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Lo sai che? Affitto e caldaia: spese manutenzione, rottura e revisione

Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2016

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 gennaio 2016

Inquilino o proprietario dell’immobile: chi paga per la caldaia rotta o per la necessità del controllo periodico o di manutenzione?

Le spese inerenti alla manutenzione, sostituzione o revisione della caldaia danno sempre luogo a contrasti tra inquilino e proprietario dell’immobile, quando all’appartamento sia stato dato in affitto. Ecco quindi questa sintetica scheda per capire a chi spetti pagare i relativi costi.

Controllo periodico, libretto, manutenzione caldaia, tasse

Tutti i costi inerenti all’uso quotidiano della caldaia, alla conseguente manutenzione ordinaria e al controllo periodico spettano all’inquilino (conduttore), sulla base del principio che tutte le spese inerenti all’utilizzo e al normale logorio dei beni competono all’affittuario.

Allo stesso modo, è sempre l’inquilino a dover sostenere le spese per la fornitura del calore (acquisto del combustibile), ossia il consumo del combustibile, la forza motrice per il bruciatore, l’energia elettrica e l’acqua.

Spettano sempre all’inquilino gli adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune) nonché la retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia che vengono a casa per i controlli e le certificazioni. È anche a suo carico la tassa ASL per la verifica dell’impianto caldaia.

Manutenzione della caldaia

La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano spettano all’inquilino (si pensi alla pulizia dei filtri e al controllo fumi). Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.

L’installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento spettano al proprietario dell’immobile (locatore).

Sostituzione della caldaia o di singole parti, riparazione

In caso di rottura dell’impianto, spetta al padrone di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell’apparecchio o da caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito). Lo stesso dicasi per gli interventi di adeguamento a legge, anch’essi a carico del locatore.

Al proprietario inoltre spetta la sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler.

Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questi stessi e non del proprietario.

In caso di caldaia condominiale, le spese di manutenzione dell’impianto e delle tubature comuni sono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi.

Responsabilità per i danni

Il locatore che affitta un appartamento con una caldaia non a norma è corresponsabile per la morte dell’inquilino (anche se questa è avvenuta per le otturazioni della canna fumaria causata dai condomini del piano superiore: il proprietario è sempre responsabile per i danni causati dai vizi che esistevano prima della consegna anche se si sono manifestati dopo. E questo anche se il conduttore aveva accettato di stipulare il contratto pur conoscendo le condizioni dell’appartamento [1].

Deroghe: occhio al contratto di locazione

Le parti possono accordarsi nel derogare a tali norme e stabilire, per esempio, che alcune delle spese di norma spettanti al proprietario ricadano invece sull’inquilino o viceversa. Occhio, quindi, al contratto di locazione dove, appunto, tali previsioni devono essere indicate espressamente.

Nel momento in cui locatore e conduttore stipulano il contratto di affitto, possono infatti mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare.

Di solito le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti:

A carico del proprietario

– Installazione della caldaia

– Sostituzione della caldaia

– Adeguamento della caldaia alle norme di legge

– Manutenzione straordinaria della caldaia

A carico dell’inquilino

– Manutenzione ordinaria e controllo fumi

– Pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo

– Pagamento tasse

– Aggiornamento libretto e controllo periodico

– Pagamento operaio per il controllo

– Spese per la fornitura del calore.

Se il locatore non provvede

Se il locatore, pur tempestivamente avvisato e sollecitato dall’inquilino, non provvede alle riparazioni che sono di sua competenza, quest’ultimo può provvedere personalmente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l’inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l’autorizzazione a eseguirli.

Tuttavia, l’inquilino che abbia anticipato tali costi non può poi compensarli con il canone di affitto, andando a scalarli dall’importo che deve versare mensilmente. Secondo infatti la Cassazione si tratta di due prestazioni tra loro indipendenti e autonome.

note

[1] Cass. sent. n. 19744/2014.


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17 Commenti

  1. Salve,
    una domanda, se io affitto una casa e quando entro entro due mesi devo rifare il controllo annuale della caldaia. ci può stare

    ma se quando vado via, e per esempio mancano ancora 6 mesi al controllo pur avendolo già io pagato per quell’anno, il proprietario è tenuto a restituirmi parte dei soldi spesi per la manutenzione non usufruita?

    Saluti

  2. il mio inquilino nella riaccenzione invernale della caldaia ha dovuto sostituire una piccola valvola della caldaia, a chi spetta pagare le spese?

  3. si e rotta la caldaia vaso di espansione etc. è vecchia, sono in affitto delle Ferrovie dello Stato a chi sono a carico le spese? grazie

  4. Ho preso in locazione un appartamento dove è presente una caldaia di circa 30 anni. Ora dopo varie problematiche di mal funzionamento in 3 anni, si è bruciata la scheda comando o pannello. Avendo stipulato un regolare contratto di affitto, dove si evince di accettare l’appartamento nello stato attuale, chiedo se si rompe la scheda o meglio il pannello di accensione, passa come manutenzione ordinaria o straordinaria. E in questo caso chi deve pagare?
    Aspetto risposta, grazie

  5. ho un appartamento affittato, si e’ rotta la pompa dell’acqua calda a chi spetta il pagamento della sostituzione.
    grazie per la risposta

  6. Sono in affitto lo scambiatore di calore è pieno di calcare chi paga la manutenzione proprietari o affittuario gragie

  7. Ho un inquilino in un appartamento da circa 2 anni. Si è rotto il pressostato caldaia. A chi spetta la spesa?

  8. un appartamento regolarmente dato in fitto : si è verificata la rottura della scheda , a chi spettano le spese di sostituzione ?

  9. buona seara !
    sono in affitto da 4 anni in un apartamento ho fatto sempre la manutenzione (pagato anche perche e carico mio) , pero da un po di tempo con il freddo si e ghiacciata la pompa esattamente nel 8/01/2017 , chiamato il tecnico che a cambiato quello che doveva e mi ha fatto un bolettino da pagare 100 euro , oggi 19/01/2017 di nuovo la caldaia e andata in tilt(con la bora che era questi giorni) e non ho l,acqua calda e nemmeno il riscaldamento ! ho a casa 2 figli di 9 e 7 anni stare in affitto con 540 euro mensili e morire dal freddo ? perche le proprietarie non vogliono pagare ? non e possibile ! sul contratto ce scritto che dobbiamo fare 1 volta al anno la manutenzione e le spese speta noi (ed e vero) ma per altre cose non mi sembra normale pagare!! spero di darmi una risposta e dove devo andare a parlare per i miei diritti !!! grazie cordiali saluti roxana

    1. ho un appartamento locato ad un unico conduttore da ben 22 anni . Ora è arrivato il momento di sostituire la caldaia perché mal funzionante.In questo caso il conduttore deve contribuire alle spese di sostituzione della caldaia e in che misura?
      Grazie per la risposta.

  10. Il mio proprietario ha cambiato la caldaia sulla quale ci sono due anni di garanzia .
    A chi spetterebbe pagare L eventuale estensione della stessa da 2 a 5 anni

  11. Per la prima volta ho affittato la casa ereditata nella quale non c’era la caldaia. Con i lavori di restauro che sono stati fatti, ho voluto installare anche la caldaia per cui l’ho dovuta intestare a me ma, oltre al controllo non e’ stata mai usata. Dopo 6 mesi ho affittato la casa. Vorrei sapere le tasse regionali annuali da chi dovrebbero essere pagati dall’inquilino o dal proprietario? Grazie.

  12. Ho ereditato un appartamento , nel quale non era installata la caldaia di riscaldamento. Dopo il restauro della casa, ho fatto installare la caldaia che ho intestato a me. Dopo sei mesi ho affittato la casa. Vorrei sapere per cortesia, la tassa regionale annuale della Geterko a chi a spetta all’inquilino o al proprietario? Grazie.

  13. Salve ho affitato casa da due anni ci sono problemi con la caldaia ha chi toccha pagare dei pezzi che si sono rotti dalla caldaia

  14. Salve,
    In quanto inquilino spetta a me pagare la revisione della caldaia e ci siamo, ok, ma…posso decidere io liberamente a chi rivolgermi per farlo? mi spiego meglio: La mia padrona di casa vuole che la revisione della caldaia venga effettuata solo dove dice lei, perché il suddetto negozio é lo stesso che ha provveduto all’istallazione della caldaia di casa. Sono libero di rivolgermi altrove o devo sottostare alle disposizioni della proprietaria dell’immobile? grazie, saluti.

  15. Buongiorno,
    Ho bisogno di un chiarimento,sulla questione caldaia,sono in affitto da circa due anni, solo quando ho avuto problemi con la caldaia (non si accendeva più) ho riesumato i documenti della caldaia e notato dalle date che l’ultima revisione era stata fatta anni prima che io entrasi in quella casa! Detto ciò ho avvisato il proprietario (che mi ha prima detto che le spese le avrebbe coperte lui),dopodiché ho contattato l’assistenza della caldaia per venire a vedere il problema e fare la revisione e manutenzione. Bene ora il mio proprietario ha si anticipato i soldi ,ma mi ha presentato la fattura di 110 euro che in quanto dice lui manutenzione ordinaria,spetta a me pagare. Io so’ che la manutenzione ordinaria spetta all’inquilino,ma in questo caso,dove la manutenzione e la misurazione dei fumi nn è stata fatta da anni,prima ancora che entrassi in quella casa,è giusto che sia io a pagarla?
    Grazie anticipatamente,
    Cordiali Saluti
    V.

  16. Ho affittato un negozio come salone parrucchiere la caldaia usata solo 3 anni da un commerciale .Chiedo se le regole di manutenzione ordinaria valgono come un commerciale secondo me la caldaia la classifico come strumento di lavoro visto l’uso elevato di acqua calda e usura elevata ,come devo comportarmi per manifestazione straordinaria? Grazie

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