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Lo sai che? Trasformazione di balcone in veranda: quando è possibile

Lo sai che? Pubblicato il 27 dicembre 2015

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Condominio e veranda: costruzione, modifiche alla proprietà, limiti, millesimi, distanze minime, decoro architettonico, stabilità all’edificio, mutamento della destinazione.

Il condomino può trasformare in veranda un balcone di sua proprietà esclusiva, se ciò non comporta un’apprezzabile limitazione all’ingresso di luce ed aria nel vano scala sul quale affaccia il balcone e sempre che la nuova costruzione non comporti un danno alle parti comuni del condominio. È quanto più volte chiarito dalla giurisprudenza della Cassazione [1]. In particolare, la Corte ricorda che, in tema di condominio negli edifici, il codice civile [2] vieta al condomino di eseguire, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune.

Le modifiche alla proprietà individuale

Ciascun condomino può effettuare, all’interno della propria abitazione, le opere e le modifiche che preferisce, pur sempre rispettando i regolamenti edilizi e le norme in materia urbanistica; l’adempimento di tali disposizioni, infatti, viaggia su un binario differente e parallelo rispetto alle norme in materia condominiale, per cui il rispetto delle une non comporta in automatico il rispetto anche delle altre. Ben si potrebbe avere, per esempio, che un’opera che abbia ricevuto il nulla osta da parte dell’amministrazione non sia conforme alle regole civilistiche (per mancato rispetto delle distanze minime) e, pertanto, sia illegittima; così come è illecito il manufatto che, pur non pregiudicando gli altri condomini, non sia conforme agli strumenti urbanistici.

In questa sede ci occuperemo principalmente delle questioni attinenti ai rapporti tra condomini.

I limiti alla costruzione di nuove opere

A riguardo, il proprietario deve rispettare una serie di limiti nel momento in cui effettua lavori all’interno del proprio immobile:

– le nuove opere non devono essere vietate dal regolamento condominiale contrattuale o approvato all’unanimità. Secondo la Cassazione [2] il regolamento condominiale di natura convenzionale può legittimamente vietare l’aggiunta di manufatti a quelli preesistenti all’ultimo piano, come la realizzazione di una veranda di chiusura del lastrico “terrazzato” a livello;

– il proprietario deve evitare che le nuove opere arrechino danno alle parti comuni dell’edificio, o pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio. Ciascun condomino pertanto prima di intervenire sulle proprie parti esclusive deve verificare o far verificare che gli interventi che intende eseguire non si riflettano negativamente sull’intero edificio o comunque su una sua porzione;

– deve poi evitare che le nuove opere possano pregiudicare il decoro architettonico del fabbricato. Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva, ma anche all’aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili di per sé di considerazione autonoma. L’opera compiuta dal condòmino non lede il decoro se esiste una già grave ed evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull’immobile, dei quali non è stato preteso il ripristino. Ad esempio, è stata respinta la domanda di rimozione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell’edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore;

 

– deve infine evitare che le nuove opere possano ridurre notevolmente le utilità che gli altri condomini possono trarre dalle parti comuni.

Quando il condomino intende eseguire opere che astrattamente potrebbero arrecare danni o pregiudizi all’edificio, deve sempre avvisare preventivamente l’amministratore, per metterlo al corrente dell’intervento programmato affinché questi possa valutare la situazione fin dai primi momenti, ed eventualmente intervenire anche diffidandolo, se gli apparisse che i lavori da eseguirsi possano rientrare in quelli vietati. L’amministratore ha il dovere, nel caso in cui il condomino non voglia soprassedere o comunque quando scopra successivamente tali realizzazioni, di rivolgersi al giudice affinché inibisca la nuova opera e/o ordini la demolizione.

Mutamento di destinazione

Ogni condomino è libero, nel rispetto delle norme urbanistiche e del regolamento di condominio, di mutare la destinazione della propria unità immobiliare (ad esempio, da sottotetto a mansarda abitabile o da cantina a taverna).

Tale facoltà incontra l’unico limite nel divieto di arrecare danno o pregiudizio alle parti comuni, come visto prima.

In tali casi il giudice può inibire la nuova destinazione e ordinare la demolizione delle opere pregiudizievoli.

Il condomino che abbia compiuto il mutamento di destinazione della propria unità immobiliare (ad esempio, da solaio a mansarda abitabile) non può vantare un diritto di condominio sugli impianti comuni (ad esempio, l’impianto di riscaldamento centralizzato) in quanto gli stessi non sono legati alla nuova unità immobiliare da un rapporto di accessorietà.

Distanze minime

Secondo la Cassazione [3] la trasformazione del balcone in veranda non implica il rispetto delle norme sulle distanze minime, purché elevata sino alla soglia del balcone sovrastante e insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro. Diversamente si applica la norma del codice civile [4] in base alla quale le costruzioni su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute ad una distanza non minore di 3 metri le une dalle altre; la stessa norma si applica anche nel caso di distanze verticali e non solo per quelle orizzontali.

Modifica dei millesimi

Secondo la giurisprudenza la copertura del balcone in veranda non può implicare un ricalcolo dei millesimi nonostante l’aumento della superficie.

Ricordiamo che la rettifica o modifica delle tabelle è presa a maggioranza quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

La modifica deve quindi essere importante, tanto da influenzare l’assenza e l’aspetto dell’edificio. Tra le modifiche vengono escluse la chiusura del balcone in veranda e il collegamento diretto e interno tra terrazzi sul lastrico solare e appartenenti all’ultimo piano dell’edificio.

note

[1] Cass. sent. n. 12491/2007.

[2] Cass. sent. n. 4632/1987.

[3] Cass. sent. n. 15186/2011.

[4] Art. 1122 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

CASSAZIONE SENT. N. 12491/2007

Svolgimento del processo

Con citazione del 22 aprile 1986, il Condominio di Via (OMISSIS), conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, il condomino B.V. e ne chiedeva la condanna a ripristinare il balcone del suo appartamento perchè trasformato in veranda, in pregiudizio del vano-scala comune, che riceveva luce ed aria da una finestra posta tra quel balcone e quel vano-scala.

B.V. si costituiva e resisteva alla domanda.

In corso di causa, era dapprima ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti di D.A., comproprietaria dell’appartamento, ed era poi disposta l’estromissione dal processo di costei e del convenuto, per essere succeduti in giudizio P. D.M. e M.M., ai quali, nel frattempo, era stato venduto l’appartamento.

Con sentenza del 31 maggio 2001, in esito a consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Milano accoglieva la domanda e condannava il P. e la M. al ripristino del balcone ed alle spese di lite.

P.D.M. e M.M. interponevano gravame, cui resisteva il Condominio.

Con sentenza del 22 novembre 2002, la Corte di Appello di Milano accoglieva il gravame e, in riforma della decisione del primo giudice, rigettava la domanda del Condominio. Le spese dei due gradi di giudizio erano compensate, per intero. Esponeva segnatamente la Corte, in applicazione esplicita dell’art. 1122 c.c., che i pregiudizi denunciati del vano-scala condominiale, quali la minore aerazione e la minore luminosità, a seguito della trasformazione del balcone in veranda, non sussistevano in misura apprezzabile, in relazione all’utilizzabilità di quel vano. La diminuzione di aria non era desumile, infatti, dalla consulenza tecnica d’ufficio, espletata allo scopo, che nessun elemento utile offriva sul punto, e la diminuzione di luminosità era si configurabile in astratto, ma non anche in concreto, non essendo apprezzabile ad occhio nudo, secondo le conformi indicazioni del consulente tecnico d’ufficio. La domanda del Condominio, quindi, era ritenuta infondata e le spese dei due gradi di giudizio erano compensate, per intero, in ragione della natura e dell’oggetto della causa.

Per la cassazione di tale sentenza, il Condominio di Via (OMISSIS) ha proposto ricorso in forza di due motivi.

P.D.M. ha resistito con controricorso ed ha proposto ricorso incidentale in forza di un unico motivo.

Il ricorrente ed il controricorrente hanno depositato memorie.

M.M. non ha svolto difese.

Motivi della decisione

Pregiudizialmente, si è disposta la riunione dei ricorsi perchè proposti contro la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).

Sul ricorso principale del Condominio.

Col primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 1122 c.c., nonchè vizi di motivazione omessa, insufficiente o contraddittoria sul punto, il ricorrente si duole che la Corte di merito non abbia ritenuto che la trasformazione del balcone in veranda pregiudicava la circolazione dell’aria nel vano- scala condominiale, che risultava invece pregiudicata, secondo l’accertamento tecnico esperito.

Il motivo non ha pregio perchè non riducibile al paradigma di alcuno di quelli, per cui è consentito il ricorso per Cassazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c..

Ed invero, al di là della formale prospettazione come violazione e falsa applicazione della norma di diritto indicata ovvero come vizi di motivazione su punto decisivo della controversia, peraltro denunciato con indistinto riferimento alle diverse e non sovrapponibili ipotesi della motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria, la doglianza del ricorrente si risolve, palesemente, in una sostanziale e, in sede di legittimità, non consentita richiesta di riesame del merito della controversia, in parte qua, attraverso una nuova valutazione dei materiali probatori, in particolare della consulenza tecnica d’ufficio, diversa da quella che la Corte di merito ha operato nell’esercizio della discrezionalità a lei riservata, dandone motivazione specifica ed in sè coerente, come innanzi riassunta, in narrativa.

Col secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1122 e 1102 c.c., nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto, il ricorrente si duole che la Corte di merito non abbia ritenuto che la trasformazione del balcone in veranda riduceva la luminosità del vano-scala condominiale, che invece era ridotta, come evidenziato dal primo Giudice, dal consulente tecnico di parte e dallo stesso consulente tecnico d’ufficio.

In definitiva, sostiene il ricorrente, la motivazione “resa dalla Corte di merito risulta inaccettabilmente carente per il travisamento fra la espressione non apprezzabile ad occhio nudo, usata dal CTU, e la parola apprezzabile, che nella nostra tradizione si lega con la sensibilità del pregiudizio che la modifica apportata dal singolo condomino non deve arrecare alle parti comuni”.

Il motivo non ha pregio per ragione del tutto analoga a quella esposta con riguardo al primo motivo, sostanziandosi la doglianza in una inammissibile richiesta di riesame del merito della controversia, in parte qua, che la Corte di merito, diversamente da quanto dedotto, risulta avere risolto, correttamente, dandone adeguata motivazione, come innanzi riassunta, in narrativa, nello ambito di un accertamento di fatto a lei demandato ed in applicazione del principio enunciato in materia dalla Suprema Corte, secondo cui si incorre nel divieto dell’art. 1122 c.c., solo nel caso di opere che elidono o riducono in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune (v. Cass. n. 1076/05 e n. 1947/89).

Sul ricorso incidentale del P..

Con unico mezzo, senza esporre altro, il ricorrente sostiene che “priva di valida motivazione appare la statuizione, con riferimento alla natura ed oggetto della causa, sulla compensazione delle spese del giudizio che devono invece essere poste a carico della parte soccombente”.

Il motivo non ha pregio.

Evidente, infatti, è la genericità della doglianza, peraltro contraria al principio enunciato in materia dalla Suprema Corte, secondo cui la compensazione delle spese processuali è espressione di un potere discrezionale del Giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità quando giustificato in modo illogico e contraddittorio (v. ex plurimis Cass. n. 8623/05 e n. 17424/03), situazione – questa – neppure prospettata dal ricorrente e non sussistente, per quanto la Corte di merito ha logicamente argomentato la decisione sul punto, con riferimento esplicito alla natura ed all’oggetto della causa.

Conclusivamente, quindi, per le ragioni esposte, i ricorsi devono essere rigettati e le spese del giudizio di Cassazione sono compensate, per intero, in ragione della reciproca soccombenza delle parti, del Condominio di Via (OMISSIS) e di P.D. M. nulla dovendosi invece disporre con riguardo all’intimata M.M., che non ha svolto difese.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensa le spese del giudizio di Cassazione.


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