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Agevolazioni: bonus prima casa anche con altra abitazione inidonea

27 dicembre 2015


Agevolazioni: bonus prima casa anche con altra abitazione inidonea

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 dicembre 2015



Se cambia l’esigenza della famiglia e c’è necessità di cambiare casa perché la prima è troppo piccola, si può ottenere nuovamente l’agevolazione prima casa.

Non è rigida la regola secondo cui l’agevolazione prima casa (consistente nell’imposta di registro al 2% o, se si acquista da un costruttore, nell’IVA al 4%) si può ottenere solo se il contribuente non possiede già un altro immobile: secondo una recente sentenza della Commissione Tributaria Regione Lombardia [1] – che segue peraltro un orientamento espresso anche dalla Cassazione – è possibile replicare il bonus prima casa qualora la famiglia debba cambiare abitazione a seguito di sopraggiunte esigenze che rendono la prima inservibile e inidonea.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui una coppia di coniugi acquisti un monolocale con l’agevolazione “prima casa” e, successivamente, alla nascita di due figli, divenendo l’appartamento insufficiente a contenere tutti e quattro, decida di trasferirsi e acquistare una seconda abitazione: secondo i giudici, anche tale immobile (benché il primo non venga venduto e, quindi, resti nella proprietà del contribuente) può scontare i benefici fiscali della prima casa.

Quando scatta il bonus prima casa

Le condizioni per ottenere l’agevolazione fiscale sull’acquisto prima casa sono le seguenti:

1- l’abitazione deve essere classificata in catasto come abitativa nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 (restano quindi escluse le categorie A/1, A/8 e A/9);

2- il contribuente deve trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile o trasferirla entro i 18 mesi successivi all’acquisto. In alternativa, il contribuente potrebbe acquistare l’immobile nel Comune ove svolge il proprio lavoro subordinato, professionale o di studio anche se non remunerato (lavoro, studio, attività sportiva anche se non retribuita, ecc.);

3- l’acquirente non deve essere proprietario:

– di altra casa acquistata con l’agevolazione “prima casa”, ovunque essa si trovi all’interno del territorio italiano;

– oppure di qualsiasi altra abitazione, anche se acquistata senza l’agevolazione “prima casa”, nel territorio dello stesso Comune in cui è situato l’immobile oggetto del nuovo acquisto.

La legge dunque pone come condizione ostativa all’agevolazione prima casa la cosiddetta “prepossidenza” di un’altra casa di abitazione (ossia il fatto di essere già titolari di altro immobile), a prescindere dal fatto che la casa preposseduta sia bella o brutta, larga o stretta, alta o bassa, nuova o vecchia, elegante o degradata sofisticata o fatiscente, strutturalmente in ordine o diroccata, e così via.

 

La giurisprudenza

Finalmente nel 2009 la Cassazione è intervenuta [2] a chiarire che, ai fini del godimento dell’agevolazione “prima casa”, una casa non è considerabile tale se non è idonea per un utilizzo abitativo. Con la conseguenza che, se il contribuente, all’atto dell’acquisto della nuova abitazione con l’agevolazione “prima casa”, è già proprietario di altra casa – ovunque ubicata e anche se acquistata con l’agevolazione in commento – può ugualmente godere del bonus, se riesce a dimostrare che la precedente proprietà non è più idonea a soddisfare le sue esigenze abitative.

Il requisito della “impossidenza di altro fabbricato destinato ad abitazione – scrive la Corte – sussiste nel caso di carenza di un altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze”.

I rischi

Di certo la nuova interpretazione si risolve in un grosso vantaggio al contribuente, che si somma, peraltro, alla novità introdotta dalla Legge finanziaria del 2016 che offre più tempo, al contribuente, per sbarazzarsi del precedente immobile acquistato con il bonus: oggi, infatti, il proprietario di abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa non deve necessariamente arrivare all’atto di acquisto del nuovo immobile che già ha venduto il precedente, ma può farlo, comunque, entro l’anno successivo (leggi l’articolo: “Agevolazione prima casa anche a chi ha un’altra casa”).

Tuttavia, la svolta interpretativa pone difficoltà e rischi in quanto, non chiarendo con precisione quando l’immobile possa considerarsi “inidoneo”, impone una valutazione “a tavolino” non sempre facile da operare, con la possibilità che il giudice non la condivida. Senza contare, inoltre, l’ampio margine di discrezionalità lasciato alle CTP che potrebbero finire per emettere sentenze tra loro difformi.

Quando la casa è inidonea?

Inidonea potrebbe essere una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei figli del contribuente o troppo grande a causa della loro diminuzione (perché andati a vivere altrove o, magari, a seguito di separazione); oppure potrebbe essere inidonea una abitazione divenuta inaccessibile, perché ubicata in un piano alto in un palazzo senza ascensore, a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione o, magari, perché divenuto anziano e disabile. Inidonea potrebbe essere, infine, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o che si renda inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Infine, potrebbe essere inidonea la casa fatiscente o priva di impianti o servizi.

Il trasferimento della residenza

Solo per completezza della trattazione, trattiamo anche il tema del secondo dei requisiti sopra visti per l’acquisto con il bonus prima casa: il trasferimento della residenza. La giurisprudenza ha più volte fornito una serie di importanti precisazioni sul tema.

Se il termine dei 18 mesi dall’acquisto dell’immobile non è rispettato a seguito di una causa di forza maggiore, verificatasi durante la sua pendenza, l’aliquota ridotta spetta comunque [3]. Sulla questione la Cassazione è intervenuta con posizioni diverse affermando, da una parte, che non rileva che il mancato trasferimento sia imputabile o meno a colpa dei contribuenti [4] e, dall’altra, non escludendo a priori che il contribuente possa dare prova della ricorrenza di una causa di forza maggiore a condizione che si tratti di un evento tale da impedire, in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione, non solo la presenza dell’immobile, ma, in ogni caso, l’ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica [5]. Secondo alcuni precedenti, la resistenza dell’inquilino allo sfratto può essere considerata una valida forza maggiore a condizione che di ciò il nuovo proprietario non ne fosse già a conoscenza all’atto dell’acquisto.

In caso di acquisto da parte di coniugi in comunione legale, secondo la giurisprudenza il requisito è da ritenersi soddisfatto anche quando sussista in capo ad uno solo di essi [6]; viceversa, secondo l’amministrazione, l’agevolazione compete nei limiti del 50%, ossia relativamente al coniuge che possiede il requisito [7].

Il contribuente che, anche per motivi personali, si trovi nelle condizioni di non poter rispettare il termine non ancora scaduto, può chiedere la revoca dell’agevolazione e la riliquidazione dell’imposta assolta (sia che si tratti di IVA che di imposta di registro), presentando apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato; quest’ultimo provvede a notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita, senza applicare le sanzioni previste in caso di decadenza dell’agevolazione per mancato rispetto dei requisiti [8].

note

[1] CTR Lombardia sent. n. 4272 del 1.10.2015.

[2] Cass. sent. n. 18128/2009 del 7.08.2009. Successivamente cfr. Cass. sent. n. 100/2010 e n. 3931/2014; Ctp Alessandria, sent. n. 22/2010; Ctp Matera, sent. n. 820/2011; Ctr Lombardia sent. n. 2970/2014. L’agenzia delle Entrate non è intervenuta in materia, se non con la risoluzione 86/E del 20 agosto 2010, con la quale ha negato la rilevanza dell’idoneità o meno della casa preposseduta.

[3] Ag. Entrate risoluzione del 1° febbraio 2002 n. 35/E e Ris. AE 10 aprile 2008 n. 140/E.

[4] Cass. sent. n. 4321/2009.

[5] Cass. sent. n. 1392/2010.

[6] Cass. sent. n. 14237/2000, sent. n. 13085/2003, sent. n. 2109/2009, sent. n. 15426/2009.

[7] Ag. Entrate risoluzione del 20 agosto 2010 n. 86/E; Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E.

[8] Ag. Entrate risoluzione del 31 ottobre 2011 n. 105/E.

Autore immagine: 123rf com

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