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Mutuo fondiario valido anche se per estinguere un prestito precedente

22 Aprile 2013
Mutuo fondiario valido anche se per estinguere un prestito precedente

Anche se manca la causa tipica, il mutuo fondiario è comunque valido, ma non si applica la normativa generale.

Se l’imprenditore firma, con la propria banca, un mutuo fondiario destinato solo a estinguere pregresse passività dell’impresa (per cui la somma non resta nella sua disponibilità), il contratto non è nullo, ma non si applica la disciplina tipica del mutuo fondiario (come, per esempio, la norma che consente la non revocabilità dell’ipoteca con il decorso di dieci giorni dalla data dell’iscrizione ipotecaria). È quanto stabilito dalla Cassazione con una recente sentenza [1] (leggi anche l’articolo “Mutuo fondiario per ripianare lo scoperto su altro conto corrente: valido?”).

Si tratta di una sentenza importante, non solo perché interviene su una materia tanto attuale quanto delicata, ma anche perché sconfessa un decreto del Tribunale di Venezia del 26 luglio 2012, che aveva fatto gioire numerosi correntisti, con cui era stato ritenuto integralmente nullo il contratto di mutuo fondiario di importo superiore all’80% del valore del bene ipotecato, con conseguente nullità della relativa ipoteca (leggi l’articolo “Nullo il mutuo troppo elevato: l’ipoteca si cancella”). Secondo i giudici veneti, infatti, la legge [2] stabilisce che, per aversi credito fondiario (e quindi applicabilità la relativa normativa, quale quella che dispone il consolidamento dell’ipoteca in soli 10 giorni) occorre che il finanziamento sia contenuto entro un certo limite di importo, stabilito dalla Banca d’Italia.

Il caso

Un’impresa aveva firmato un mutuo fondiario; ma le somme, anziché essere destinate alla causa tipica cui è ordinariamente diretta la stipula di un mutuo fondiario (che è quella di favorire, grazie alla concessione del prestito, la conservazione e la ripresa dell’attività produttiva dell’impresa mutuataria), non erano state messe a disposizione dell’impresa, ma erano servite solo ad estinguere debiti chirografari che l’impresa aveva nei confronti della stessa banca mutuante, e ciò in modo da far acquisire alle banche creditrici la prelazione ipotecaria che in precedenza non avevano.

Ebbene, secondo la Cassazione, la mancanza della causa tipica del contratto di mutuo fondiario non comporta la nullità del contratto di mutuo, ma solo l’inapplicabilità delle norme speciali dettate in materia (e, in particolare, il consolidamento e la non revocabilità dell’ipoteca fondiaria, decorso il termine di dieci giorni dall’iscrizione).

Le conseguenze

La Cassazione quindi ha stabilito che il ragionamento del Tribunale di Venezia non è plausibile. Infatti, anche se le parti del contratto di mutuo (e cioè la banca e il cliente) denominino come mutuo “fondiario” un finanziamento che in effetti non ha le caratteristiche clausole del mutuo fondiario, questa carenza di presupposti non è tale da comportare la nullità dell’intero contratto. Più plausibile è ritenere che, se le parti sapessero o avessero potuto sapere di dette imperfezioni, avrebbero ugualmente voluto stipulare un mutuo ipotecario seppur privo appunto delle caratteristiche fondiarie.

Pertanto, in tali casi, pur non considerandosi il contratto come un mutuo fondiario vero e proprio, esso è comunque pienamente valido e l’azienda è tenuta al pagamento.

note

[1] Cass. sent. n.9482 del 18.04.2013.

[2] Art. 38 del Testo unico bancario n. 385/1993.


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