considerati usurari, e quindi illeciti, se superano il tasso medio di interesse su base annua che risulta dalla più recente rilevazione pubblicata nella Gazzetta Ufficiale, maggiorato del 25%, a cui si aggiungono altri 4 punti (facendo riferimento alla categoria di operazioni cui il credito è compreso). La rilevazione è effettuata con decreto ministeriale ogni tre mesi.

note

Autore immagine: 123rf com

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2 Commenti

  1. chi rimane garante per la banca nel acquisto con lising e se esiste un importo massimo che puoi garantire.

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