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Scegliere il mutuo migliore: Eurirs, Euribor, TAN, TAEG

24 Aprile 2013
Scegliere il mutuo migliore: Eurirs, Euribor, TAN, TAEG

Per scegliere il mutuo migliore è necessario controllare e conoscere anche il significato di termini talvolta incomprensibili quali Euriris, Euribor, TAN e TAEG.

 

In un momento di crisi come quello in cui stiamo vivendo, la necessità di acquistare o ristrutturare una casa può essere un’impresa ardua per le famiglie. Lo stato d’incertezza e le continue variazioni del sistema dei mercati finanziari rendono poi ancor più complessa la situazione. Così chi si avvicina a una banca per chiedere in prestito dei soldi deve prestare attenzione a tutti gli elementi che possono influenzare l’operazione, perché spesso sono nascosti dietro termini complicati e di difficile comprensione, cerchiamo di fare pertanto chiarezza.


1. Che cosa è il mutuo? 

2. A cosa devo stare attento quando vado in banca per chiedere un mutuo?

3. Quali sono i tassi d’interesse che la banca mi può proporre?

4. Che cosa è il tasso fisso?

5. A cosa devo stare attento se scelgo un mutuo a tasso fisso?

6. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi se scelgo un mutuo a tasso fisso?

7. Che cosa è il tasso variabile?

8. Quale è l’indice per il calcolo del tasso d’interesse variabile?

9. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi se scelgo un mutuo a tasso variabile?

10. Cosa è il mutuo a tasso misto e il mutuo a due tipi di tasso?

11. Ho scelto il tasso d’interesse, ma vedo che è stato aggiunto lo spread, che cosa è?

12. Cos’è il T.A.N.?

13. Nella scelta del mutuo mi devo preoccupare solo del tasso d’interesse?

14. Che cosa è il T.A.E.G.?

15. Che cosa è il T.E.G.M?

16. Che cosa è il piano d’ammortamento?



1. Che cosa è il mutuo? 

Il mutuo è un forma di finanziamento a medio o a lungo termine della durata in genere da 5 a 30 anni attraverso cui un cliente riceve una certa somma di denaro da una banca che dovrà però restituire aumentata degli interessi [1].


2. A cosa devo stare attento quando vado in banca per chiedere un mutuo?

Recarsi in banca per chiedere un mutuo necessita un’attenta valutazione, perché gli elementi a cui si deve prestare attenzione sono numerosi. É innanzitutto necessario stabilire l’entità della somma che si desidera chiedere in prestito, cioè il capitale richiesto a titolo di mutuo e alle modalità di restituzione. Qui intervengono gli interessi [2], cioè il compenso che la banca si riserva per aver concesso il capitale. L’entità del costo degli interessi dipende però anche dalla durata del mutuo [3], perché tale elemento incide sull’importo della rata [4]. La rata è formata infatti da capitale più gli interessi e va pagata secondo scadenze prestabilite (mensili, trimestrali, semestrali) che sono indicate nel contratto di mutuo. A parità di capitale ed interessi, le rate sono più basse quanto più lunga è la durata del mutuo, ma è più alto l’importo dovuto a titolo di interessi, mentre quanto più breve è la durata del mutuo, tanto più alte sono le rate, ma minore è l’importo dovuto per gli interessi. Se viene, per esempio, richiesto un mutuo di € 150.000 con un tasso di interesse fisso al 2% da restituire in 15 anni, la rata mensile da pagare è di € 965 per un importo dovuto a titolo di interessi complessivo di € 23.747. Se però la durata del mutuo è di 30 anni, la rata mensile da pagare è di € 554 per un importo dovuto a titolo di interessi di € 49.595.

 

3. Quali sono i tassi d’interesse che la banca mi può proporre?

Sono, in genere, quattro i tipi di tasso d’interesse che la banca può proporre, cioè un mutuo: a tasso fisso, a tasso variabile, a tasso misto o a due tipi diversi di tasso.


4. Che cosa è il tasso fisso?

Il mutuo a tasso fisso è caratterizzato da un tasso d’interesse che rimane fermo nel tempo, perché resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.


5. A cosa devo stare attento se scelgo un mutuo a tasso fisso?

Nello scegliere un mutuo a tasso fisso bisogna prestare attenzione al parametro di riferimento per il calcolo del tasso d’interesse fissato sui mercati monetari e finanziari europei denominato Eurirs o Irs (Euro Interest Rate Swap). L’Eurirs o Irs è infatti un tasso interbancario di riferimento che viene utilizzato come meccanismo di indicizzazione dei mutui a tasso fisso. L’Eurirs o Irs viene diffuso giorno per giorno dall’associazione delle banche dell’Unione Europea ossia la Federazione Bancaria Europea e il suo valore è pari ad una media delle quotazioni collegata all’andamento del mercato dei tassi a lungo termine.

 

6. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi se scelgo un mutuo a tasso fisso?

Il mutuo a tasso fisso va suggerito a coloro che hanno il timore che i tassi d’interesse possano crescere nel tempo sul mercato. Nel mutuo a tasso fisso infatti gli importi delle singole rate e il capitale da restituire è certo, perché determinato sin dal momento della sottoscrizione del contratto. La scelta del mutuo a tasso fisso porta però con sé due svantaggi. La banca tende ad applicare condizioni economiche più onerose al cliente rispetto al mutuo a tasso variabile. Il cliente ha inoltre lo svantaggio di non poter beneficiare di possibili riduzioni dei tassi d’interesse che possono verificarsi sul mercato nel corso del tempo per tutta la durata del mutuo.


7. Che cosa è il tasso variabile?

Il mutuo a tasso variabile è caratterizzato da un tasso d’interesse che può cambiare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza.

 

8. Quale è l’indice per il calcolo del tasso d’interesse variabile?

Come avviene per il mutuo a tasso fisso, dove è importante conoscere il valore dell’Eurirs o Irs, la determinazione del tasso d’interesse variabile dipende dalle oscillazioni di un parametro di riferimento che prende il nome di Euribor (European interbank offered rate). L’Euribor è anch’esso un tasso interbancario di riferimento diffuso tutti i giorni dalla Federazione Bancaria Europea come media dei tassi di interesse ai quali le banche che operano nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito. Ci sono diversi tipi di Euribor. Quelli più utilizzati per i contratti di mutuo sono l’Euribor a 1 mese, 3 mesi e 6 mesi, il cui andamento è collegato a quattro variabili che sono: le previsioni sui tassi d’interesse definiti dalla Banca Centrale Europea, l’andamento dell’inflazione e la crescita economica, nonché il livello di fiducia del sistema creditizio. Il valore dell’Euribor varia pertanto nel tempo e il suo calcolo dipende dalla informazioni che vengono fornite dalle più importanti banche europee. In definitiva, sono di fatto le stesse banche a stabilire il valore dell’Euribor sulla base del valore dei tassi che si formano nelle negoziazioni del circuito interbancario degli scambi di depositi.

 

9. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi se scelgo un mutuo a tasso variabile?

I mutui a tasso variabile hanno il vantaggio di avere tassi più bassi rispetto al mutuo a tasso fisso almeno all’inizio e a parità di durata del mutuo. Può tuttavia accadere che i tassi d’interesse possano aumentare nel tempo, così da determinare un incremento, anche elevato, del valore delle rate. Il rischio maggiore del mutuo a tasso variabile è difatti rappresentato da un incremento dell’importo delle rate. Il mutuo a tasso variabile è pertanto consigliabile a coloro che desiderano avere un tasso d’interesse sempre in linea con la situazione dei mercati, ma è nelle condizioni di poter sostenere possibili aumenti del valore delle rate.


10. Cosa è il mutuo a tasso misto e il mutuo a due tipi di tasso?

Nel mutuo a tasso misto, il tasso d’interesse può passare da fisso a variabile o da variabile a fisso a scadenze determinate o al verificarsi di specifiche condizioni. I vantaggi e gli svantaggi del mutuo a tasso misto sono quelli propri dei mutui a tasso fisso e variabile che si alternano nel tempo. Il mutuo a due tipi di tasso, invece, è caratterizzato da una divisione in due parti una a tasso fisso e una a tasso variabile. La scelta di un mutuo a due tipi di tasso consente di equilibrare i vantaggi e gli svantaggi del tasso fisso e del tasso variabile.


11. Ho scelto il tasso d’interesse, ma vedo che è stato aggiunto lo spread, che cosa è?

La ricerca del mutuo migliore non termina con la scelta tra tasso fisso e tasso variabile, perché un ulteriore elemento da prendere in considerazione per valutare meglio la convenienza del prestito offerto dalla banca è rappresentato dal famigerato quanto ormai noto spread. Lo spread è la differenza tra il tasso d’interesse di riferimento (Eurirs o Euribor) e tasso d’interesse applicato direttamente dalla banca al cliente. Lo spread è, in altri termini, la remunerazione per la banca, cioè il guadagno che l’istituto di credito ottiene per la concessione del mutuo. Il valore dello spread sui mutui bancari oscilla in media tra lo 0,5% e il 2%. Lo spread sommato al tasso di riferimento di mercato (Euribor per il tasso variabile o Eurirs per il tasso fisso) determina il tasso di interesse applicato al mutuo.

 

12. Cos’è il T.A.N.?

Il T.A.N. è invece il tasso annuo nominale, cioè il tasso di interesse applicato ad un prestito che deve essere pagato alla banca al termine dell’anno. Il T.A.N. viene espresso in termini percentuali ed è costituito da due elementi, vale a dire il tasso di riferimento e lo spread. La somma tra tasso di riferimento e spread costituisce il tasso puro che va corrisposto alla banca in un anno per il fatto di aver ottenuto la disponibilità di una somma di denaro.


13. Nella scelta del mutuo mi devo preoccupare solo del tasso d’interesse?

No. Il capitale e il tasso di interesse fisso o variabile non sono gli unici elementi di cui bisogna preoccuparsi quando viene richiesto un mutuo a una banca, perché è necessario prendere in considerazione anche altre voci di spesa prima di scegliere un mutuo, tra cui si ricordano:
Spese bancarie di istruttoria della pratica, cioè le commissioni che debbono essere  pagate  per le pratica di concessione del mutuo (tali spese variano da banca a banca e possono essere determinate a cifra fissa o anche in termini percentuali da calcolare sull’ammontare del mutuo);
Spese per certificazioni, quali, ad esempio, il certificato di residenza o lo stato di famiglia e per i lavoratori autonomi il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio;

Spese di perizia che può essere richiesta per una valutazione dell’immobile, il cui costo varia da professionista a professionista, sebbene si attesti in genere tra € 200 e € 300, a cui va aggiunta l’IVA al 21% e il contributo cassa previdenza dal 2% al 4%;

Spese notarili, rappresentate dal compenso che va riconosciuto al notaio per la redazione contratto di compravendita e tutte le altre spese accessorie, quali ad esempio le visure catastali e ipotecarie,

–  Spese di assicurazione che può essere richiesta a copertura dei rischi sull’immobile (ad esempio la polizza incendi) o anche sulla vita (ad esempio la polizza vita);

Spese di commissione per la gestione della pratica, quali le spese per l’incasso della rata e le spese per l’invio delle comunicazioni periodiche ai clienti;

Interessi di mora, nel caso in cui la rata venga pagata in ritardo con una conseguente maggiorazione della somma da pagare che si aggira grossomodo tra l’1% e il 4% rispetto al tasso d’interesse concordato per il finanziamento (gli interessi di mora scattano a partire dal giorno della scadenza della rata sino al pagamento);

Si può ritenere che le spese accessorie che bisogna sopportare per avere un mutuo bancario, si aggirano tra i € 3.000 e € 4.000 circa.

E’ necessario anche tenere presente che la concessione di un mutuo è accompagnata dal pagamento di una imposta pari al 2% dell’importo complessivo consegnato al cliente. Se però il mutuo è concesso per l’acquisto della prima casa, l’imposta è ridotta allo 0,25% della somma concessa dalla banca che, in entrambi i casi, trattiene l’importo dovuto all’erario [5].

 

14. Che cosa è il T.A.E.G.?

Il T.A.E.G. è il tasso annuo effettivo globale e indica il costo totale del mutuo su base annua espresso in termini percentuali sull’ammontare del finanziamento concesso dalla banca. Il valore espresso con il T.A.E.G. racchiude in sé il tasso d’interesse oltre a tutte le altre voci di spesa collegate al mutuo. Le voci di spesa che devono essere comprese nel T.A.E.G. sono tutte quelle spese obbligatorie collegate alla pratica di concessione del mutuo tra cui ricordiamo: le spese d’istruttoria, le spese di revisione del finanziamento, le spese di apertura e chiusura della pratica, le spese di riscossione dei rimborsi e d’incasso delle rate, le spese di assicurazione, le spese di mediazione per la concessione del mutuo, l’eventuale costo dell’attività di mediazione e ogni altra spesa connessa con l’operazione di finanziamento, purché prevista nel contratto. Non sono invece comprese le spese notarili. Il cliente può dunque conoscere attraverso il T.A.E.G. il reale costo del mutuo, poiché tale valore comprende tutti gli elementi che influiscono sul costo effettivo del finanziamento. Il T.A.E.G. è pertanto uno strumento molto utile per poter scegliere il mutuo migliore per le proprie tasche, perché esprime un valore che consente di fare un confronto tra le offerte di finanziamento messe a disposizione dalle banche [6]

 

15. Che cosa è il T.E.G.M?

Il termine T.E.G.M. viene definito dalla Banca d’Italia per conto dal Ministero dell’Economia e identifica il tasso effettivo globale medio che rappresenta il parametro in base al quale è possibile calcolare la soglia del tasso usurario vietato dalla legge. Il tasso d’interesse applicato dalla banca al mutuo non può infatti essere superiore a un tasso soglia consentito dalla legge. Nel caso in cui il contratto prevede interessi che superano la soglia prevista dall’indice T.E.G.M., la clausola va ritenuta nulla e il cliente non deve pagare gli interessi [7]

 

16. Che cosa è il piano d’ammortamento?

Il piano d’ammortamento è il progetto di estinzione graduale del mutuo che si realizza attraverso il pagamento periodico di rate da corrispondere secondo un programma prestabilito. In altri termini, il piano d’ammortamento non è altro che il progetto di restituzione del debito nel quale sono indicati: l’importo, le scadenze delle singole rate, i criteri per stabilire ammontare delle singole rate e il debito rimanente.


note


[1] Art. 1813 cod. civ.

[2] Art. 1815 cod. civ.

[3] Art. 1816 cod. civ.

[4] Art. 1819 cod. civ.

[5] D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601

[6] D.lgs. 1 settembre 1993 n. 385; Provvedimento della Banca d’Italia del 28 marzo 2013 e del 29 luglio 2009

[7] L. 7 marzo 1996, n. 108


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