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Che cos’è il grado dell’ipoteca

22 dicembre 2015


Che cos’è il grado dell’ipoteca

> Che significa? Pubblicato il 22 dicembre 2015



Ordine delle ipoteche: il primo grado e i gradi successivi, come cambiare grado all’ipoteca.

Chi iscrive un’ipoteca su un bene altrui (di norma la casa o altro immobile, ma ben potrebbe trattarsi anche dell’automobile) acquista solo un diritto di prelazione sulla spartizione del denaro ricavato dalla vendita forzata del bene stesso, nel caso in cui si dovesse procedere a pignoramento ed esecuzione forzata. Dunque l’ipoteca non è necessariamente introduttiva del pignoramento, ma è solo una misura cautelare che, di regola, lo anticipa. Tant’è vero che l’ipoteca può essere concessa anche se il debitore sta regolarmente pagando il suo debito (si pensi al momento della stipula di un mutuo ipotecario).

Sullo stesso bene possono essere iscritte più ipoteche a beneficio di più creditori. In tal modo, dopo che il creditore che per primo ha iscritto l’ipoteca si è integralmente soddisfatto (estinguendo quindi il proprio credito), si può passare a soddisfare quello successivo, e così via. Proprio a tal fine si parla di ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo grado, e così via. Il grado dell’ipoteca fissa l’ordine del soddisfacimento dei creditori ipotecari.

Per determinare l’ordine di preferenza tra le varie ipoteche iscritte su un bene bisogna dunque utilizzare il criterio della successione cronologica delle iscrizioni.

Se al momento dell’iscrizione non vi sono iscrizioni anteriori, l’ipoteca è di primo grado. L’ipoteca è di secondo, terzo, quarto grado (e così via) se risultano rispettivamente una, due o tre ipoteche precedentemente iscritte.

Il creditore assistito da ipoteca di primo grado ha il diritto di soddisfare integralmente il proprio credito sul ricavato della vendita del bene. I creditori assistiti da ipoteche di grado inferiore possono soddisfarsi sull’eventuale importo residuo.

I creditori garantiti da ipoteca dello stesso grado sugli stessi beni concorrono tra loro in proporzione dell’importo relativo: essi cioè concorrono sul ricavato della vendita dei beni ipotecati in proporzione percentuale all’ammontare dei rispettivi crediti garantiti.

Ad esempio, nel caso di un immobile gravato da due ipoteche – la prima per 1.000 euro iscritta a favore di Tizio il 21 febbraio e la seconda per 1.000 euro iscritta a favore di Caio il 22 febbraio, e quindi con un numero d’ordine (e, di conseguenza, un grado) posteriore – se dalla vendita del suddetto immobile si ricavano 1.000 euro, solo Tizio potrà soddisfarsi. Se invece il ricavato della vendita è di 1.200 euro, Tizio avrà 1.000 euro e Caio 200 euro.

È possibile cambiare il grado di ipoteca

Il grado delle ipoteche fissato dall’ordine cronologico di iscrizione può essere mutato solo mediante un patto tra i soggetti interessati (cosiddetta postergazione di grado). Non è sufficiente, invece, una dichiarazione unilaterale resa da una parte.
Il patto non può in ogni caso danneggiare i creditori dei gradi successivi. Ad esempio, su un immobile gravano tre ipoteche: di 1° grado a favore di Tizio per 1000 euro, di 2° grado a favore di Caio per 2000 euro e di 3° grado a favore di Sempronio per 3000 euro. Tizio può pattuire uno scambio di grado sia con Caio che con Sempronio, ma se lo fa con Sempronio, non può pregiudicare Caio che aveva davanti a sé solo un’ipoteca per un credito di 1000. Sempronio diventato di 1° grado può dunque far valere la sua ipoteca diventata di 1° grado solo per il credito di 1000 (e non per l’intero credito di 3000).

Il direttore dei registri immobiliari annota i cambiamenti di grado in margine all’iscrizione di ipoteca.

note

Autore immagine: 123rf com

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