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Lo sai che? Come cancellare l’ipoteca dopo il mutuo o il finanziamento

Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2015

Pagamento integrale o parziale del prestito bancario e cancellazione o riduzione dell’ipoteca: procedimento, documentazione, formalità.

La cancellazione dell’ipoteca può avvenire per volontà delle parti o per sentenza e anche automaticamente. Può essere totale o parziale (ossia con riduzione dell’ipoteca sull’immobile concesso in garanzia), ma la procedura è identica.

Cancellazione di ipoteca dopo il mutuo

Per le ipoteche a garanzia di mutui e finanziamenti che siano stati estinti (anche con pagamento anticipato) si ha la cosiddetta cancellazione automatica. Il mutuo o il finanziamento però deve essere:
– fondiario e non fondiario;
– concesso da una banca, da un altro intermediario finanziario od un ente di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti (non quindi da persona fisica);
– stipulato o accollato a seguito di frazionamento (ad esempio quelli stipulati dal costruttore con la banca e poi assegnati quota parte agli acquirenti di immobili in costruzione).
Anche in mancanza di estinzione del mutuo o del finanziamento la cancellazione automatica si applica altresì alle ipoteche iscritte da oltre 20 anni che non siano state rinnovate.

Estinta l’obbligazione, l’ipoteca iscritta a garanzia dello stesso non produce più effetti: ciò significa che non ha alcun valore e non funge da garanzia per il creditore, anche se formalmente continua a risultare nei registri immobiliari. Dunque, in realtà, non c’è alcun rischio per il debitore nel caso in cui l’immobile continui a risultare formalmente ipotecato. In ogni caso, per fare in modo che l’immobile risulti libero anche formalmente da ipoteche e da annotazioni è necessario procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
 

La procedura per cancellare l’ipoteca

Nel momento in cui il debitore ha pagato interamente la somma prestatagli dalla banca, il mutuo si estingue e la banca avvia la procedura per la cancellazione automatica dell’ipoteca, salvo che, in presenza di un giustificato motivo, abbia interesse a far sì che l’ipoteca non venga cancellata.
Se la banca non ha interesse a mantenere la garanzia ipotecaria deve:
– rilasciare al debitore la quietanza attestante la data di estinzione del mutuo;
– entro 30 giorni da tale data trasmettere all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio ove è iscritta l’ipoteca la comunicazione di estinzione del mutuo con le modalità specificate nel paragrafo successivo, avvisandone contemporaneamente il debitore.

Se la banca non effettua la comunicazione, non è prevista alcuna sanzione specifica. Resta ferma la possibilità per il debitore di agire per la responsabilità civile del mutuante, per eventuali danni derivanti dal ritardo nella cancellazione dell’ipoteca. Dal 1° gennaio 2015 la comunicazione di estinzione deve essere sottoscritta con firma digitale e trasmessa telematicamente;

– decorso il termine di 30 giorni il direttore dei registri immobiliari, se non riceve alcuna dichiarazione ostativa da parte del creditore, accertata la presenza della comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di estinzione.
 

Tale disciplina si mostra alternativa rispetto a quella di cancellazione per volontà delle parti che pertanto potrà continuare ad essere utilizzata.
 

Il giustificato motivo

Nonostante l’avvenuta estinzione del mutuo da parte del debitore, se ricorre giustificato motivo, il creditore (cioè la banca) può mantenere la garanzia ipotecaria: a tale scopo, entro 30 giorni dalla data di estinzione del mutuo, comunica, secondo le regole previste per la rinnovazione, sia all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio sia allo stesso debitore che l’ipoteca permane. L’Ufficio, entro il giorno successivo al ricevimento della comunicazione, procede all’annotazione a margine dell’iscrizione ipotecaria e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione che l’ipoteca permane.

La banca deve indicare le ragioni della richiesta di permanenza dell’ipoteca. Ecco qualche esempio di giustificato motivo:
– fondato timore di azione revocatoria nei confronti del pagamento estintivo del mutuo;
– pagamento con surrogazione (ad esempio da parte del fideiussore): si estingue l’obbligazione garantita, ma non l’ipoteca;
– pagamenti affetti da nullità;
– estinzioni avvenute per errore, di fatto o di diritto ovvero per dolo o violenza;
– estinzione del debito per novazione con permanenza della garanzia ipotecaria;
– imputazioni erronee dei pagamenti.

 

Cancellazione dell’ipoteca per volontà delle parti

Alle parti è sempre concesso, tramite accordo, di cancellare in qualsiasi momento l’ipoteca precedentemente iscritta su un immobile. In tal caso il soggetto interessato ad ottenere la cancellazione dell’ipoteca (di norma il proprietario del bene) deve ottenere innanzitutto il consenso alla cancellazione da parte del creditore ipotecario.

L’atto con cui il creditore acconsente alla cancellazione dell’ipoteca è effettuato presso un notaio (con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata), che, successivamente, procederà alla cancellazione dell’iscrizione presso la competente Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio inviando a mezzo modello unico informatico (MUI) la copia digitale dell’atto e la relativa nota di annotamento.

Nel caso di ipoteca a garanzia di mutui bancari l’atto di consenso ha un costo che è indicato nel contratto di mutuo sottoscritto al tempo in cui si è chiesto il prestito.

Per ordine del giudice

La cancellazione può avvenire anche con sentenza (si pensi al giudice che dichiara nullo il pignoramento della banca e revoca quindi l’ipoteca). In tal caso il conservatore dei registri immobiliari deve eseguire la cancellazione ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo dell’autorità competente.

È necessario presentare la copia autentica della sentenza o del provvedimento giudiziario: il direttore dei registri immobiliari provvede alla cancellazione in margine all’iscrizione ipotecaria, indicando il titolo che la consente o la ordina, la data in cui si esegue e apponendo la sua sottoscrizione.
Se il direttore dei registri immobiliari rifiuta la cancellazione, il richiedente può proporre reclamo al tribunale.

note

Autore immagine: 123rf com


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