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Lo sai che? Compromesso: se venditore o acquirente non rispettano il preliminare

Lo sai che? Pubblicato il 6 marzo 2016

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> Lo sai che? Pubblicato il 6 marzo 2016

Il contratto preliminare è l’accordo tra due parti con cui l’una si impegna a vendere e l’altra ad acquistare un bene, normalmente un immobile; la proprietà però si trasferisce solo con il contratto definitivo.

L’atto di acquisto o di vendita di una casa non è un affare molto semplice e immediato: di norma le parti vi arrivano a seguito di numerose trattative. Trattative che, spesso, vengono messe per iscritto attraverso proposte, accettazioni, minute, opzioni, prelazioni, contratti preliminari e, alla fine, il contratto definitivo vero e proprio.

In questa breve scheda ci occuperemo di tutte le possibili problematiche che possono verificarsi nella forbice di tempo che fa tra la firma del contratto preliminare e quella del definitivo.

 

Che differenza c’è tra compromesso e contratto preliminare?

Sono la stessa cosa: si tratta del medesimo concetto espresso, nel primo caso, secondo il lessico comune (ed improprio) e nel secondo caso secondo quanto prevede il codice civile.

 

Ho firmato un compromesso: sono già proprietario della casa?

No. Il contratto preliminare (anche detto compromesso) ha solo lo scopo di obbligare le parti a trasferire, in un momento successivo, la titolarità dell’immobile, ma non comporta esso stesso alcun acquisto della proprietà. Il passaggio di proprietà vero e proprio si avrà solo nel momento in cui le parti andranno a firmare il rogito notarile, meglio detto “contratto definitivo”. Dunque lo schema è il seguente:

  • – con il contratto preliminare, le parti si impegnano a trasferire la proprietà dell’immobile entro un termine fissato nel preliminare stesso. Esso può essere redatto con una semplice scrittura privata, non necessariamente davanti al notaio: l’importante è che sia un documento scritto;
  • – con il contratto definitivo, le parti, innanzi al notaio, firmano il vero e proprio atto di vendita, che trasferisce la proprietà del bene.

È bene chiarire che, quando si parla di preliminare di vendita, l’acquirente si chiama promissario acquirente mentre il venditore si chiama promittente venditore.

Ho firmato il compromesso: posso abitare la casa?

In teoria non è possibile perché ancora l’acquirente non è divenuto proprietario. Tuttavia nel preliminare, il venditore può concedere all’acquirente di entrare in possesso immediatamente dell’immobile (è il cosiddetto “preliminare ad effetti anticipati”). Dunque, è necessario che ciò sia espressamente previsto nel contratto.

 

Che succede se una delle parte non adempie al contratto preliminare?

Proprio perché il compromesso non trasferisce la proprietà, ma crea solo un’obbligazione tra le parti, in caso di inadempimento del venditore o dell’acquirente, il bene resta nella titolarità del precedente proprietario. Tuttavia – per come vedremo meglio a breve – l’altra parte può ottenere dal giudice una sentenza che trasferisca coattivamente detta proprietà.

Ho firmato un compromesso: devo già pagare le tasse della casa e il condominio?

No. Le tasse sull’immobile così come le spese condominiali devono essere corrisposte solo dal titolare.

 

Ho firmato il compromesso: come tutelarmi se il venditore rivende l’immobile ad altri?

Se l’acquirente intende garantirsi da eventuali raggiri del venditore che, nonostante la firma del preliminare, venda lo stesso immobile ad altri soggetti può registrare il contratto preliminare e trascriverlo nei pubblici registri immobiliari: in tal caso, il promissario acquirente prevarrà su tutti i successivi atti del venditore e anche di quelli anteriori se trascritti successivamente al suo. In buona sostanza, prevale chi per prima trascrive il preliminare o il definitivo.

La funzione della trascrizione del preliminare risulta, pertanto, quella di tutelare il promissario acquirente da eventuali successivi trasferimenti a soggetti terzi, del bene che si è promesso di acquistare.

Prima di firmare il contratto definitivo, come posso tutelarmi per sapere se l’immobile è ancora del venditore o non ci sono ipoteche o pignoramenti?

Da una visura immobiliare di tipo “ipocatastale” è infatti possibile verificare qual è la situazione di un determinato immobile ad una certa data: più in dettaglio, l’ispezione ipotecaria permette di visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella specifica banca dati ipotecaria: le trascrizioni (atti di trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili, nonché atti di costituzione di vincoli come pignoramenti, sequestri, domande giudiziali), le iscrizioni (formalità relative alla costituzione di ipoteche), nonché le annotazioni (formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come ad esempio le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).

 

Il venditore non vuole più venire dal notaio a firmare: che posso fare?

Nel caso di inadempimento del venditore al contratto preliminare, l’acquirente può scegliere tra svincolarsi dal contratto (tecnicamente si dice “chiedere la risoluzione del contratto”) oppure fare in modo che il tribunale, con una sentenza, trasferisca la proprietà pur senza la collaborazione del venditore (tecnicamente si dice “esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre”). In entrambe le ipotesi bisogna ovviamente avviare una causa innanzi al giudice, ma nel primo caso all’acquirente è dovuto anche il risarcimento del danno se riesce a dimostrare di aver subito una perdita patrimoniale; nel secondo caso, invece, il giudice gli ordinerà di pagare il residuo del prezzo con la sentenza stessa, detratti gli acconti che ha eventualmente già versato.

Il compratore si è tirato indietro e non vuole acquistare: che posso fare?

La tutela è la stessa di abbiamo appena detto al punto precedente: il promittente venditore può scegliere tra svincolarsi dal contratto (risoluzione del contratto) oppure trasferire coattivamente la proprietà; in entrambi i casi serve la sentenza del giudice.

In caso di inadempimento, che succede alla caparra versata?

Nel contratto preliminare, è consuetudine prevedere una “caparra confirmatoria”: se la parte che ha versato la caparra (una somma di denaro che, in ipotesi di adempimento, varrà come acconto sul maggior prezzo dovuto) risulta inadempiente, l’altra parte può recedere dal preliminare trattenendo la somma ricevuta a titolo di caparra; mentre, al contrario, qualora inadempiente sia la parte che ha incassato la caparra, l’altra parte può recedere dal preliminare ed esigere il versamento del doppio della caparra. In ogni caso la parte può esigere l’ulteriore risarcimento del danno, se riesce a dimostrarlo.

Talvolta nel preliminare viene prevista una differente forma di caparra, chiamata “penitenziale”, la quale svolge la funzione di corrispettivo del recesso: la parte che recede dal preliminare perde la caparra versata, oppure deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto; in questo caso, a differenza della caparra confirmatoria, non è dovuto alcun altro tipo di risarcimento.

Posso entrare dentro casa anche se ancora non ho firmato il rogito?

In teoria è possibile, ma devi farti autorizzare dal venditore. In tal caso dovrete inserire entrambi una clausola nel contratto in cui viene data la possibilità di anticipare l’utilizzo dell’immobile. E’ quello che tecnicamente viene chiamato “preliminare ad effetti anticipati”.

 

Nel preliminare non è indicata la data in cui andare dal notaio: che succede?

Anche se il preliminare non riporta la data entro la quale le parti abbiano previsto la stipula del definitivo, il preliminare risulta ugualmente valido.

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5 Commenti

  1. promessa di vendita con caparra di un terreno agricolo intestato a tale costacurta andreina le persone con cui ho trattato sono dei vicini di casa parenti della signora a questi serve denaro per intestarsi case e terreni solo che in corso di trattativa si sono comportati male trattandomi da ladro io non voglio più saperne ma i 5000 euro di caparra erano stati intestati a costacurta andreina come fare per riavere la mia caparra

  2. Salve, ho una casistica che stiamo attraversando in prima persona e che non trovo online da nessuna parte.
    A seguito di accordo preliminare con data certa per procedere all’atto e senza alcun vincolo di legame dell’atto alla concessione della richiesta di mutuo da parte promittente acquist, dopo aver reso l’immobile idoneo alla compravendita, verificato tutto l’occorrente con l’ausilio del notaio, dopo aver redatto una prima bozza dell’atto, dopo aver fatto fare la perizia al perito della banca, a 12gg dalla sua scadenza (del preliminare) l’acquirente comunica che, visto un errore gravosissimo sulla valutazione sviluppata dal perito della banca quest’ultima non può più concedergli il mutuo (dopo ben tre mesi di immobile fermo per la vendita) e per tanto vorrebbe procedere ad ulteriore nuova banca ricominciando la trafila da capo senza cmq dare in alcun modo tempi certi per lo svolgimento di tutte le pratiche che occorreranno.
    Di fatto oltre al danno della non fattibilità di procedere all’atto entro i termini prestabiliti, avendo io dato procedura, a seguito delle rassicurazioni pervenute dal promittente acquirente anche allo svuotamento dell’immobile mi ritroverò una casa completamente inabitabile con l’esigenza di dover ricorre a scomode e dispendiose strutture alberghiere, mi ritroverò anche un contratto di affitto in altra città in cui normalmente sono residente in scadenza dovendo quindi procedere ad un ulteriore nuovo affitto di una nuova ulteriore abitazione con tutti i relativi costi che ne scaturiscono, poichè questa è stata affittata già con clausola di non rinnovo, dovrò affidare anche l’immobile ad un mediatore immobiliare, cosa invece riuscita ad evitare sino ad oggi essendo l’immobile di compravendita ancora abitabile e permettendomi quindi di restare nella città della medesima fino a conclusione, non rispettabile quindi nei tempi, dell’atto reale di compravendita.
    Parte acquirente vorrebbe quindi, prendersi ulteriori mesi di tempo che io non posso concedere senza tutti questi danni subiti e vorrebbe farlo prolungando semplicemente la compravendita già instaurata invece di perdere la caparra e versarne una ex novo.
    come posso fare a tamponare questo caos assurdo che sto subendo pur essendo io, promittente venditore, sempre stato perfettamente adempiente in tutto il processo della compravendita?

    1. Salve,

      Credo sarebbe bastato far versare al promissario acquirente una caparra ed inserire in preliminare una data entro e non oltre la quale stipulare il rogito, concordando che allo scadere del tempo stabilito sarebbe subentrata la nullità del preliminare e la risoluzione quindi del medesimo, con perdita della caparra versata da parte del promissario acquirente.

  3. Buongiorno, 2 mesi fa ho preso accordi per comprare un immobile con un venditore privato. Non c’è stata la firma di nessun preliminare e abbiamo concordato direttamente il giorno del compromesso. Questa data non è stata rispettata dal venditore trovandomi delle scuse e quindi con fiducia abbiamo di nuovo fissato un’altra data per il compromesso. Ma anche in questo caso non è stata rispettata dal venditore il quale e ha detto che non vende più l’appartamento. Posso chiedere un risarcimento dei danni ? E’ da 2 mesi che con fiducia attendo di chiudere, continuando a pagare l’affitto e non cercando altri immobili. E’ possibile a livello legale? io ho le mail e le chat delle nostre conversazioni e accordi. Grazie

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