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Lo sai che? Locazione, i lavori alla casa non evitano il pagamento del canone

Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2015

Morosità nel pagamento dell’affitto: l’inquilino non può compensare il proprio debito con il credito per lavori eseguiti nell’appartamento.

Una scena che si ripete: l’immobile dato in affitto presenta dei problemi che necessitano di interventi manutentivi, interventi che l’inquilino sollecita più volte al proprietario, ma che quest’ultimo fa finta di non sentire, tanto da costringere il primo a far da sé anticipando le spese. Dal canto suo, l’inquilino è anche debitore di una serie di canoni mai corrisposti, tanto da vedersi notificata un’intimazione di sfratto. Come si risolve il problema? Può l’inquilino compensare il proprio debito con il credito che vanta verso il locatore per il costo dei lavori di manutenzione? La risposta è, in linea di massima, no. Salvo alcune eccezioni, come ricorda il tribunale di Frosinone con una recente sentenza [1].

L’obbligazione del conduttore, ossia quella del pagamento del canone di affitto, viaggia su un binario parallelo e separato da quella del padrone di casa, ossia quella di garantire all’inquilino un posto salubre e in buono stato di manutenzione, eventualmente rimborsandogli le spese anticipate. Sicché l’inadempimento dell’uno non giustifica il venir meno dell’altro ai propri impegni. Insomma, solo un accordo espresso (e possibilmente scritto) tra le parti potrebbe consentire la compensazione del debito con il relativo credito. In mancanza, però, l’inquilino non può difendersi dalla causa di sfratto opponendo in compensazione il proprio credito.

C’è un solo caso in cui tale regola non opera ed è quello – estremo – in cui il vizio dell’immobile sia stato talmente grave da rendere del tutto inservibile detto immobile. Non è il caso delle macchie di umidità, ma sarà quello dell’allagamento del locale; non è il caso della porta che non funzioni correttamente, ma quello della porta che non si chiuda affatto.

Come già, in passato, ha ricordato la Cassazione [2], il conduttore non può astenersi dal versare il canone, oppure ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, anche quando ricollegabile a colpa del locatore. Infatti, la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

Si vuol così evitare che l’inquilino possa strumentalmente utilizzare pretestuose scuse per evitare di pagare il canone di affitto, sostenendo di aver subìto danni poi difficilmente dimostrabili o, comunque, la cui liquidazione non deve essere rimessa al suo arbitrio, ma unicamente alla valutazione prudente del giudice.

note

[1] Trib. Frosinone sent. n. 546 del 12.06.2015.

[2] Cass. sent. n. 24799/2008.

Autore immagine: 123rf com

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI FROSINONE

Il giudice, dott.ssa Carlomusto ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 2064 nel Registro Generale dell’anno 2014,vertente

TRA

OF. S.r.l.

in persona del l.r.p.t. elettivamente domiciliato in Frosinone, v. (…) presso lo studio dell’Avv.to D.Ce. che lo rappresenta e difende per procura a margine della citazione introduttiva.

INTIMANTE

E

VI.SP.

elettivamente domiciliato in Ceccano, p.zza (…), presso lo studio dell’avv. Ba.Ba. che lo rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione.

INTIMATO
OGGETTO: Risoluzione di contratto di locazione SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione depositata il 23.05.2014, la Of. S.r.l. intimava lo sfratto per la morosità al sig. Vi.Sp., esponendo di avergli concesso in locazione,ad uso autocarrozzeria, un capannone con area di servizio, sito in Frosinone, meglio individuato nel contratto del 21.05.2012, al canone annuo di Euro 11.988,00 oltre Iva, e che il conduttore era moroso da marzo 2013 per il complessivo importo di Euro 17.323,80. Nel corso della prima udienza si costituiva l’intimato Vi.Sp. che contestava la dedotta morosità, eccependo di aver sollecitato la locatrice a bonificare l’area circostante il capannone, poiché ricoperta da vegetazione selvatica, detriti e materiali vari; di aver eseguito personalmente tali operazioni di bonifica con l’assenso della locatrice e di aver anche installato un cancello elettrico, per la complessiva spesa di Euro 20.000,00; di aver, poi, concordato con la locatrice la compensazione di tale credito con le somme dovute a titolo di canone di locazione. Il GU emetteva ordinanza di rilascio e disponeva la modificazione del rito ai sensi degli artt. 4426, 447 bis c.p.c. e dichiarava la domanda di merito improcedibile ai sensi dell’art. 5 comma 1 del D.Lgs. n. 28/2010, come modificato dalla L. n. 98/2013, conn. 98/2013, con fissazione del termine per introdurre il procedimento di mediazione.

Successivamente documentato l’esito negativo della mediazione,solo la locatrice depositava memoria integrativa, nella quale dava atto dell’intervenuto rilascio dell’immobile locato in data 03.11.2014.

All’odierna udienza, udita la discussione, la causa viene decisa, con lettura del dispositivo e motivazione di seguito espressa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda proposta dalla società locatrice appare fondata e meritevole di accoglimento: risulta depositata in atti copia del contratto di locazione, con attestazione di regolare registrazione. L’intimante ha lamentato una consistente morosità del conduttore a partire dal marzo 2013 sino ad aprile 2014, per complessivi Euro 17.323,90, cui vanno aggiunte le mensilità scadute in corso di causa, sino all’esecuzione dell’ordinanza di rilascio (novembre 2014).

Il conduttore non ha contestato l’entità della morosità intimata, ma ha eccepito di aver concordato con la locatrice la compensazione di tale debito con un proprio debito derivante da lavori eseguiti nell’area circostante l’immobile locato.

L’assunto è rimasto totalmente privo di riscontro,sia in relazione ad dedotto patto che in ordine all’effettiva necessità delle opere indicate in comparsa ed in ordine agli esborsi derivatine. E’, comunque, orientamento giurisprudenziale costante che “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, anche quando ricollegabile a fatto del locatore; la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.” (ex multis Cass. 10 gennaio 2008 n. 261, Cass. 8 ottobre 2008 n. 24799).

La domanda proposta dalla società locatrice appare,dunque, fondata e meritevole di accoglimento e conseguentemente va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione in oggetto e confermata l’ordinanza di rilascio del 16.06.2014.

Il sig. Vi.Sp. va, inoltre, condannato al pagamento dei canoni non pagati fino al rilascio per complessivi Euro 24.816,42,con interessi dal 20.02.2014 sulla somma di Euro 14.826,26, dalla domanda al saldo sul restante importo intimato, e dalle rispettive scadenze mensili per le mensilità scadute successivamente.

Tale diversa decorrenza degli interessi trova giustificazione nel rilievo che, i debiti per canoni di locazione di immobili urbani producono, in caso di ritardo nell’adempimento delle obbligazioni, interessi moratori soltanto dalla costituzione in mora del conduttore, a norma dell’art. 1282, 2 comma, c.c. (cfr. Cass. 06-03-1998, n. 2476).

Le spese di lite, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza. P.Q.M.

Il Tribunale di Frosinone,in composizione monocratica,definitivamente pronunciando,ogni contraria istanza disattesa,così decide:

– dichiara risolto il contratto di locazione del 21.05.2012, intercorso tra a Of. S.r.l. e Vi.Sp., relativo all’immobile in Frosinone, (…), come meglio individuato nel citato contratto e conferma l’ordinanza di rilascio in atti;

– condanna Vi.Sp. al pagamento in favore di Of. S.r.l. della somma di Euro 24.816,42, con interessi dal 20.02.2014 sulla somma di Euro 14.826,26, dalla domanda al saldo sul restante importo intimato, e dalle rispettive scadenze mensili sulle mensilità scadute successivamente, sino al saldo definitivo;

– condanna, altresì, l’intimato al pagamento delle spese processuali in favore della società intimante che liquida in complessivi Euro 3.000,00, di cui Euro 250,00 per spese, ed Euro 2.750,00 per compenso, oltre rimborso forfetario, Iva e Cap.

Così deciso in Frosinone il 12 giugno 2015. Depositata in Cancelleria il 12 giugno 2015.


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