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Come si estingue l’ipoteca sulla casa

29 dicembre 2015


Come si estingue l’ipoteca sulla casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 dicembre 2015



L’acquisto di una casa, mediante somme di denaro ottenute da mutuo bancario, può comportare l’attivazione di apposite forme di garanzia che tutelano il creditore da un eventuale inadempimento, le quali, al verificarsi di determinate situazioni, si estinguono.

 

L’ipoteca[1] è una particolare garanzia che scaturisce da un accordo tra le parti, da una disposizione di legge o da un provvedimento giudiziario, applicata a beni immobili, o beni mobili registrati, quali ad esempio autoveicoli o imbarcazioni, che funge da tutela di un credito. Ad esempio, se il debitore sottoponesse una casa ad ipoteca come garanzia di adempimento nei confronti del creditore, qualora non riuscisse ad adempiere alla propria obbligazione, il bene ipotecato, posto in vendita, andrebbe a soddisfarlo.

Il bene soggetto ad ipoteca, seppur sottoposto a tale garanzia, non esce dal possesso del titolare, rimanendo nella sua disponibilità, in altre parole, la casa ipotecata risulta di proprietà del titolare che continua ad abitarla o a utilizzarla a piacimento anche se gravata da tale vincolo.

L’istituto è frequente, oltre agli altri casi, quando si sottoscrive un contratto di mutuo per l’acquisto di una casa, e la banca erogante, per proteggersi dal rischio di inadempimento da parte del cliente, pone su un bene tale garanzia. L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione presso i registri immobiliari, collocati presso gli Uffici della Conservatoria del luogo in cui è situato l’immobile, e conserva la sua efficacia per vent’anni.

L’ipoteca sulla casa si estingue per diverse cause, elencate tassativamente dalla legge [2].

Tale garanzia si estingue innanzitutto con l’adempimento dell’obbligazione dalla quale dipende, ad esempio, se per acquistare una casa viene acceso un mutuo bancario e come garanzia del proprio credito l’istituto grava tale immobile di ipoteca, essa si estingue nel momento in cui il cliente provvede alla restituzione della somma di denaro ricevuta dalla banca, comprensiva degli interessi.

Altra causa di estinzione è la rinuncia del creditore che si verifica nel momento in cui non ha più interesse a garantire il suo credito e pertanto rinuncia all’ipoteca (ad esempio se è certo dell’adempimento da parte del debitore o, al contrario, non teme un eventuale inadempimento).

Inoltre, l’ipoteca si estingue se trascorsi vent’anni dall’iscrizione, il debitore, a garanzia del proprio adempimento nei confronti del creditore, non provvede alla sua rinnovazione, oppure il bene gravato si deteriora a tal punto da non potere più costituire una garanzia, ad esempio se la casa ipotecata, sottoposta all’azione del tempo o di altri fattori meteorologici o calamità naturali, viene lesionata irrimediabilmente perdendo il suo valore di mercato. Infine, l’ipoteca di estingue se, a seguito di un provvedimento giudiziario, viene ordinata la cancellazione, ad esempio in caso di avvenuto adempimento di un’obbligazione.

L’estinzione dell’ipoteca ne comporta l’inefficacia e la conseguente impossibilità di utilizzo.

E’ bene evidenziare che l’estinzione non comporta automaticamente la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari. Ad esempio, potrebbe accadere che, pur verificandosi una delle cause di estinzione elencate, l’ipoteca risulti ancora attiva. Per questo motivo, onde evitare problemi e situazioni spiacevoli, in particolare in caso di compravendita immobiliare, per liberare il bene da ogni tipo di vincolo, occorre procedere alla cancellazione.

Il debitore il cui bene è gravato dall’ipoteca, personalmente o rappresentato da un avvocato, con il verificarsi di uno degli eventi predetti, munito della documentazione che determini l’avvenuta estinzione e della ricevuta di effettuato pagamento, attraverso modello f24, delle imposte di cancellazione, determinate in base al valore dell’immobile ipotecato, può scaricare, dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate, il programma Note. Attraverso tale programma è possibile inserire i dati riguardanti l’immobile gravato di ipoteca, ottenendo, alla fine del procedimento, un file e un pdf che devono essere masterizzati su cd o collocati su una pennetta usb e consegnati presso gli Uffici della Conservatoria per l’annotazione della cancellazione definitiva.

Infine, un’ultima precisazione. Il programma Note è molto vecchio e complesso da usare, soprattutto in alcune fasi, quali l’estrazione del file finale, per questo motivo, in caso di difficoltà, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico, come ad esempio un geometra o ingegnere, per ricevere aiuto appropriato.

note

[1] Artt. 2808 e ss. cod. civ.

[2] Art. 2878 cod. civ.

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