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Lo sai che? Spese di condominio dopo l’assegnazione della casa: chi le paga?

Lo sai che? Pubblicato il 29 dicembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 29 dicembre 2015

Separazione e divorzio: assegnazione della casa coniugale e pagamento degli oneri condominiali.

Chi paga le spese di condominio se i coniugi si separano e l’immobile viene assegnato a uno dei due?

In tale caso, è necessario distinguere se il coniuge:
a) è proprietario dell’immobile: a lui competono tutte le spese secondo la regola generale, che pone a carico del condomino tutte le spese secondo le ripartizioni legali;
b) è solo assegnatario dell’immobile, ma non proprietario (il giudice della separazione o del divorzio, cioè, gli ha concesso di continuare a vivere dentro l’immobile familiare perché a lui sono stati affidati anche i figli): deve versare le quote per spese ordinarie e quelle di uso e godimento dei beni comuni, mentre le spese straordinarie che riguardano la conservazione dei beni sono a carico del proprietario.

In buona sostanza, tutte le spese di manutenzione ordinaria e le utenze sono a carico del coniuge non proprietario dell’immobile; la manutenzione straordinaria è invece a carico del proprietario dell’immobile.

Infatti, quando la sentenza di separazione assegna in godimento gratuito l’abitazione al coniuge non proprietario, sottraendola al coniuge proprietario, non intende implicitamente porre a carico di quest’ultimo anche le spese condominiali relative al godimento, salvo lo preveda espressamente.

Come affermato dalla Cassazione [1], in tema di separazione personale, l’assegnazione della casa coniugale esonera l’assegnatario esclusivamente dal pagamento del canone, cui altrimenti sarebbe tenuto nei confronti del proprietario esclusivo (o, “in parte qua”, del comproprietario) dell’immobile assegnato. Pertanto, qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l’abitazione di proprietà dell’altro, la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all’uso dell’abitazione medesima (per la quale, appunto, non deve versarsi corrispettivo), ma non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’abitazione familiare); pertanto simili spese – in mancanza di un provvedimento espresso che ne accolli l’onere al coniuge proprietario – sono a carico del coniuge assegnatario della casa.

Modalità di pagamento

Il pagamento del contributo relativo alle spese può essere effettuato secondo le modalità prese in accordo con l’amministratore, quali ad esempio:

– pagamento mediante assegno, nelle mani dell’amministratore;

– bonifico bancario, sul conto corrente del condominio;

– utilizzo di MAV predisposti ed inviati a cura dell’amministratore;

– soldi contanti, purché la somma non ecceda il limite massimo consentito per i pagamenti in contanti, come previsto dalla legge.

Tutte le somme devono sempre confluire e transitare sul conto corrente condominiale.

Ogni condòmino ha il diritto di ottenere dall’amministratore una attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali. La norma dovrebbe autorizzare a chiedere solo l’attestazione relativa alla propria situazione, e non anche a quella di tutti gli altri condòmini.

note

[1] Cass. sent. n. 18476/2005.

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Cass. sent. n. 18476/2005

LA CORTE DI CASSAZIONE

SENTENZA

Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 21.11.1996, Francesco Borruso conveniva davanti al Pretore di Roma Elena Merlini, chiedendone la condanna al pagamento della somma di lire 43.162.480, corrispondente a quanto da esso attore anticipato, negli anni compresi tra il 1991 ed il 1996, a titolo di spese condominiali e di riscaldamento, di ICI e di tassa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani relative alla casa familiare sita nel locale Comune, in Via Pierluigi da Palestrina n. 55.
Assumeva il Borruso che detto appartamento, di sua proprietà, era stato inizialmente assegnato, nel febbraio del 1991, in sede di provvedimenti presidenziali per la separazione dei coniugi, alla moglie convenuta, laddove, successivamente, l’immobile era rimasto nella disponibilità della moglie medesima, la quale non aveva provveduto ad effettuare i pagamenti di sua competenza, pur dopo che l’alloggio, con sentenza del Tribunale di Roma in data 1.7.1994, era stato assegnato ad esso istante.
Si costituiva in giudizio la Merlini, eccependo pregiudizialmente l’incompetenza per materia del Pretore e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda.
Il Giudice adito, con sentenza del 5.2.1999, ritenuta la propria competenza, condannava la convenuta a pagare all’attore la somma pretesa da quest’ultimo, oltre gli interessi legali dalla domanda, compensando integralmente le spese di lite.
Avverso la decisione, interponeva appello la Merlini.
Resisteva nel grado il Borruso, chiedendoli rigetto del gravame e spiegando, a sua volta, impugnazione incidentale nei riguardi della pronuncia di compensazione delle spese di prima istanza.
La Corte territoriale di Roma, con sentenza del 25.5/12.6.2001, in parziale accoglimento dell’appello principale, condannava la Merlini al pagamento della minor somma di lire 35.295.920, oltre gli accessori, confermando nel resto la decisione impugnata.
Assumeva, in particolare, detta Corte:
a) che dovesse venire preliminarmente disattesa l’eccezione di incompetenza del Pretore, ribadita dalla stessa Merlini, non potendo nella specie invocarsi una competenza funzionale del giudice delle questioni attinenti alla separazione, dal momento che il petitum del Borruso era volto a conseguire il pagamento di somme da lui corrisposte nel periodo 1991/1996 e delle quali egli assumeva di essere creditore nei confronti della Merlini, onde la relativa controversia risultava solo occasionalmente connessa con la causa di separazione personale che lo opponeva alla consorte;
b) che fossero, invece, parzialmente condivisibili le censure mosse dalla Merlini circa gli oneri di natura economica posti a suo carico dal Pretore e correlati all’assegnazione della casa familiare, dovendo la decisione del primo Giudice essere riformata limitatamente al pagamento dell’ICI, la quale grava sul proprietario dell’immobile, o sul titolare di altro diritto reale sopra di esso, laddove il diritto del coniuge assegnatario della casa anzidetta, ove questa sia di proprietà dell’altro, non ha natura reale, ma consiste in un diritto personale di godimento.
Avverso tale sentenza, ricorre per Cassazione la Merlini, deducendo un solo, complesso motivo di gravame, al quale resiste il Borruso con controricorso illustrato da memoria.

Motivi della decisione
Deve, innanzi tutto, essere disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dal controricorrente in relazione alla pretesa decadenza della parte avversa dal diritto di impugnazione, ex art. 327 c.p.c, sul rilievo che, essendo la sentenza della Corte territoriale stata resa pubblica mediante deposito in cancelleria avvenuto il 12 giugno 2001, detto ricorso, in difetto di notifica della sentenza medesima, doveva venire proposto entro e non oltre la data del 27 luglio 2002, mentre lo stesso risulta notificato solamente in data 29 luglio 2002.
Al riguardo, si osserva che il termine “lungo” per impugnare, di cui all’art. 327, primo comma, c.p.c, è della durata di “un anno dalla pubblicazione della sentenza”, così da giungere a scadenza, nella specie, il “12 giugno 2002” (ovvero, ai sensi del combinato disposto degli artt. 155, secondo comma, c.p.c. e 2963, primo e quarto comma, c.c, nel mese e nel giorno corrispondenti al mese ed al giorno, iniziali, di pubblicazione della sentenza impugnata), laddove, però, il termine anzidetto, computando la sospensione nel periodo feriale, la quale è di giorni “quarantasei” (e non quarantacinque) a norma dell’art. 1, primo comma, della legge 7 ottobre 1969, n. 742 (“dal 1 agosto al 15 settembre di ciascun anno”), deve intendersi pervenuto a maturazione il “28 luglio 2002” (dietro aggiunta di quarantasei giorni alla data del 12 giugno 2002), ovvero, essendo il 28 luglio 2002 giorno festivo, esattamente il “29 luglio 2002” (art. 155, ultimo comma, c.p.c.), sotto la data, cioè, in cui il ricorso è stato appunto, del tutto tempestivamente, notificato.
Con l’unico motivo di impugnazione, lamenta la ricorrente violazione e falsa applicazione dell’art. 156 c.c. e degli artt. 708 e 710 c.p.c., attinenti alla natura giuridica dei provvedimenti presidenziali temporanei ed urgenti in materia di separazione coniugale, in relazione all’art. 360, nn. 2, 3 e 5, c.p.c, nonché omessa motivazione circa punti decisivi della controversia prospettati dalle parti, deducendo:
a) che la Corte romana ha omesso ogni e qualsiasi motivazione in ordine alla eccepita incompetenza del Pretore adito, riportandosi a quanto deciso in proposito dal primo Giudice e ritenendo che il petitum del Borruso era volto a conseguire il pagamento delle somme da lui corrisposte e di cui assumeva essere creditore, onde la controversia è solo occasionalmente connessa con la causa di separazione che l’opponeva alla consorte;
b) che il nostro ordinamento prevede, prescrive ed impone particolari procedure riservate alla valutazione globale del Giudice delle separazioni, anche per quanto attiene alla modifica di quei provvedimenti;
c) che, nulla avendo precisato il Presidente del Tribunale, in sede di comparizione dei coniugi là dove ha assegnato ad uno di essi la casa familiare, circa le spese condominiali e le tasse ed imposte relative, non possono queste essere poste da altro Giudice, non competente per materia, a carico del coniuge che verrebbe così a subire svantaggio con un onere diverso da quello posto dal Presidente medesimo nell’ambito del giudizio di separazione;
d) che non v’è dubbio che i doveri tutti relativi agli oneri afferenti l’appartamento di proprietà del Borruso debbano continuare a rimanere in capo a lui;
e) che trattasi, quindi, di questioni rientranti nella disciplina della materia e delle funzioni espressamente previste dagli artt. 708 e 710 c.p.c., ovvero sottratte all’esame del Pretore e, quindi, sotto il profilo procedurale, soggette ad un iter diverso dal normale giudizio di cognizione;
f) che il diritto personale di godimento a favore del coniuge non può trasformarsi in un onere o in una sanzione economica per il beneficiario del diritto che lo vedrebbe altrimenti gravato non da un fatto imprevedibile, ma da un fatto previsto e prevedibile da parte del Presidente del Tribunale, il quale, se avesse ritenuto di modificare la situazione preesistente e, quindi, di porre le spese condominiali a carico dell’assegnataria, lo avrebbe espressamente detto;
g) che tra gli oneri condominiali vi sono anche voci, quali quella del portiere e quella relativa alle spese di assicurazione dell’immobile, che non possono non essere a carico del proprietario.
Il motivo non è fondato.
Per quanto attiene, in primo luogo, alla “reiterata eccezione di incompetenza del Pretore adito”, sollevata dalla Merlini ancora in sede di appello, si osserva come la Corte territoriale, dopo avere riportato che, secondo l’appellante, il Borruso “aveva due strade da percorrere: la prima era quella di chiedere in Corte d’Appello, innanzi alla quale pendeva il giudizio di separazione…, quanto ha chiesto al Pretore, od avvalersi della procedura di cui all’art. 710 C.P.C.”, abbia, quindi, affermato, richiamando quanto già evidenziato dal medesimo Pretore, che “la domanda del Borruso era finalizzata ad ottenere il rimborso di spese condominiali, tasse ed imposte, relative all’immobile di sua proprietà, provvisoriamente assegnato, in sede di separazione coniugale, alla Merlini. Il petitum del Borruso era, dunque, volto a conseguire il pagamento di somme da lui corrisposte nel periodo 1991/1996 e di cui assumeva essere creditore nei confronti della Merlini: la relativa controversia è, quindi, solo occasionalmente connessa con la causa di separazione personale che lo opponeva alla consorte”.
Una simile, esauriente motivazione, lungi dall’incorrere nel vizio di omissione denunciato dalla ricorrente, si palesa altresì del tutto condivisibile e va, pertanto, esente dalle censure dedotte dalla stessa ricorrente, dovendo in questa sede ribadirsi che, là dove, come nella specie, un coniuge, facendo espresso riferimento e richiamo al provvedimento temporaneo ed urgente di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge, adottato nella sede presidenziale del giudizio per separazione personale, richieda il rimborso di quanto da lui spontaneamente e consapevolmente corrisposto a titolo di spese condominiali e di riscaldamento, nonché a titolo di imposte e tasse, la domanda che così viene proposta mira ad esercitare un diritto che in detta situazione trova il suo presupposto, onde si è al di fuori dell’ambito del giudizio principale di separazione ex artt. 706 e seguenti c.p.c. o del giudizio per la modifica delle conseguenti statuizioni ex art. 710 c.p.c., considerato che siffatta domanda non presenta dirette connessioni od interferenze su quelle statuizioni ed attiene, piuttosto, alla sorte degli oneri sopra indicati, così che, pur trattandosi di abitazione familiare di coniugi in regime di separazione, la competenza del giudice determinata secondo le regole comuni non trova deroga in favore del giudice competente per la separazione o del giudice competente per la modifica dei relativi provvedimenti.
Quanto, poi, alle doglianze espresse dall’appellante circa “i nuovi notevoli oneri di carattere economico”, posti a suo carico dalla sentenza del Pretore e correlati all’assegnazione della casa coniugale, si osserva che la Corte territoriale del tutto correttamente le ha ritenute solo parzialmente condivisibili, riformando tale sentenza limitatamente al pagamento dell’ICI e ritenendo che quest’ultima imposta, contrariamente a quanto affermato dal primo Giudice, spetti al proprietario dell’immobile, ovvero al titolare di altro diritto reale, onde la conclusione, accolta dalla Corte medesima, secondo cui la Merlini, non essendo titolare di diritti reali sopra l’abitazione familiare, di proprietà del Borruso, non può essere considerata soggetto passivo di imposta per il pagamento anzidetto, gravante invece sullo stesso Borruso.
Al riguardo, giova notare che, in tema di separazione personale, l’assegnazione della casa coniugale esonera l’assegnatario esclusivamente dal pagamento del canone, cui altrimenti sarebbe tenuto nei confronti del proprietario esclusivo o (in parte qua) del comproprietario dell’immobile assegnato, onde, qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l’abitazione di proprietà dell’altro, la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all’uso dell’abitazione medesima (per la quale, appunto, non deve versarsi corrispettivo), ma non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’abitazione familiare), onde simili spese vanno legittimamente poste a carico del coniuge assegnatario (Cass. 3 giugno 1994, n. 5374).
Né, del resto, varrebbe argomentare nel senso che, nulla avendo il Presidente del Tribunale, in sede di adozione dei provvedimenti temporanei ed urgenti, precisato in ordine alle spese condominiali ed alle tasse ed imposte relative, non possono queste essere poste da altro Giudice, non competente per materia, a carico del coniuge che verrebbe a subire svantaggio con un onere diverso da quello fissato in tale sede.
Al riguardo, conviene notare che questa Corte, sul rilievo che il diritto riconosciuto al coniuge non titolare di un diritto di proprietà o di godimento sulla casa coniugale, attraverso il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa medesima in sede di separazione (o di divorzio), riveste natura di diritto personale di godimento e non di diritto reale (essendo i modi di costituzione di questi ultimi tassativamente ed espressamente previsti dalla legge e non rientrando tra essi un provvedimento del genere: Cass. 22 novembre 1993, n. 11508; Cass. 18 agosto 1997, n. 7680; Cass. 8 aprile 2003, n. 5455), ha riconosciuto la possibilità che, in tema di separazione personale dei coniugi (o di divorzio), il giudice del merito disponga, a carico del coniuge obbligato al versamento dell’assegno per l’altro coniuge, o del contributo per il mantenimento della prole, altresì il pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori relativi alla casa familiare (Cass. 19 marzo 1991, n. 2932; Cass. 30 luglio 1997, n. 7127), restando così confermato il criterio, di segno opposto, secondo cui è l’accollo di tali spese a quello tra i coniugi il quale “non” risulti assegnatario dell’abitazione a postulare semmai l’intervento di un provvedimento espresso e che, al contrario, quindi, la mancanza di un simile provvedimento (come nella specie) implica l’accollo delle spese medesime al coniuge assegnatario.
Per quanto attiene, da ultimo, al fatto che, tra gli oneri condominiali, vi siano anche voci, del genere di quella relativa alle spese di portierato nonché di quella relativa alle spese di assicurazione dell’immobile, le quali, secondo l’assunto della ricorrente, non possono non essere a carico del proprietario, si osserva che la relativa prospettazione, ove pure non sia da considerare attinente ad una questione sollevata per la prima volta in sede di legittimità e, perciò, inammissibile, secondo quanto pure induce a presumere la circostanza stessa che la Corte territoriale non ne ha fatto parola nell’impugnata sentenza e che la medesima ricorrente non ha censurato quest’ultima sotto il profilo (quanto meno) dell’omessa motivazione, si palesa, comunque, per nulla specifica, non avendo detta ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso, provveduto ad indicare analiticamente, riportandone semmai testualmente il contenuto, le risultanze di causa dalle quali sia dato di ricavare l’effettiva presenza e la concreta misura, tra gli oneri condominiali in questione, anche delle voci sopra indicate, così da porre la Suprema Corte nelle condizioni di apprezzare la fondatezza della doglianza in argomento.
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
La sorte delle spese del giudizio di Cassazione segue il disposto dell’art. 385, primo comma, c.p.c., liquidandosi dette spese in complessivi euro 2.100,00, di cui euro 2.000,00 per onorario, oltre le spese generali (nella misura forfettaria del 12,50% sull’importo dell’onorario medesimo) e gli accessori (I.V.A. e Cassa Previdenza Avvocati) dovuti per legge.

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso in favore del controricorrente delle spese del giudizio di Cassazione, liquidate in complessivi euro 2.100,00, di cui euro 2.000,00 per onorario, oltre le spese generali e gli accessori dovuti per legge.

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