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Distanza minima tra costruzioni: funzionamento e misura

28 dicembre 2015


Distanza minima tra costruzioni: funzionamento e misura

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 dicembre 2015



Distanze minime, confini, condominio: cosa si intende per costruzione, quali sono le distanze da rispettare, come si misura la distanza, che succede in caso di mancato rispetto delle distanze minime.

Chi vuole costruire su un proprio fondo confinante con un fondo altrui edificato deve rispettare la normativa sulle distanze. Tale normativa è disciplinata dalla legge, dai regolamenti locali e, in parte, dagli accordi tra i privati. Lo scopo è quello di creare spazi angusti che possono compromettere sia l’igiene che la sicurezza delle persone, ma anche il diritto alla privacy e all’aria. Si tenga poi conto che i limiti non riguardano solo le costruzioni in senso orizzontale (l’una di fronte all’altra), ma anche in senso verticale (si pensi al condomino che costruisce una tettoia a ridosso della finestra del vicino del piano di sopra, senza rispettare la distanza minima).

La violazione delle norme sulle distanze minime implica che la costruzione effettuata a una distanza inferiore a quella indicata dalla legge deve essere arretrata o demolita, salvo il diritto al risarcimento del danno se dimostrato a favore di chi è stato leso.

La disciplina sulle distanze si applica a chi edifica per secondo, ossia chi edifica sul proprio terreno quando sul terreno confinante esiste già una costruzione. Chi edifica per primo infatti non è obbligato a rispettare alcuna distanza se il fondo confinante non è edificato (è quello che si definisce criterio di prevenzione).

Cosa s’intende per costruzione

La prima cosa da fare per stabilire se si applica o meno la disciplina delle distanze minime è verificare se si è in presenza di costruzioni alle quali si applicano tali norme. In particolare, secondo la giurisprudenza, l’opera si considera una costruzione quando è:

– stabile;

– immobilizzata rispetto al suolo;

– elevata dal suolo.

Una costruzione è stabile e immobilizzata anche quando non ha una propria individualità e autonomia in quanto costituisce un semplice accessorio del fabbricato, ossia anche quando è solo appoggiato, incorporato o collegato in modo fisso ad un corpo di fabbricato preesistente indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione.

Non si considerano tali le opere che hanno funzione meramente decorativa, ornamentale, di rifinitura.

Per esempio, si considerano costruzioni la veranda, la tettoia, la pensilina costruita su terrazzo con materiali metallici, le scale esterne in muratura, il ballatoio, il chiosco annesso all’impianto di distribuzione del carburante, il fienile, il magazzino o pollaio, la terrazza e corpo avanzato (cosiddetti aggettanti), la tettoia. Non lo sono le mensole e i cornicioni. Non si considerano costruzioni neanche le opere completamente interrate quali piscine, parcheggi interrati e le cantine; le opere che hanno una modesta elevazione dal suolo, come i campi da tennis.

Quali sono le distanze da rispettare?

In base al codice civile [1], le costruzioni su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute ad una distanza non minore di 3 metri le une dalle altre.

Tuttavia, i regolamenti locali (es. piani regolatori, regolamenti edilizi comunali) possono prevedere una distanza maggiore.

Nonostante il codice civile si riferisca espressamente alla distanza tra le costruzioni è costantemente utilizzato nelle norme dei regolamenti locali anche il criterio della distanza dal confine. I due diversi criteri sono soliti concorrere anche all’interno dello stesso piano regolatore. Il che rende di fatto inapplicabile, in presenza di un fondo non edificato, il criterio della prevenzione suvvisto.

Come si misura la distanza?

La distanza minima tra le costruzioni si misura in modo lineare proiettando sul piano su cui giace la linea di confine la parte più sporgente della costruzione.

Per verificare il rispetto delle distanze, si considerano non significative quelle sporgenze estreme della costruzione che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità (come mensole, cornicioni, grondaie e simili).

Al contrario, si considerano sporgenze significative le parti dell’edificio (quali scale, terrazze, balconi e corpi avanzati) che, anche se non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinati a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato.

Che succede in caso di mancato rispetto delle distanze?

Chi ha subito la violazione del proprio diritto per l’illegittima costruzione del vicino può chiedere il cosiddetto ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, ossia l’arretramento o la demolizione dell’opera costruita in violazione delle distanze minime.
Una volta richiesta la riduzione in pristino, però, il proprietario non potrà più richiedere il risarcimento danni, se non per i danni causati dall’opera illegittima prima della sua demolizione o del suo arretramento.

note

[1] Art. 873 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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1 Commento

  1. la veranda costruita tra lo spazio che divide due villette deve rispettare sempre la distanza di 5 metri ? dal confine

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