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Regole per affittare casa arredata

10 Gennaio 2016


Regole per affittare casa arredata

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Gennaio 2016



Appartamento già ammobiliato: regole per la locazione all’inquilino, l’inventario e la registrazione del contratto.

L’affitto di un appartamento già ammobiliato, ossia già fornito di arredi di proprietà del padrone di casa, è ricorrente soprattutto nel caso di locazione ad uso abitativo e, in particolar modo, transitorio. In ogni caso, l’autonomo accordo di concedere all’inquilino anche la disponibilità dell’arredo può conseguire a qualsiasi tipo di contratto di affitto. A tal fine ricordiamo che le tipologie di locazione sono le seguenti:

– Locazione “a canone libero”, della durata minima di quattro anni, necessariamente rinnovabili (salvo specifiche cause di risoluzione previste dalla legge) per altri 4 anni (sono anche detti “contratti 4+4”);

– Locazione “a canone concordato o agevolati” della durata di tre anni, necessariamente rinnovabili (salvo specifiche cause di risoluzione previste dalla legge) per altri due (sono anche detti “contratti 3+2”). Tali contratti sono redatti sulla base di contratti-tipo stipulati in sede locale tra organizzazioni dei proprietari edilizi e dei conduttori;

– Locazione ad uso transitorio che possono essere stipulati per minimo un mese e massimo diciotto mesi; sono rivolti a soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori. Tali contratti devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore da provarsi con apposita documentazione da allegare al contratto;

– Locazione per studenti universitari che possono essere stipulati per una durata da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore).

Ebbene, tutte le tipologie di contratto di locazione appena viste possono essere utilizzate per la locazione di immobili ammobiliati.

L’accordo dell’arredo

Le parti possono accordarsi per concedere all’inquilino solo una parte dell’arredo (si pensi alla cucina e al bagno) o tutto l’arredo necessario a utilizzare l’appartamento (si pensi ai letti, al divano, alle librerie ed armadi, alla televisione).

In entrambi i casi, l’accordo contenente la cessione dell’uso della mobilia può essere:

– contenuto nello stesso contratto di locazione;

– contenuto in un accordo separato e distinto, anch’esso da sottoscrivere e da registrare.

In entrambi i casi è necessario indicare analiticamente i beni presenti nell’immobile e il loro stato di conservazione. Si tratta di un vero e proprio inventario che serve per verificare, al termine della locazione, che tutti i beni siano restituiti nello stato in cui erano stati consegnati, salvo la normale usura derivante dall’uso.

Pertanto sarà consigliabile operare nel seguente modo:

– nel caso in cui la il diritto d’uso dei mobili venga inserito nello stesso contratto di locazione, l’elenco degli arredi potrà essere contenuto nel contratto stesso, ossia alternativamente o in una clausola o in un allegato;

– nel caso in cui le parti preferiscano redigere un autonomo accordo, separato dal contratto di locazione, lo stesso dovrà contenere l’elenco di tutti i mobili concessi in uso.

In entrambi i casi si suggerisce di inserire la seguente clausola:

Il conduttore dichiara di aver ricevuto l’immobile e gli arredi in buono stato d’uso ed idonei alla destinazione per cui viene locato e si impegna a restituirli parimenti al termine della locazione.

Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati, ai mobili, agli arredi in genere ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

Imposta di registro

Se l’immobile non è arredato, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sull’ammontare dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.

Se la locazione riguarda un immobile arredato ed è divisa in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l’immobile e l’arredo in esso contenuto, ciascuno deve essere assoggettato all’aliquota propria: 2% per l’immobile e 3% per gli arredi; se il contatto è unico si applica invece l’aliquota del 2%.

La manutenzione

Le spese di manutenzione della mobilia sono così ripartite:

– l’ordinaria manutenzione spetta all’inquilino: si pensi a un cassetto che si scardini per via dell’uso quotidiano o alla fune di una persiana che si rompa per il logorio quotidiano;

– la straordinaria manutenzione spetta al locatore salvo che ciò derivi dal cattivo uso fatto dall’inquilino. Così, per esempio, se la cucina o la caldaia si rompe, le spese sono a carico del padrone di casa, salvo che il guasto sia dipeso da incuria o negligenza del conduttore.

La legge [1], infatti, stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore .

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

note

[1] Art. 1576 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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11 Commenti

  1. gradirei conoscere come procedere per ottenere una garanzia a copertura di eventuali morosita’. grazie

  2. Manca tutto quanto riguarda il contratto per l’elettricita. Nel mio caso non ho abbastanza chilowatt . A chi toccava fare in modo che io potessi usare gli elettrodomestici in modo normale e non spegnere il riscaldamento per usare la salvatrice. Roba di un altro secolo

    1. Gentilissimo Taddia, teoricamente dovrebbe essere l’inquilino che stipula un contratto con gli enti per la fornitura dei servizi; quindi dovrebbe essere l’inquilino che dovrebbe chiedere all’ente per la fornitura di energia elettrica, sufficienti KW per il normale funzionamento di un immobile. In media sono sufficienti 3KW per un appartamento ad uso abitativo di circa 100 metri quadri, se si ha il riscaldamento classico con caldaia a combustione.
      Spero di aver risposto in modo significativo alla sua domanda. Distinti saluti
      Massimo Bottaini

  3. Buongiorno. In presenza di un immobile arredato, nel caso in cui nel contratto sia specificato un importo pattuito per la locazione e uno riferito al diritto d’ uso dei mobili (“noleggio arredi”), è necessario indicare la somma di entrambi gli importi indistintamente in fase di dichiarazione dei redditi?
    grazie mille
    saluti

  4. Buonasera,

    Vorrei affittare il mio appartamento ubicato a Firenze con un contratto di affitto transitorio della durata di 12 mesi. Avrei già concordato un canone mensile con un inquilino. Tuttavia leggendo su internet mi pare di capire che non posso specificare un canone di affitto di mia iniziativa ma che per stabilirlo devo fare riferimento a degli accordi territoriali che stabiliscono un canone concordato in base a zona e metratura. Non posso pertanto stabilire io il canone da richiedere? Come mi consigliate di procedere?

  5. noi abbiamo un piccolo appartamento arredato dove viveva mia suocera poi e venuta a mancare e qesta nostra conoscente ci ha chiesto se potevamo affittarlo alla figlia con un bambino che era in mezzo alla strada,gli abbiamo detto che bisognava fare il contratto pero lei ci ha detto se si poteva evitare x non pagare tasse i 3 mesi in anticipo piu la caparra.allora lo abbiamo affittato senza anticipo e caparra doveva solo pagare mese x mese ci siamo commosi e lo abbiamo affittato purtroppo in … ci siamo capiti.l’unica cosa che abbiamo chiesta la puntualita.al inizio erano puntuali adesso dal 5 a meta mese.noi gli abbiamo chiesto se non sono contenti possono anche andare via. noi eventualmente cosa rischiamo dimenticavo io sono anche disabile.qualche consiglio se dovessero decire di non pagare piu grazie

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