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Affitto in nero: se il padrone di casa non registra la locazione

20 dicembre 2015


Affitto in nero: se il padrone di casa non registra la locazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 dicembre 2015



Cosa succede in caso di affitto non registrato, non scritto o di pagamento di canoni di locazione superiori a quelli pattuiti nel contratto di locazione.

La guerra agli affitti in nero – quei contratti di locazione cioè non scritti o non registrati o nei quali viene convenuto un canone inferiore rispetto a quello effettivamente pagato dall’inquilino – segna una nuova tappa con l’approvazione della Legge di Stabilità 2016: le ultime norme, infatti, disciplinano nuovamente la materia, nell’intento di contrastare uno dei fenomeni di evasione fiscale più diffusi nel nostro Paese. Peraltro l’argomento è stato interessato, di recente, da una importante pronuncia della Corte Costituzionale la quale ha cancellato la norma che, un tempo, consentiva all’inquilino di denunciare il contratto di affitto non registrato, ottenendo in cambio l’automatica conversione del contratto stesso in uno della durata di 8 anni a canone agevolato. Oggi tale possibilità, infatti, è esclusa.

In questa breve scheda cercheremo di illustrare le novità appena introdotte e cosa cambia per proprietari di casa e inquilini.

Quali sono gli affitti in nero?

Rientrano, in senso largo, nel concetto di affitti in nero le seguenti ipotesi:

– contratti di locazione orali, ossia non scritti;

– contratti di locazione non registrati, anche se stipulati in forma scritta. La legge, infatti, assimila il contratto di locazione orale a quello non registrato: in entrambi i casi l’accordo è considerato inesistente;

– contratti di locazione nei quali il canone indicato è inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto dall’inquilino. Capita infatti spesso che, per fini evasivi, insieme al contratto vero e proprio, locatore e inquilino stringano un ulteriore accordo per il versamento di un supplemento sull’affitto, da pagare in nero, in modo che sfugga alla dichiarazione dei redditi.

Chi deve registrare il contratto di affitto?

Con le nuove norme contenute nella legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto di locazione viene espressamente accollata sul solo locatore, ossia il padrone di casa.

Pertanto, l’inquilino che prenda possesso di un immobile senza che il locatore abbia denunciato al fisco il relativo contratto non dovrà temere alcunché: non vi è alcuna possibilità che le sanzioni si ripercuotano anche su di lui in quanto non vi è responsabilità solidale.

In base alla nuova legge, il locatore deve registrare l’affitto entro trenta giorni dalla conclusione del contratto. Nei successivi sessanta giorni egli deve darne documentata comunicazione all’inquilino (esibendogli quindi una copia della prova della registrazione e del relativo pagamento). La stessa comunicazione va data all’amministratore di condominio affinché adempia agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

Che succede se il padrone di casa non registra il contratto?

In tal caso il contratto è inesistente. Il locatore non potrà sfrattare l’inquilino con la più rapida azione di sfratto, ma dovrà intraprendere un giudizio ordinario di occupazione senza titolo.

L’inquilino, dal canto suo, che ha denunciato al fisco il contratto non registrato fino alla data del 16.07.2015 ottiene in cambio il pagamento di un mini-canone che la nuova legge di Stabilità fissa nella misura pari al triplo della rendita catastale senza neanche l’adeguamento Istat. In realtà questa previsione, già contenuta in una precedente legge del 2011, era stata dichiarata incostituzionale dalla Consulta: per cui è probabile che la questione, posta nei medesimi termini, venga nuovamente censurata dai giudici delle leggi

Che succede se il padrone di casa pretende un supplemento in nero sul canone?

Nel caso di locazione a canone libero (con durata di 4+4 anni), la nuova legge di Stabilità stabilisce la nullità di tutti gli accordi collaterali con cui locatore e conduttore stabiliscano, oltre al canone di locazione indicato nel contratto, un ulteriore supplemento occulto da versare mensilmente.

Viene in pratica stabilita la nullità di ogni accordo volto a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto: si tratta, cioè, delle famose “scritture private” con cui si cercava di legalizzare il nero dal punto di vista contrattuale, esponendosi così al solo rischio fiscale.

Questo, in buona sostanza, significa che l’inquilino potrebbe ben accettare, in prima battuta, un affitto con un canone diverso da quello registrato al fisco, per poi tirarsi indietro e non pagare il “nero” già dalla prima mensilità o dopo diverso tempo, senza perciò dover temere che l’inadempienza possa far scattare lo sfratto. Difatti, stante la nullità dell’accordo “sottobanco”, il padrone di casa non avrà titolo per poter agire nei suoi confronti davanti al giudice.

La stessa disposizione viene prevista per i contratti di locazione “concordati”, ossia quelli della durata di 3+2 anni, con canone stabilito sulla base degli accordi territoriali. Anche in questo caso è nullo ogni patto volto ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.

Come si tutela l’inquilino che ha già pagato alcuni o tutti i canoni con la maggiorazione in nero?

La legge consente all’inquilino di agire in tribunale, anche dopo diverso tempo, contro il padrone di casa per ottenere da questi la restituzione dei supplementi in nero versati sull’affitto.

L’azione per la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato deve essere promossa entro di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato. In questo modo, ben potrebbe il conduttore attendere la fine del contratto per poi agire contro il padrone di casa per ottenere indietro le somme in nero corrisposte nell’arco di tutta la locazione.

Il conduttore potrebbe agire contro il locatore anche in corso di esecuzione del contratto di affitto, senza dover necessariamente aspettare la conclusione: egli, cioè, può citarlo in tribunale affinché il giudice riconduca “a normalità” il canone di locazione pattuito, ossia:

– nel caso di locazione a canone libero: il canone viene riportato a quanto indicato nel contratto stesso;

– nel caso di locazione a canone concordato: il canone viene riportato a quanto previsto dagli accordi territoriali (a decidere, però, sarà il giudice).

L’azione per la restituzione delle somme versate in esubero è possibile tanto nel caso in cui il locatore non abbia registrato il contratto, tanto in quella in cui la maggiorazione in nero sia stata prevista non con scrittura privata ma oralmente. Naturalmente in quest’ultimo caso diventa difficilissimo dimostrare che sia avvenuta questa “integrazione” in caso di passaggio di contanti.

Che succede se il contratto ha durata inferiore a quella indicata per legge?

La legge di Stabilità 2016 dispone infine la nullità di ogni accordo volto a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge, ossia:

– per i contratti a canone libero: 4 anni + automatico rinnovo di ulteriori 4 anni (salvo le eccezioni previste per legge);

– per i contratti a canone concordato: 4 anni + automatico rinnovo di ulteriori 4 anni (salvo le eccezioni previste per legge);

note

Autore immagine: 123rf com

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2 Commenti

  1. Buonasera, volevo chiederle se questa legge è retroattiva. In pratica il giudice anche avendo denunciato il contratto di affitto mi ha dato lo sfratto entro fine gennaio. Cosa succede con le legge di stabilità? Saluti

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