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Condominio: chi pignora per primo il creditore?

22 dicembre 2015


Condominio: chi pignora per primo il creditore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 dicembre 2015



Spese condominiali, morosità e pignoramento da parte dei creditori del condominio: il beneficio di escussione in favore di chi è in regola coi pagamenti.

Se il condomìnio non ha soldi per pagare i propri creditori, questi ultimi possono valersi tanto nei confronti dei condòmini in regola coi pagamenti mensili quanto verso quelli morosi: tuttavia, nella scelta su chi aggredire prima, si dovrà necessariamente tentare prima il pignoramento dei beni di questi ultimi e, solo dopo, in caso di insuccesso, anche quelli degli altri. È ciò che i tecnici del diritto definiscono “beneficio di escussione”, di recente ricordato da una sentenza del tribunale di Ascoli Piceno [1] e introdotto dalla legge di riforma del condomino [2].

In buona sostanza, prima di avviare l’esecuzione forzata, il creditore deve richiedere all’amministratore di condominio l’elenco dei proprietari che non hanno versato le spese condominiali (senza timore che ciò possa costituire una violazione della privacy) e, quindi, aggredire innanzitutto costoro e, solo successivamente, gli altri.

Lo schema

Volendo sintetizzare, possiamo riassumere il pignoramento nei confronti del condominio nel seguente modo:

– l’amministratore deve comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che non risultano soddisfatti e che lo interpellino, i dati anagrafici dei condomini morosi;

– i creditori devono agire prima contro i condomini morosi, e solo in caso di insuccesso, possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti (cosiddetto obbligo di preventiva escussione dei morosi).

Nel momento in cui il creditore insoddisfatto si rivolge infine contro i condomini in regola, trova applicazione la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite, le quali hanno escluso la solidarietà dei condòmini e affermato che la responsabilità del singolo condomino è solo parziale in proporzione alla propria quota, anche nei rapporti esterni (si tratta quindi di una responsabilità parziaria e non solidale) [3]. Questo, in pratica, significa che i creditori del condominio non possono agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini in regola, ma possono pretendere il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà (cosiddetti millesimi).

Non mancano delle decisioni che continuano a ritenere solidale la responsabilità dei condomini: il creditore, cioè, dopo aver tentato il pignoramento nei confronti dei morosi, potrebbe chiedere l’intero pagamento a uno solo dei condomini invece in regola coi pagamenti. Di tale avviso è proprio la sentenza qui in commento del Tribunale marchigiano [1].

Il pignoramento

È chiaro tuttavia che, se già il condominio ha avviato il pignoramento nei confronti dei condomini morosi per il mancato pagamento degli oneri mensili è probabile che si possa verificare una delle due seguenti ipotesi:

– l’ufficiale giudiziario ha individuato beni del debitore da pignorare (per esempio, il conto corrente, la casa, l’automobile, ecc.): in tal caso, il terzo creditore potrà decidere di aggregarsi al pignoramento già avviato dal condominio e partecipare alla distribuzione dell’eventuale eccedenza ottenuta dalla vendita o dall’assegnazione dei beni; oppure potrebbe comunque decidere di avviare un autonomo pignoramento su beni differenti rimasti “liberi”;

– non sono stati trovati beni da pignorare: in tal caso il terzo creditore, sperimentato direttamente il mancato successo del pignoramento nei confronti del condomino moroso, potrà agire verso tutti gli altri condomini.

Il creditore, però, per evitare tutta questa trafila, potrebbe decidere di pignorare le somme che il condominio ha depositato in banca e che, evidentemente, saranno costituite proprio dagli oneri versati dai condomini puntuali nel pagamento. In tal caso, infatti, la legge non dispone il beneficio di escussione preventiva in favore del conto corrente condominiale. Con la conseguenza che, se il creditore del condominio decide di avviare un pignoramento presso terzi, non dovrà più tentare prima il pignoramento nei confronti dei morosi.

Le somme depositate sul conto corrente del condominio, formalmente intestate all’ente di gestione, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini; ad esse, infatti, viene impresso un vincolo di destinazione (uso nell’interesse comune in base alle determinazioni dell’assemblea condominiale) che elide il legame giuridico con i singoli condomini, i quali, dal momento in cui le somme affluiscono sul conto condominiale, non possono più singolarmente e personalmente disporne

note

[1] Trib. Ascoli Piceno, sent. del 26.11.2015.

[2] L. n. 220/2012.

[3] Cass. SU sent. n. 9148/2008, poi seguita da Cass. sent. n. 1289/2012.

Autore immagine: 123rf com


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