Infiltrazioni e danni: risarcisce sempre il condominio?
Perdite d’acqua e vizi di costruzione: come funziona la garanzia del costruttore? Quando è responsabile il condominio?
Secondo la legge, ciascuno è responsabile dei danni causati dalle cose che ha in custodia; tanto vale non solo per i beni mobili ma anche per gli immobili. Ad esempio, se una tegola si stacca dal tetto e precipita su una vettura parcheggiata in strada il proprietario dell’abitazione dovrà risarcire i danni. Stessa regola si applica anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia condominiale. Si pensi, ad esempio, alle infiltrazioni provenienti dal tetto o dal lastrico solare: i danni causati al proprietario del piano inferiore dovranno essere risarciti dal condominio intero. Ma è sempre così? Nel caso di infiltrazioni e danni risarcisce sempre il condominio?
Condominio: la responsabilità da cose in custodia
Il proprietario dello stabile o, in caso di più proprietari, il condominio, è sempre responsabile dei danni provenienti dall’edificio, anche quando derivano da difetti di costruzione e quindi la relativa responsabilità è di fatto imputabile al costruttore.
Il condominio (o il proprietario unico), in quanto custode del bene, ha infatti una responsabilità oggettiva che prescinde da qualsiasi colpa attribuibile al suo operato [1], ma che deriva dal solo fatto di essere il soggetto preposto alla cura del bene e alla sua salvaguardia.
Risultato: sia per i danni procurati ai proprietari dei singoli appartamenti (si pensi alle infiltrazioni di acqua derivanti dalle tubature, dai muri o dal tetto) sia per quelli cagionati a terzi (si pensi al gradino pericolante, al cornicione o all’intonaco che si stacchi dalla facciata), la richiesta di risarcimento va inoltrata immediatamente al condominio ed è quest’ultimo, almeno in prima battuta e salvo successiva rivalsa contro il costruttore, a dover pagare oltre a eliminare le cause del danno che possono provocarne altri.
Condominio: chi risponde dei difetti di costruzione?
Secondo la giurisprudenza [2], il condominio è responsabile per i danni derivanti dai beni soggetti alla sua custodia: i difetti di costruzione dello stabile debbono essere considerati ricadenti nell’ambito del suo potere d’intervento e quindi gliene sono imputabili tutte le conseguenze dannose.
È il condominio, quindi, almeno in prima battuta, a dover risarcire la parte danneggiata; resta comunque salva la sua possibilità, entro 10 anni dall’ultimazione del palazzo, di chiedere il rimborso al costruttore di quanto pagato se il danno si è verificato per un vizio di costruzione [3].
Ciò perché chi ha edificato il palazzo mantiene una posizione di garanzia per un decennio per tutti i difetti strutturali, sempre che l’interessato – in questo caso il condominio – rispetti due condizioni:
- abbia contestato il vizio per iscritto (con raccomandata a.r. inviata al costruttore), entro un anno dalla sua scoperta;
- abbia intrapreso la causa entro l’anno successivo.
Non è corretto quindi dire che nessuna responsabilità può essere addossata al condominio per fatti riguardanti il comportamento del costruttore.
Solo se il danno si verifica per “caso fortuito” (ossia un evento imprevedibile e inevitabile) il condominio non paga. Quanto invece ai vizi di costruzione essi non possono essere equiparati al caso fortuito.
I danni derivanti da vizi edificatori devono dunque essere considerati conseguenza di una caratteristica intrinseca del bene (cioè il suo difetto) e come tali le conseguenze devono essere addebitate al suo custode (il condominio o il proprietario). Tali conseguenze vanno rintracciate nell’obbligo di risarcimento e di eliminazione della fonte del danno.
Per ulteriori approfondimenti su questo specifico argomento si legga l’articolo dal titolo Infiltrazioni: danni e responsabilità in condominio.
note
[1] Art. 2051 cod. civ.
[2] App. Lecce, sent. n. 905 del 12.11.2015; Cass., sent. n. 15291/2011
[3] Art. 1669 cod. civ.
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A SEGUITO CROLLO CORNICIONE HO SUBITO IL 1 MAGGIO 2018 GRAVISSIMI DANNI : IL CORPO ESTERNO DEL CONDIZIONATORE E’ CROLLATO E SONO INTERVENUTI I POMPIERI, UNA PERSIANA IN INGRESSO NON SI CHIUDE PIU’ PAGA L’ASSICURAZIONE CONDOMINIALE? POSSO SCEGLIERE IO LA DITTA CHE ESEGUA IL LAVORO? vi prego rispondermi via email, non sono molto pratica con il PC