Notifica al condominio: presso l’edificio o all’amministratore?

Causa contro un condominio: dove notificare gli atti? Cosa succede se l’amministratore non è stato nominato?

Il condominio può agire in giudizio per la tutela delle proprie ragioni; ad esempio, può citare il singolo condomino che è debitore delle quote non pagate, oppure l’impresa che non ha rispettato il contratto d’appalto. In modo speculare, il condominio può anche essere convenuto, come ad esempio nell’ipotesi di infiltrazioni provenienti dal tetto o dal lastrico. È proprio in casi come questi che si pone il seguente quesito: la notifica al condominio va fatta presso l’edificio oppure all’amministratore? Vediamo cosa ne pensa la giurisprudenza.

Dove si fa la notifica al condominio?

Secondo la giurisprudenza praticamente unanime [1], la notifica di un atto indirizzato al condominio deve avvenire nelle mani dell’amministratore o, alternativamente, presso lo stabile condominiale.

Tale seconda possibilità, tuttavia, è subordinata ad una condizione: che nell’edificio siano presenti locali adibiti allo svolgimento e alla gestione del condominio, tali da far intendere – a chi esegue la notifica – che essi rappresentino l’ufficio dell’amministratore (luogo materiale delle pratiche riguardanti i servizi comuni). Diversamente, la notifica può essere effettuata presso il domicilio dell’amministratore.

Secondo il Tribunale di Palermo [2], il domicilio del condominio è quello in cui ha sede l’ufficio dell’amministratore ed è a questi personalmente che va spedito ogni atto giudiziario.

Ciò perché il condominio è ente di gestione sfornito di soggettività giuridica; pertanto, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, la notifica va effettuata all’amministratore, il quale costituisce l’organo di rappresentanza del condominio all’esterno e nei rapporti con i terzi.

È pertanto nulla la notifica al condominio presso l’edificio, a meno che non sia presente un locale comune (come, ad esempio, la portineria) specificamente destinato e concretamente utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni.

Come trovare l’amministratore?

Proprio per evitare problemi relativi al reperimento dell’amministratore e al luogo ove questi esercita il suo ufficio (lo studio fisico), la riforma del condominio [3] ha imposto l’obbligo di apporre, sul luogo di accesso del condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, una targhetta, un adesivo, un foglio sulla bacheca o qualsiasi altro mezzo di comunicazione facilmente visibile che indichi le generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

Che succede se il condomino non ha un amministratore?

Per i condomìni per i quali non sussiste l’obbligo di avere un amministratore (a causa del numero limitato di proprietari) e questi, di fatto, non è stato nominato neppure volontariamente, l’atto introduttivo del giudizio va notificato a tutti i condòmini, non applicandosi, secondo tesi maggioritaria, la possibilità di ottenere un curatore speciale.

Se manca l’amministratore (perché cessato e non sostituito, oppure perché mai nominato) nei condomini per i quali è previsto l’obbligo di tale figura professionale, chi intende chiamare in giudizio il condominio può chiedere giudizialmente la nomina di un curatore speciale per evitare di dover citare in giudizio tutti i condòmini.

A tal fine, chi intende promuovere una causa deve presentare apposita istanza al giudice di pace o al tribunale, a seconda dell’organo competente innanzi al quale la causa dovrà essere instaurata.

Il giudice adito, assunte le opportune informazioni e sentite possibilmente le persone interessate, emette un decreto col quale nomina un curatore speciale del condominio, avente legittimazione processuale.

Il curatore speciale, appena nominato, deve senza indugio convocare l’assemblea condominiale, al fine di illustrare la controversia proposta contro il condominio e ricevere istruzioni sul modo di procedere.