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Notifica al condominio: presso l’edificio o all’amministratore?

19 Dic 2015


Notifica al condominio: presso l’edificio o all’amministratore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Dic 2015



Causa contro un condominio: il problema di dove notificare gli atti, se presso lo stabile o presso l’ufficio dell’amministratore.

 

La riforma del condominio non ha chiarito presso quale luogo debba essere effettuata la notifica di atti giudiziari nei confronti del condominio; a colmare la lacuna ci ha pensato una recente ordinanza della Cassazione [1].

La Corte ricorda innanzitutto che, nel caso in cui il condomino venga chiamato per qualsiasi ragione in causa, il foro competente è quello del circondario in cui si trova l’immobile del condominio medesimo.

Quanto, invece, al luogo ove effettuare la notifica di un atto indirizzato al condominio, essa deve avvenire nelle mani dell’amministratore o, alternativamente, presso lo stabile condominiale. Tale seconda possibilità, tuttavia, è subordinata ad una condizione: che nell’edificio siano presenti locali adibiti allo svolgimento e alla gestione del condominio, tali da far intendere – a chi esegue la notifica – che essi rappresentino l’ufficio dell’amministratore (luogo materiale delle pratiche riguardanti i servizi comuni). Diversamente, la notifica può essere effettuata presso il domicilio dell’amministratore.

Come trovare l’amministratore?

Proprio per evitare problemi relativi al reperimento dell’amministratore e al luogo ove questi esercita il suo ufficio (lo studio fisico), la riforma del condominio [2] ha importo l’obbligo di apporre, sul luogo di accesso del condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, una targhetta, un adesivo, un foglio sulla bacheca o qualsiasi altro mezzo di comunicazione facilmente visibile che indichi le generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

Ma che succede se il condomino non ha mai nominato un amministratore?

Per i condomìni per i quali non sussiste l’obbligo di avere un amministratore (a causa del numero limitato di condomini) e questi, di fatto, non è stato nominato neppure volontariamente, l’atto introduttivo del giudizio va notificato a tutti i condomini, non applicandosi, secondo tesi maggioritaria, la possibilità di ottenere un curatore speciale, come visto al paragrafo seguente.

Se manca l’amministratore (perché cessato e non sostituito, oppure perché mai nominato) nei condomini per i quali è previsto l’obbligo di tale figura professionale, chi intende chiamare in giudizio il condominio può chiedere giudizialmente la nomina di un curatore speciale per evitare di dover citare in giudizio tutti i condomini.

A tal fine, chi intende promuovere una causa deve presentare apposita istanza al giudice di pace o al tribunale, a seconda dell’organo competente innanzi al quale la causa dovrà essere instaurata.
Il giudice adito, assunte le opportune informazioni e sentite possibilmente le persone interessate, emette un decreto col quale nomina un curatore speciale del condominio, avente legittimazione processuale.

Il curatore speciale, appena nominato, deve senza indugio convocare l’assemblea condominiale, al fine di illustrare la controversia proposta contro il condominio e ricevere istruzioni sul modo di procedere.

Il destinatario dell’atto di citazione contro il condominio è per prassi il condominio in persona dell’amministratore: così ad esempio un atto può essere rivolto al “condominio di via dei Giardini numero 7, in persona del suo amministratore pro tempore, geom. Mario Rossi”.
L’atto è poi notificato all’indirizzo ove ha il domicilio l’amministratore.
Tale indirizzo è reperibile sulla targa che ogni amministratore deve affiggere all’ingresso degli edifici amministrati.
In ogni caso (quando non si riesce a individuare chi amministra il condominio o dove questi abbia domicilio) è anche possibile notificare l’atto direttamente all’indirizzo del condominio, purché questo sia dotato di un locale portineria o di altro locale adibito al funzionamento del condominio stesso

note

[1] Cass. ord. n. 17474/15 del 2.09.2015.

[2] L. n. 220/2012.

Autore immagine: 123rf com


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