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L’abitazione principale: definizione e benefici fiscali

21 dicembre 2015


L’abitazione principale: definizione e benefici fiscali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 dicembre 2015



Imposte sui redditi e sulla casa: Imu, Tasi, mutui e il concetto di abitazione principale, distinto dalla prima casa.

Il tema dell’abitazione principale è sempre al centro dell’attenzione del legislatore, specie quello fiscale, che vi collega benefici e tutele particolari, proprio per garantire il diritto alla casa, costituzionalmente garantito [1]. Un esempio classico è l’esenzione dell’IMU. Ma ci sono anche le detrazioni sul mutuo; in particolare, gli oneri detraibili concernenti l’abitazione principale riguardano l’acquisto, in relazione agli interessi passivi sui mutui ipotecari e/o alle spese per l’intermediazione, e la costruzione, in relazione agli interessi passivi sui mutui ipotecari. Ma non solo: proprio la legge di Stabilità per il 2016 garantisce, in favore dell’abitazione principale, l’esenzione dal pagamento dell’imposta sugli immobili (la TASI), sicché diventa ancora più importante definire i limiti di tale concetto.

Spesso, però, l’abitazione principale viene confusa con la prima casa, colpa anche di numerosi giornali che, con certa approssimazione, utilizzano i due concetti indifferentemente, quando invece – come lo stesso nome suggerisce – si tratta di ipotesi differenti.

Cosa si intende con “abitazione principale”?

È considerata abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente; pertanto sono necessari i requisiti indicati nella tabella seguente.
La destinazione ad abitazione principale non deve essere necessariamente immediata, ma deve comunque avvenire entro termini ben precisi, variabili a seconda che si tratti di acquisto o di costruzione.

Perché possa parlarsi di abitazione principale è necessaria la presenza dei seguenti requisiti:

– l’immobile deve essere ad uso abitazione: deve cioè trattarsi di costruzioni idonee ad alloggiare singole persone o nuclei familiari, ovvero, di regola, unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nel gruppo catastale A, esclusa l’A/10;

– inoltre, l’immobile deve essere adibito a dimora abituale: è tale l’abitazione nella quale dimora abitualmente il contribuente o un suo familiare, compreso il coniuge separato finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio. Tale situazione deve risultare dai registri anagrafici o da apposita autocertificazione (quest’ultima può attestare che la dimora abituale si trova in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici)

IMU

Ai fini IMU, si considera abitazione principale l’immobile iscritto (o iscrivibile) in catasto come unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio dello stesso comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

A partire dal 2015, è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una sola unità immobiliare posseduta (in Italia), a titolo di proprietà o di usufrutto, dai cittadini italiani non residenti e iscritti all’AIRE già pensionati nei rispettivi paesi di residenza, se non risulta locata o data in comodato d’uso.

Nel caso in cui due coniugi siano ciascuno proprietario di un’abitazione in cui abbiano residenza anagrafica e dimorino abitualmente e queste siano ubicate in comuni diversi, possono fruire ciascuno, per la propria abitazione, delle agevolazioni per l’abitazione principale.

L’assimilazione ad abitazione principale per i cittadini italiani non residenti opera a condizione che:

– questi percepiscano pensioni (di qualunque tipo) in convenzione internazionale (in cui la contribuzione versata in Italia si totalizza con quella versata in un Paese estero) o pensioni autonome italiane e pensioni estere (quindi non opera se percepiscono solo pensioni italiane);

– il Paese estero che eroga la pensione è quello di residenza.

L’immobile può essere ubicato in comune diverso da quello di iscrizione del cittadino all’AIRE.

Se non sono soddisfatte tali condizioni, pur non operando l’assimilazione, i comuni possono stabilire un’aliquota agevolata purché non inferiore allo 0,46%.

Si considerano pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna categoria, anche se iscritte in catasto unitamente all’abitazione, e destinate, dal proprietario dell’abitazione principale o da chi ha un diritto reale sulla stessa, in modo durevole a suo servizio od ornamento. Non dovrebbe avere rilevanza l’ubicazione della pertinenza.

I fabbricati che risultano eccedenti rispetto al numero massimo ammesso come assimilabile all’abitazione principale, pur rientrando nelle suddette categorie catastali, e pur qualificandosi giuridicamente come pertinenze dell’abitazione, sono soggetti ad IMU (ed eventualmente ad IRPEF) con le regole previste per i fabbricati diversi.

Nel caso in cui due pertinenze della stessa categoria catastale (es. cantina e soffitta entrambe classificate in C/2) siano accatastate unitamente all’abitazione e, quindi, la rendita di quest’ultima ricomprenda anche la redditività di tali pertinenze, il contribuente può assimilare all’abitazione principale solo un’ulteriore pertinenza di categoria diversa

TASI

Ai fini Tasi, vengono equiparate all’abitazione principale – e pertanto vanno esenti dall’imposizione – l’immobile assegnato dal giudice all’ex coniuge dopo la separazione e quello dato in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori – figli) a condizione che questi vi adibiscano a loro volta l’abitazione principale e che il contratto sia registrato. Per maggiori informazioni sul tema leggi: “Nuove esenzioni Tasi”.

note

[1] L’abitazione viene tutelata non solo dalle Convenzioni internazionali come la Dichiarazione dei diritti universali dell’uomo, ma anche dall’art. 14 Cost. che sancisce l’inviolabilità del domicilio.

Autore immagine: 123rf com

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